天相投顾 杨兴风

　　房地产上市公司业绩增长明显。2006年全年，房地产行业内公司主营业务收入为1073.82亿元，增长率为27.48%；实现净利润101.53亿元，增长率为57.97%；净利润率9.46%，净资产收益率8.71%，每股收益达到0.21元。

　　我们认为2006年房地产上市公司业绩增长主要有四方面的原因：第一，2006年房价依然保持上涨。第二，为了规避未来政策风险，房地产公司加快了项目开发推向市场的力度。

　　第三，二、三线地产股助推整体业绩的提升。第四，扭亏公司业绩大幅提升。

　　考虑到行业项目结算特性及某些指标对房地产行业的重要性，我们对上市公司存货及预收帐款等主要指标进行了比较，对公司未来盈利能力及收入结转能力进行了分析并排序，以便于投资者密切关注。

　　面对持续性的行业宏观调控，今年一季度，尽管房地产投资有所反弹，但市场上的供需矛盾依然存在，在此基础上，上市公司业绩延续了去年以来良好的增长势头。我们依然认为，今年是房地产市场现有政策的执行年，确保和加强已经出台的各项政策在地方的执行力是今年调控的主旋律，在奥运即将到来的背景下，政府进一步出台新的调控政策的可能性较小。相信行业的发展和公司基本面的变化将使房地产板块受政策利空影响逐步缓解和消化。

　　考虑到在流动性充裕的背景下，证券市场和房地产市场成为吸收过剩流动性的两个主要渠道，以及我们预期的人民币长期稳定升值、奥运概念等对整个经济及房地产行业的拉动作用，我们持续看好房地产行业的发展前景和房地产板块的强劲走势。

　　我们认为以下类型的公司值得关注：以万科A( 21.09,-0.46,-2.13%)、招商地产( 37.61,-1.21,-3.12%)、金地集团( 23.19,-0.94,-3.90%)等为代表的优质龙头股，其项目储备丰厚、经营管理水平较高、业绩能够持续稳定增长，此外，它们具有强大的资金实力、品牌价值将在行业整合中获益；以华发股份( 26.07,-1.02,-3.77%)、亿城股份( 16.44,0.00,0.00%)等为代表的二、三线优质地产公司，其质地优良，成长性看好，也是业内重点关注的房地产行业上市公司；此外，以陆家嘴( 27.00,-0.85,-3.05%)、金融街( 19.41,-0.69,-3.43%)等为代表的本币升值下的商业类地产公司，本币升值对于房地产行业中商业类地产公司带来的积极影响最大，且房地产业的宏观调控对该类公司影响有限。因此，我们认为上述三类公司更具投资价值。

　　1.房地产行业上市公司整体表现

　　根据天相系统统计数据显示，2006年全年，房地产行业内公司主营业务收入为1073.82亿元，增长率为27.48%；实现净利润101.53亿元，增长率为57.97%；净利润率9.46%，净资产收益率8.71%。每股收益达到0.21元，房地产上市公司业绩增长明显。

　　一直以来，国家持续着对固定资产投资抑制的调控政策，房地产行业也受到了一定层面上的政策影响。房地产在各方的质疑、争论中前行，在这种宏观背景下，整个行业大多数公司年报依然靓丽，我们认为这主要有四方面的原因：

　　第一，2006年

　　第二，由于受政策影响的不确定性，为了规避未来政策风险，房地产公司加快了项目开发推向市场的力度，2006年商品房销售面积及销售额分别比2005年增长了12.2%和18.5%，为实现较高的收入、利润提供了保障。

　　第三，二、三线地产助推整体业绩。2006年度，在我们重点关注的公司中，以华业地产( 15.14,-0.46,-2.95%)、亿城股份、中宝股份( 12.69,0.83,7.00%)为代表的二、三线地产公司业绩同比增长明显，净利润分别比2005年增长了938.72%、343.59%及100.37%，直接提升了整个板块的业绩表现。

　　第四，扭亏公司业绩大幅提升。据年报统计，两市共有10家公司全年业绩扭亏为盈，共实现净利润2.22亿元，占行业内公司整体净利润的2.17%。其中，保税科技( 10.81,0.30,2.85%)净利润同比增长564.64%，*ST济百同比增长256.51%。

　　2.主要指标比较

　　2.1四季度业绩异动情况房地产行业

　　由于开发项目的周期性以及项目结算特性，上市公司在下半年特别是在第四季度业绩往往有较大变化，对全年的业绩影响也较大。下面我们把在去年下半年业绩有所变化的主要公司作一比较。

　　通过分析，我们认为业绩异动除了房价上涨以及在报告期内，上市公司项目结转较多，使业绩有所提升等外部因素外，就上市公司本身来看，值得关注的有以下两点：(1)规模较大、在全国范围内都有布局的地产龙头股能最大限度的分散单个区域、单个项目开发及销售给公司所带来得不确定性风险，该类公司可以通过调整项目销售进度及回款速度来确保业绩的增长，如招商地产、保利地产( 31.40,-1.08,-3.33%)、金地集团以及万科A等；(2)上市公司通过整合、资产注入等方式转型为地产企业不久，受益于地产业务使自身收入利润有大幅增加，如中江地产、园城股份及中宝股份等。

　　2.2存货比较情况每股存货

　　净额反映的是企业未来盈利的潜力，存货数量越多，则预示着公司未来盈利能力提升的幅度就越高。

　　3.宏观调控政策下的房地产行业整体趋好

　　投资有所反弹，结构有所改善今年一季度，房地产开发完成投资3544亿元，增长26.9%，高于城镇固定资产投资1.6个百分点。其中，住宅投资同比增长30.4%，增速高于房地产开发投资，尤其经济适用房同比增长了41.6%，同比加快39个百分点，房地产开发结构有所改善。

　　供需矛盾依然突出

　　2006年全年，全国房地产开发企业累计完成房屋施工面积19.4亿平方米，同比增长12.2%；完成开发土地面积2.66亿平方米，增长17.3%。新建商品住宅销售面积大于竣工面积1.9倍，快于去年的1.26倍,且销售面积增幅快于竣工面积增幅1.6个百分点。新建商品住宅销售面积大于竣工面积及空置面积的下降以及销售单价的上涨表明供需矛盾依然突出。

　　我们认为，今年是房地产市场现有政策的执行年，确保和加强已经出台的各项政策在地方的执行力是今年调控的主旋律，特别是加快廉租房等保障性住房的供应，稳定房价和住宅结构调整将是今年房地产市场调控的重中之重。在此基础上，相信行业的发展和公司基本面的变化将使房地产板块受政策利空影响逐步缓解和消化。考虑到在宏观流动性过剩的背景下，证券市场和房地产市场成为吸收过剩流动性的两个主要渠道，以及我们预期的人民币长期稳定升值、奥运概念等对整个经济及房地产行业的拉动作用，我们持续看好房地产行业的发展前景和房地产板块的走势。

　　5.重点公司的评级和盈利预测

　　我们认为在预期政府持续的宏观调控、外资加大涌入、本币升值和奥运背景下，以下类型的公司值得关注：

　　5.1行业龙头股值得长期看好既然宏观调控已成为常态，广大中小开发商面临着“银根”、“地根”收紧的严重考验，面临着生存压力，行业整合将成为一种趋势；以万科A、招商地产、、金地集团为代表的优质龙头股，其项目储备丰厚、经营管理水平较高、业绩能够持续稳定增长，此外，它们具有强大的资金实力、品牌价值将在行业整合中获益。

　　5.2二、三线优质地产公司每次房地产板块走强都与龙头公司密不可分。它们的涨幅均高于其它房地产公司。因此，在市场积蓄了短期强势调整压力的同时，我们建议投资者下一阶段重点关注二、三线的区域龙头公司以及业绩有望增长的公司，这些公司虽从行业的整合中获益不大，但其质地优良，成长性看好，也是业内重点关注的房地产行业上市公司。并且从估值的角度来看，其估值水平相对于一线蓝筹股来说，出现低估的迹象。

　　因此，在目前一线房地产企业股票价格整体已并不便宜的情况下，我们认为以华发股份、亿城股份为代表的二、三线地产公司投资机会凸现。

　　5.3本币升值下商业类地产公司如陆家嘴、金融街，本币升值对于房地产行业中商业类地产公司带来的积极影响最大，而且上述二家公司是商业地产的龙头企业，资产重估价值高。此外，房地产业的宏观调控的影响主要是针对开发类企业，对商业类地产公司影响有限。