谈到“回购”，作为普通购房者的我们应该怎么才能维护自身权益不受到伤害？我们的哪些行为又是不受到法律保护，违反了合同规定？迪扬律师事务所的汪洋律师将为我们进行专业的法律诠释并将其总结出来的经验与我们一起分享。

　　焦点一：签订购房合同时，购房者应该注意补充协议中的回购条款

　　回购条款究竟会对购房者造成怎样的影响，我们以第一个案例的李先生为例。

　　李某2003年购得总价为288750元的商品房一套，付清首付款57750元，剩余款项231000元于2003年8月向银行贷款。截止2005年2月，李某本人已支付按揭款本金、利息共计20000余元。由于未按期还款，2005年3月银行要求其提前还款时，本金为228478元、利息为8961元，此外还有银行要求其按照借款合同承担的罚息、执行证书公证费、执行费等实现债权的费用近2万元。在开发商承担担保责任将上述费用全部偿还给银行后，开发商将房产收回。此时，房价已有近40%的涨幅，达到40万元。开发商将房产处置后，用25万元抵付了已代李某偿还银行的款项。并且按照买卖合同约定扣收了李某应承担的违约金。在这些款项都扣除后，没有多余的房款可以退回给李某。因此，李某既失去了房产，又失去了先前支付的首付款、按揭款近8万元和房产的价格增值部分15万元。

　　当初对于房产回购的价格，如果开发商和购房者双方事先在回购协议中没有明确约定，那么购房者在开发商承担担保责任后，应就回购价款与其协商，争取要求开发商以市场价回购房产，以减低损失。现在李某因为没有在回购协议中明确房产回购价格，损失就只能自己承担。

　　在这里，我们首先要明确，并不是所有的合同都会签回购条款。当购房者在签订时，要注意回购条件。协议上约定是以原价还是以市场价进行回购，这对购房者是很重要的。若是以市场价回购，对购房者来说，并没有损失；若是开发商要以原价回购，购房者在签订合同之前就要对回购条款提出要求。

　　对于该问题会有两种不同的结果，即A、购房者重视回购条款，可以有效地规避风险，将自己最后的损失降到最低；B、购房者不重视回购条款，正如李某一样，所有损失只能自己承担，其中包括房产本身、首付款、按揭款、房产的价格增值部分等等。

　　焦点二：购房者应协助办理他项权证以防止开发商回购

　　房产开发商为购房者向贷款银行承担的担保责任一般为阶段性担保责任，即开发商仅在办理房屋抵押登记前承担担保责任。签订抵押合同的相对方是银行和购房者，负有办理他项权证义务的是购房者。开发商本没有此项义务，但由于办理抵押登记的前提是抵押房产已取得房产证，因此办理他项权证有赖于开发商的协助。对于已签订回购条款的开发商来说，如果回购有利可图，就会选择拖延办理产权证，从而影响他项权证的办理。那么上述作法就会给购房者带来极大的风险，因为一旦购房者出现严重违约行为而导致银行要求提前还款，开发商便会主动承担担保责任并按照回购条款收回购房者的房产。因此为避免开发商回购房产，律师建议购房者按照购房合同约定要求开发商按时办理房屋所有权证，并积极协助银行办理房屋抵押登记手续。这样，即使购房者违约银行要求其提前还款，房产也是由法院主持评估拍卖或者由购房者自行找到买受人处置。

　　对于购房者，办理他项权证是其作为借款人(抵押人)的一项重要义务，不能按时办理他项权证本身就是一个违约责任。所以作为借款人的购房者一定要重视他项权证的办理。对于未签订有回购条款的开发商来说，拖延办理产权证的做法同样会给其带来风险，那就是不能免除担保责任。一旦借款人财产状况恶化导致无法偿还按揭贷款，因为没有在银行办理他项权证，从法律和实践上来说，对购房者房产处置后的房款并不享有优先受偿权。如果购房者(借款人)还有其他债权人的话，银行通常会直接选择要求开发商承担担保责任。而开发商就只有通过诉讼、执行程序来要求购房者清偿费用，而法律程序一般都需要较长时间，此时，购房者的财产也许已经被执行完毕了。

　　焦点三：购房者应诚信地履行合同

　　通常情况下，很多购房者不明白违约将产生什么样的后果？不明白自己的哪些行为已经违反了合同约定。只有当事情已经不可收拾，只有诉诸法律时，才开始反省。其实，办理购房按揭贷款，其行为本身对于购房者来说是一种庄严的承诺。从签协议的当天起就意味着你将在这以后的20年甚至更长的时间内，履行分期还款的义务。因此，作为购房者，必须要有按期还贷的意识，要从细节上培养法制意识，正确的维护自身权益。

　　是否诚信地履行了合同将导致以下两种不同的结果，即A、当购房者诚信地履行了合同，按期向银行还款，所有的“回购”将不可能发生；B、当购房者不能诚信地履行合同时，类似于“回购条款”之类的风险及损失将会一步一步向你走来。

　　律师总结：让“回购”成为一种风险防范机制

　　迪扬律师事务所的高家源主任表示：经历了众多因为回购条款引起的纠纷之后，我们认为，现在有必要建立一种风险防范机制。无论是开发商还是购房者在享受自己权利的同时，也不要忘了严格履行自己应尽的义务。

　　就开发商而言，虽然在商品房买卖过程中，不可否认具有强势地位。但作为负责任的开发商，应该在购房合同中尽到对回购条款进行详尽告知义务，对购房者进行提示，用加粗加黑的字体醒目标示或者进行口头告知。让购房者在签定合同之前就清楚明白的了解自己的权利和义务，让“回购条款”成为真正的风险防范机制。

　　对于购房者而言，回购条款并不是所谓的“陷阱”，而是一种中立的机制。购房者不能一味的指责开发商对此的隐瞒。购房者在签订合同时，自己要理智，要关注合同细则，明白自己的权利和义务，一旦签订合同，就有按时还款的义务。当出现未能及时还款的苗头时，要积极主动的采取措施，向律师咨询，最大限度维护自己的利益。

　　后记：对于回购条款，有将它认为是一种销售关系的，有将它认为是一种权利的保障，有人说它是馅饼，也有人说它是陷阱。把它放在不同的背景下，它将呈现出不同的法律关系。因此，从客观上来讲，“回购条款”本身是中立、平等的。往往由于购房者在签合同时，没有明确自己的权益，没有关注合同中的细则，没有良好的还贷意识将中立的“回购”变成了对自己不利的“陷阱”，当然也不排除其中个别开发商的不诚信因素。(关敏 黄蕾)