作者：刘垚霞

 　　张斌最近一直在暗自窃喜，3年前他在北京购买的经济适用房三环新城顺利出手。最初每平方米不到4000元的购买价，现在卖到了每平方米7500元。除去各种税费，这套一百多平方米的房子，让他赚了将近35万元。

　　在北京，张斌只是利用经济适用房赚取差价的众多“投机者”之一。

　　但这种情况可能会在北京市建委公布《北京市经济适用住房管理办法(试行)草案》(简称《草案》)之后，逐步得到有效遏制。该草案显示，经济适用房将不能进入二手房交易市场，只能被政府回购。

　　6月18日，《草案》经过广泛征求意见后，修改并颁布实施。

　　“回购”缩小购房者范围

　　在政府房屋调控政策中初次出现的“回购”方案，成为《草案》的亮点。

　　在上述草案中，北京市建委首次提出：禁止经济适用房上市，经济适用房购房人只可向户口所在区(县)住房保障管理部门申请回购。

　　北京链家房地产经纪公司副总经理金育松对《财经(相关:理财 证券)时报》表示，“回购”是文件中最关键、也是他最关心的突破点。

　　“以前经济适用房遭大家非议最多之处，就是很多人买来为了投资而不是居住。这种投资型需求，在客观上加大了人们购买经济适用房的冲动。”

　　金育松分析说，大家把经济适用房当作投资型商品，而政府的回购行为意味着今后经济适用房将没办法再增值，这就将投资型的买家排除在外，使房屋回归到原来的居住功能上。“这样再针对真正有需求的人进行管理和审核，就会容易得多。”

　　遗留问题

　　针对过去经济适用房房号被高价倒卖、社区出现宝马车的情况，北京市建委提出的由政府回购的“内循环方式”是一种创新之举。

　　不过华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司副总经理公衍奎认为，由于北京市建委在《草案》中并没有提出强制性回购，为日后“回购”的具体操作遗留下问题。

　　在公衍奎看来，购房者的经济能力和社会地位会不断变化，非强制性的内循环体制，没有考虑到经济适用房的购房者在收入提高以后，是否还应该享受经济适用房的待遇。

　　在他看来，保障性住房从出发点来说并不是一种普遍的社会福利，如果一个人在收入提高以后还享用经济适用房，这种保障性住房就会间接变成一种特殊津贴。

　　《草案》规定，经济适用住房不仅不得上市转让，而且不得出租、出借或其他居住以外的任何活动。经济适用住房的产权要登记在购房人名下，并在房产证上注明“经济适用住房”字样。

　　对此公衍奎指出，这会造成经济适用房产权界定上的模糊，购房人在房屋的权属上究竟拥有多大的产权，《物权法》对它能保护到什么程度等，目前都不清楚。

　　资产状况难评估

　　《草案》规定，今后对于购买经济适用房的申请者，其申请家庭的人均住房面积、家庭收入和家庭资产均须符合规定的标准。但《草案》并没有限定具体的资产数额。

　　《草案》还规定，购房申请人的收入、资产等状况，要经街道(乡镇)、区县和市住房保障管理机构三级审核。

　　公衍奎认为，由于规定兼顾了申购者的家庭收入和家庭资产双重标准，与收入相比，资产的评估在实际操作中会遇到更多的困难。

　　“资产评估需要专业的技术和人员。”公衍奎说，在我国并不健全的征信体制下，目前北京市建委把资产评估的工作下放到了各区的街道，“效果不会太乐观。”

　　不过公衍奎和金育松均表示，《草案》的相关规定，已经彰显出政府部门在发展保障性住房方面的决心，而在我国现有的社会保障制度机制下，经济适用房细则的制订的确很难一步到位。

　　对此公衍奎建议说，从加大保障性住房的角度来看，北京市建委应该用双限房来(限面积、限