一、优劣势综述

　　(一)优势：

　　1、该项目位于北京传统的大型商圈之一——双安商圈内，对全市中高端消费客流有较高的吸引力；同时所属的中关村区域内有众多高校、研究机构、写字楼等，汇聚了大量固定的高收入消费阶层和商务客流，因此天作国际项目拥有良好的客流资源。(以下为该区域消费力最新数据资料)

　　每日人流量50万，车流量70万；

　　超过150万平方米的写字楼、高级会展和五星级酒店，；

　　人民大学、北京大学为代表的各级、各类共68所高等院校以及30多万 左右的在校学生；

　　在微软、IBM等近60家落户于中关村的世界500强企业和在国内的众多大型IT企业的白领;

　　区域内300万常住人口;

　　连续三年，海淀区个人所得税收入占全市个税收入的24%，人均可支配收入在北京城八区内名列第一。

　　2、目前同区域商业项目供应已近饱和，未来除天作国际项目外，几乎没有其他新入市的商业项目，市场环境较好；

　　3、该项目临近地铁4、10号线，开通后将极大改善目前中关村区域交通压力，提升项目的交通便利性，为该项目带来更大的消费客流。

　　(二)劣势：

　　1、在地铁未开通前，现有路面交通较拥堵；

　　2、双安、当代等已经形成较高知名度，天作国际作为新入市项目，面临几大商场的品牌冲击。

　　3、该项目店铺分割过于零碎。如果商铺分割过小，在经营期内一旦整个面积被打散，则会对引进一些大面积需求的商家产生限制，从而影响租金上涨。

　　二、评分及理由

　　(一)地段

　　评分：★★★★

　　理由：三环以内，临近主干道(中关村南大街、北三环)，地处双安商圈核心位置，拥有良好的交通、客流、消费水平、知名度等条件。

　　(二)硬件

　　评分：★★★★★

　　理由：该项目引入美式商业街概念，与区域内商业业态有显著的差异化。内部设计较合理，无死角、无人流盲点，通风口数量较普通卖场多一倍以上，有较高的消费舒适度。

　　(三)环境

　　评分：★★★★

　　理由：目前该项目所在区域已建设的比较成熟，周边没有在施项目，不存在施工影响。

　　(四)交通

　　评分：★★★★★

　　理由：靠近三环、中关村大街等城市主干道，同时未来有地铁4、10号线通过，交通条件较好。

　　(五)价格

　　评分：★★★★

　　理由：目前出售价格定为3万元/平米，该价格比照同区域商铺售价有明显优势(目前周边销售型商铺价格一般都在4万元/平米以上)，并且作为新入市项目，升值空间更大。

　　(六)租金

　　评分：★★★★★

　　理由：中关村区域已是北京市商铺租金最高区域之一(平均80美金/平米/月，约20元/平米/天)。天作国际由于新近入市，目前租金定位较保守，为15元/平米/天。这个租金水平相对于区域消费能力和平均租金水平而言，能够吸引较多的商家承租。

　　(七)投资前景

　　评分：★★★★★

　　理由：根据经验，市区内商务区地铁站附近商业价值较高。天作国际临近两条地铁线站点，仅从这个意义上讲，该项目未来有强大的升值潜力。

　　(八)回报

　　评分：★★★★★

　　理由：假设按照目前天作国际销售价格(3万元/平米)进行投资，租金按照目前同区域商铺租金水平进行保守估计，定为15元/平米/天，投资回报率可达到18%。

　　(九)适合商家

　　小商品、精品服装、品牌奢侈品、特色餐饮、品牌休闲娱乐。

　　三、综合点评

　　(一)该项目具备商业物业所必需的消费群、交通、商务环境，因此作为商业物业本身具有很好的经营前景；

　　(二)该项目目前价格、租金定位相对保守，与区域良好的商业物业运营条件和未来发展潜力相比，该项目具有很高的投资价值。

　　四、我眼中的旺铺

　　(一)目前相对乐观看，该项目合理铺位是首层临街商铺。因为首层的昭示性、通达性最好，同时最能充分截流双安商圈客流和未来的地铁客流。但该项目存在分割过碎的劣势，因此从长远看，如果在经营期内单个商铺面积过小，同时整层面积被过碎的分割打散，就很难再吸引到对面积有较大需求的商户，从而影响租金上涨。

　　(二)模拟投资

　　投资天作国际首层10平米商铺(总投资30万元)，5年内出租，第5年末销售。5年内租金水平保守估算为15元/平米/天，5年后销售价格按照10%的资本化率进行计算，可以达到48万元。

　　根据国际注册商业房地产投资协会(CCIM)商铺投资收益计算方法进行测算，得出IRR(内部收益率)=35.48%，远高于同期的银行存款利率和住宅投资的一般收益率， NPV(净现值)=229329，远大于0。