本报记者 荆宝洁/文

　　尽管中国的并购市场一度被认为前景巨大，那些国际投行并购部门负责人的日子却并不好过。“完成一单并购通常需要耗费巨大的精力，而且要准备迎接各种意外的发生，凯雷收购徐工的方案改了又改，可想而知项目未完成拿不到奖金的滋味。”某国际知名投行的负责人庆幸自己不是在并购部门。

　　不过，比起凯雷与徐工这类难度巨大的并购案来说，房地产并购要简单一些，周期也更短，似乎在投行中更受欢迎。

　　国家发改委日前发布的“2007年一季度房地产市场运行情况”报告称，外商直接投资房地产102.63亿元,同比增长192.5%。而国家工商总局的最新统计显示，外国投资者购买外商投资企业中方股份集中在第二产业；其次是租赁和商务服务业；再次是房地产业，房地产业渐成新贵。

　　因拿地限制，外资投资中国房地产通常通过股权并购的方式进行。并购目标虽形式上为中国房地产开发企业股权，实质上主要锁定的是被并购对象拥有的土地使用权资源。

　　被并购的国内房地产企业往往是因为陷入资金困境，不得不将项目公司的土地使用权拱手相让。因转让土地达不到法律规定的转让要求(例如未支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证)，并购方往往首选通过收购项目公司股权的方式获得土地使用权。加之我国目前对外商投资所涉及的土地使用权问题方面的规定尚不十分完善与清晰，并购境内已获取土地资源的房地产企业，成为了海外资本的捷径。并购也成为外商直接投资的首要方式。

　　在世邦魏理仕向本报提供的最新报告数据中显示，此前，外资并购多集中在收购成熟型收租物业，而由于这一市场竞争越来越激烈，不少外资转向开发领域。

　　不久前，中国海外发展有限公司发布公告称，以6700万美元的价格将旗下位于上海卢湾区的一个综合性地产项目50%股权出售给摩根大通房地产基金。值得注意的是，此次投资是摩根大通房地产在上海乃至国内首次投资房地产开发项目。此前，摩根大通一直以证券投资者及上市咨询顾问的形象出现在内地资本市场。

　　国际好莱坞影业巨头米高梅5月中旬与上海天鸿置业正式签约，投资12亿元在“长风生态商务区”2A地块建设大型室内商业综合项目“米高梅世界”。这是海外娱乐业首次在国内开发商业地产项目。

　　对此，宏源证券分析师朱卫东向本报记者表示，外资转战地产开发相对来说“更让政府放心。”如果在开发过程中沉淀资金，外资对于政策的把握度和自觉性势必会提高一个层次，从这个角度看来,“并购的目的，像是投资而不是投机”。

　　世邦魏理仕的报告还显示，由于一线城市激烈的竞争，更多的外资将并购目光投向二、三线城市。

　　在中国日趋活跃的新兴省份中，外资的扩张已趋凶猛。来自四川省商务厅的消息称，今年一季度该省新批的23个总投资1000万美元以上的企业中，有7家企业是房地产项目，合同外资达15596.72万美元，占23个项目合同外资总数的42.03%。合同外资增资额在2500万美元以上的4家企业全是房地产企业。而在湖南，房地产业继续维持去年的强劲势头，吸收外资总量和实际使用外资额同比增长近两倍，占全省比重的38%，增幅列行业引资增幅之首。

　　对于外资转向对二、三线投资，金网络房地产经纪公司副总经理杨强宏在接受本报记者采访时表示，一方面这是迫于一线城市的政策压力，而更主要的是二级城市的房地产业对外资来讲还是一块“处女地”，相对竞争压力较小。

　　“不仅仅是资金，这些外资给国内房地产市场所带来的先进的经营理念、良好的服务意识和优秀的管理模式同样是不可忽视的。”华南理工大学建设经济管理与房地产研究所所长王幼松博士指出。

　　但朱卫东表示，由于地方政府引资的冲动缺乏约束，应该对其规模有所限制。国际商业地产研究中心理事长朱凌波指出，可以对不同类型的外资区别对待，但还要加大海外资金退出的管理，“比如规定在一定的期限内只能退出一定百分比的投资，这样可以保证进入的外资在中长期内发挥作用，而不是短暂的炒作”。