近期，高档住宅遇冷，已经是不争的事实。截至5月20日，高档住宅的销售仅为两成，高档项目尽管面临严峻的销售压力。但是，即便如此，开发商仍然坚持“高开低走”，开盘价格都高得惊人。实际上，其成交价却不是那么回事。记者通过对多个高档项目调查发现，半数以上的项目成交价均低于开盘价，其中差额在1000-4000元左右的占比达66.7%。但是，为了保证楼盘的“身份”，并且对北京楼市看好，开发商坚持高开盘价，宁可长线销售。

　　高档项目销量惨淡

　　中大恒基不动产营销市场研究中心根据2007年开盘的高档住宅项目销售情况的统计结果显示，2007年1-4月入市的高档住宅项目占开盘总数的1/5。截至5月20日，高档住宅的销售率仅为22.8%，高档住宅的消化速度不尽如人意，出现有价无市的局面。

　　这样的例子很多，比如位于西城区宣武门内大街东侧西绒线胡同的天安国汇，其在4月初开盘，记者查看其网上签约记录，开盘均价达29000元/平方米，至今仍无签约记录。

　　华远裘马都从2006年底开盘直到现在，半年的时间600套房子，仅销售了225套。位于朝阳区建华南路永安南里的银钻公寓，874套公寓，从2006年5月份开始卖，到现在只卖了126套。位于朝阳区三元东桥南1000米的US联邦公寓，从今年2月份开始卖，293套房子，现在只卖了67套。新华联丽景珊瑚湾，今年2月份开盘，318套住宅，目前仅卖了43套。合生国际花园东区16号楼今年2月份开盘，共推出71套房子，目前仅有2套预订，尚无签约记录。位于朝阳区光华路甲8号的和乔丽致公寓今年1月份开盘，共推出389套房子，目前仅签约75套。

　　中大恒基不动产营销(中大恒基不动产营销博客|中大恒基不动产营销新闻)董事长刘益良认为，高档住宅的购房需求基本来源于投资客户或自住群体置业升级的需要，“限外”政策、央行连续加息、政府加快实施“保障性住房”计划都影响到投资者和高端卖家的购房热情，此外，资本市场的火热也分流了相当一部分资金，导致高档住宅的销售速度下滑明显，交易意愿相对冷淡。

　　股市分流楼市资金

　　高档住宅滞销，并且成交价下降，股市是始作俑者。股市一路冲高，对于投资客来说回报率相比楼市要高得多，资金的分流造成楼市投资客大量减少。

　　刘益良认为，目前由股市回流房市的主要以自住型住户为主。首先，从计算资金短期增值率来说，房市回报无法与目前的股市相比；其次，现在房价已处于很高的水平线上,预期增值空间很难把握，投资风险加大了，因此，以自住为主的购房群体，在资金充裕的情况下只要有住房需要的人群仍然会选择购房。

　　当然，部分对楼市预期看好的投资客仍然会坚定地固守楼市，从长远来看，京城房价下跌的可能性还比较小，楼市的回报率仍然要高于股市，但由于这类投资需要充沛的资金支持，因此只会占极小的比例。

　　另外，由于目前股指已处于高位且累积了大量的风险，利好与利空并存，让不少股民开始产生担心和怯意，从近来对一些购房客户的接触调查中我们发现，部分资金正从股市转入楼市，对购房期盼已久的部分人群在股市的盈利加快了其购房愿望的实现，虽然这部分资金占的比例并不大，但足以显示出居民对于房地产的需求仍呈刚性。

　　多数项目“高开低走”

　　记者自北京市房地产交易管理网上的数据发现，多数2007年开盘入市的高档项目，其开盘价和成交价有一定差距，一般后者要比前者低几百元乃至数千元。

　　位于朝阳区姚家园西口265号东郊木材厂B地块的金隅凤麟洲，开盘价格在13000元/平方米左右，可实际成交价为12086元/平方米。实际成交价格比开盘价低了近1000元/平方米。

　　位于小汤山常兴庄村的湾流汇，开盘价在12600元/平方米左右，而实际成交价为9728元/平方米，后者较前者下降了2800元/平方米。

　　位于朝阳区太阳宫桥南侧光熙门城铁东侧的和平里de小镇二期，开盘价在16800元/平方米左右，而该项目的实际成交价为10480元/平方米。后者较前者低了6000多元/平方米。

　　位于朝阳区西大望路23号的珠江帝景D区-帝景#zhPoint#伯爵山，开盘价在16500元/平方米左右，而实际上的成交价为15130元/平方米。后者较前者低了1000多元/平方米。

　　位于丰台区南三环赵公口桥南的建邦华府，开盘均价在13000元/平方米左右，实际销售均价为12596元/平方米。

　　位于朝阳区三元桥东500米的华远裘马都，开盘均价在21000元/平方米左右，实际成交价为17080元/平方米。后者较前者低了近3000元/平方米。

　　位于朝阳区国贸桥南600米的合生国际花园，开盘价格在17000元/平方米左右，而实际上的销售均价为14521元/平方米。后者的价格比前者低了2000多元/平方米。

　　少数项目成交价高于开盘价

　　记者调查显示，仅有极少数高档项目的开盘均价较实际成交价低。

　　如万城华府三期上园，开盘均价在28000元/平方米左右，实际成交价为28158元/平方米。

　　位于朝阳区东三环霄云里8号的波菲特行政公寓，开盘价在23000元/平方米左右，成交均价则为23876元/平方米。

　　位于朝阳区朝阳路华堂商场对面向北300米的新华联丽景珊瑚湾，开盘均价在13500元/平方米左右，实际成交价为14511元/平方米。

　　位于朝阳区光华路甲8号的和乔丽致公寓今年1月份开盘，开盘均价在23000元/平方米左右，实际销售均价为23557/平方米。

　　缘何“高开低走”

　　按照一般人的想法，既然不好卖，倒不如在开盘时将价格定得低一点，然后再慢慢往上走。可是这些高档项目的开发商为什么偏偏反其道而行之呢？即便销售不好，也还是坚持“高开低走”呢？

　　刘益良分析，坚守高价位一是要保持项目的“身份”，给购房者增强信心，让人感觉高档项目的升值潜力仍然很大；其次，很多高档住宅往往通过高开价吸引人气，在实际销售中再通过让利促进成交；再者，由于受到政策影响，购房人对未来房价走向的不确定，使得目前观望情绪较浓，而开发商对国内经济发展前景的乐观形成了对高档住宅市场的预期看好，坚持长线销售也不肯降价出售，买卖双方的心理落差也是导致高档住宅市场成交下滑的原因之一。(赵丽萍)