龙飞

　　各种迹象都表明，作为香港市值最大的地产商，新鸿基地产(0016.HK)对内地市场的重视程度正日益加强。

　　据市场消息透露，该集团近期正筹组六年期银团贷款，而筹组尚未完成，已取得了145亿港元的可观融资额。而去年，在资本市场上久未有动作的新鸿基地产，罕见地配股融资达80亿港元。

　　“宏观调控对内地楼市(楼市博客|楼市新闻)起到正面作用，公司正积极在无锡及杭州等地物色投资机会，如果时机适合将在内地进行并购。”新鸿基地产主席郭炳湘日前公开表示。他宣称，现在集团内地土地储备占其资产总值的10%，未来将会把这一比例提升至15%。上述融资行动，也许正是为了顺利实施这一新的战略。

　　世事往往非常奇妙，当房地产宏观调控的尚方宝剑压得内地众多房企喘不过气之时，众多香港地产股公司却认定，这是他们的一个大好机会。

　　香港内地概念地产股 半年内第二次集资潮

　　继新鸿基之后，中信泰富(0267.HK)高层近日也表示，计划在未来2~3年里把内地业务的比重由现在的50%提高到70%。“向内地转”不但成为香港地产业的共识，也得到了众多投资者的认可。今年1月31日恒隆地产(0101.HK)主席陈启宗在香港公开表示，今年计划斥资100亿港元在内地增加约80万平方米的土地储备。消息传出，恒隆地产股价半日急涨近4%。

　　与此同时，在港上市的内地房企亦已展开新一轮的集资活动。5月上旬，华润置地(1109.HK)、绿城中国(3900.HK)及世茂房地产(0813.HK)相继宣布配股融资，集资额共约100亿港元。一些主营业务在内地的港资企业也没闲着，新世界中国(0917.HK)及刚收购了顺驰中国的路劲基建(1098.HK)，近期先后发债集资各20多亿港元(详见表格)。毫无疑问，这些钱大多数最终都会进入中国内地房地产市场。

　　其实，这已是半年来内地概念地产股的第二轮集资潮了。去年11月，世茂房地产和绿城中国就曾以发债的形式分别集资45.4亿港元及31亿港元。华润置地更在今年1月份以信贷方式，融资20亿港元。

　　内地房企上市望洋兴叹？

　　香港地产股频繁掀起的配股融资潮，足以令内地房企艳羡不已。北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆(徐滇庆博客|徐滇庆新闻)曾表示，在银行将开发贷款自有资金门槛提升到35%后，内地开发商的资金缺口将达到3100亿元，预计内地二三成的开发企业会破产。解救途径之一，就是上市集资。

　　然而面对监管层越发严厉的调控，内地房企IPO(首次公开发行上市)难度极大。即使成功上市后，期望在沪深市场自由配股融资，也是障碍重重。

　　去年一年，内地仅有保利地产(600048)和北辰实业(601588)两家官方背景浓厚的房企成功IPO。虽然有数据显示，内地有大约50家房企通过买壳实现上市，但即使成功买壳，融资之路同样十分艰辛。

　　2002年，广州恒大地产曾买壳“琼能源”上市，一年后，恒大掌门人许家印将旗下广州花都绿景房地产开发有限公司90%的股权置入“恒大地产”，希望通过这一平台实现增发融资的目的。然而一切都是镜花水月，从2003年~2006年3年间，恒大均未能借此渠道融得所需资金。

　　2006年8月，国内A股一片形势大好之时，恒大却将持有的绿景地产所有股份全部转让给广州市天誉房地产开发有限公司。据参与此次交易的知情人士透露，恒大仅从此次股权转让中收回区区7000余万元现金。

　　凯基证券分析师表示，内地房企即使成功借壳上市，同样受到监管层的严格监控。研究表明，壳公司的年均融资机会仅有10%，大大低于上市公司17.7%的平均水平，且一般融资规模也不及上市公司。难怪华远地产董事长任志强(任志强博客|任志强新闻)成功借壳后感叹，“对于IPO漫长的等待和严格的准入而言，买壳是无奈之下的折中选择。”

　　相反，在香港上市后增发配售将完全由市场控制。凯基证券分析师告诉记者，近期正是各公司发布2006年年报或中报的时期，按香港联交所要求，只要业绩符合硬性指标即可自动获得配售资格。换言之，在市场认可的情况下，H股增发融资的频率和机会将远高于A股。

　　放弃旧爱 另觅新欢？

　　香港股市的融资优势如此诱人，难怪内地房企对赴港上市趋之若鹜，

　　从2006年12月起，恒大集团陆续通过发债方式，向国外投行募资。今年1月，集团旗下的恒大地产获美林、德意志银行及新加坡淡马锡等三家国际投资机构青睐，以4亿美元购买其8%的股份。5月上旬，有境外媒体报道，恒大已步入上市前组织银团贷款阶段，将于6月份正式申请在港上市，集资额预计在5亿~7.5亿美元之间。

　　凯基证券分析师认为，尽管香港上市对公司财务指标的要求相当严格，但联交所对地产商的判断标准与其他行业并无不同，只要提出申请者拥有良好的发展预期和盈利能力即可。因此相对于内地股市，香港上市的成功率较大。

　　业内人士同时表示，与内地不同，香港联交所批准上市申请后，企业只是获得了上市资格，能否成功上市还要看资本市场的反映，即投资者对该企业的认可程度。今年一季度，恒大已于内地多个城市拿下约18幅地块，4月20日，又在河南洛阳投资30亿元开发300万平方米的一个超级大盘。而丰厚的低价土地储备，正是香港投资者对优质地产股的衡量标准之一。