本报记者 曾冬梅 广州报道

　　为了能拿到大面积的土地，碧桂园开始参与地方政府的一级土地开发。

　　5月31日，碧桂园的公告显示，该公司已与汕尾市土地开发储备中心达成合作开发一块4500亩地块的意向，碧桂园将为此投入10亿元的前期开发资金。

　　虽然通过该项合作，碧桂园可参与土地拍卖后增值部分的分成，但其最终目的却是通过前期介入预定下这幅土地的使用权。

　　据了解，该幅土地位于广东汕尾市区品清湖北岸东涌片，为住宅和商业用途。按照双方议定的时间表，该幅土地将分成5块，在2007年~2009年间分5次拍卖。

　　在地块完成开发后，碧桂园可从每一阶段土地的拍卖款中获返还其投资金额，在这个基础上，如果土地的最后售价高于已投入的投资金额，碧桂园可以根据协议与土地开发储备中心按比例分配余额部分。倘若拍卖出售地块的协定时间表遭到延迟达90天，该中心将促使碧桂园获退还其注入的投资金额连同利息。

　　碧桂园认为，根据目前市况，地块不能达成销售的机会很低。而通过这种合作，该公司可借机参与取得国内各地方政府的土地储备，从房地产开发相关业务中获得进一步收入来源。未来有机会的话，碧桂园打算进一步订立类似的合作安排。

　　汕尾市土地开发储备中心的有关人士介绍，开发土地需要大量的资金投入，当地政府的财力无法支撑，因此才会面向社会寻找合作伙伴。而在众多意向企业中，碧桂园是最符合条件的。

　　而据了解，碧桂园对这块土地也是兴趣浓厚，早在几年前就曾到汕尾进行过长期考察。

　　“虽然最终碧桂园也必须通过参加土地拍卖获得使用权，但他们还是想把地拿下来自己开发。”上述人士表示，且前期提早介入可以避免“很多配套设施的重复建设和浪费”，也能比其他开发商更了解区域的发展动向。

　　“引入企业的力量整理土地是国内很多城市和地区的通用做法。”一位土地专家告诉记者，两年前，在佛山三水便有这样的案例，当地政府在规划一块18平方公里的土地时选择了一家企业合作。

　　然而，这种做法也存在政策风险。上述土地专家表示，几年前，四川某地把整个城市新区交给企业去运作，当时约定该企业可以通过出让土地获得收益，但后来国家收紧土地政策，所有土地出让必须招拍挂，而且土地出让金是直接缴入财政，企业没有途径获得财政退款，因此前期的巨额投资也无从追回。

　　该专家认为，碧桂园和汕尾市土地开发储备中心的合作是一种新的做法，把各种可能产生的风险都考虑到了，例如，约定土地出让的具体时间和逾期的违约责任，“这是地方政府的一个很大让步”。虽然土地拍卖的溢价部分很被看好，但估计投资土地一级开发的利润应该不会很高，“碧桂园的最终目的还是拿地”。