眼下，火热的股市和低迷的楼市正上演着“跷跷板”效应：热钱奔忙于两市之间，有人把还房贷、甚至房产抵押的资金杀入股市；也有人从股市中猛赚一把后杀回楼市，用于提前还贷。这种效应促使各大银行争相在房贷业务中出招，以应对日趋低迷的房贷市场。某银行人士对记者说，银行很难创造房贷市场增量，存量业务的竞争必然更加激烈。

　　房贷市场 今年新增业务不乐观

　　多位银行业内人士在接受采访时表示，今年房地产交易难以出现特别大的上升，在自住需求的支撑下，将保持不温不火的状态，观望氛围浓厚。央行上海总部最新公布的数据显示，一季度，沪上中资银行新增个人住房贷款9.4亿元，二手房贷款占了约6成。上海银监局公布的一项数据表明，3月末，中资商业银行个人住房不良贷款余额23.67亿元，比年初增加4.02亿元；不良贷款率0.95%，比年初上升0.16个百分点。

　　最为要紧的是，近期房地产市场较为低迷。“五一”期间举行的2007上海房地产春季展示会，参观人数比去年“五一”黄金周的假日楼市下降了三成。

　　应对加息 固贷利率不升反降

　　房贷业务竞争的一个表现是，固贷产品在利率上争相“比低”。与此前央行加息，固贷利率必涨不同的是，4月末，农行宣布的固贷同档期最高利率标准“不升反降”，3年期固贷的最高利率由7.15%降为6.66%。

　　业内人士称，农行3年期固贷利率“不升反降”，是因为固贷利率本身有一定的下降空间。调整后，农行3年、5年、10年期的固贷优惠利率分别为5.76%、5.85%、6.30%，较之市场上最低的光大银行固贷略高。据悉，光大银行此次仅调整了3年以下和3至5年的优惠利率，从5.55%、5.73%上调到5.61%、5.76%。

　　不过，各银行对于固贷产品可谓煞费苦心，加息后的业务增长仍非常有限。大部分客户不愿意接受高出浮贷优惠利率的固贷，来规避未来利率上升的风险。

　　股市赚钱先还房贷

　　李先生今年年初在股市打了个漂亮的翻身战，不仅把以前亏的部分补了回来，还净赚了30万元，“算一算刚好可以把欠银行的37万房贷提前还掉”，于是一过完春节，李先生就把股票抛了换钱还贷。

　　某商业银行一位职员透露，有迹象表明，近期从股市的收益中拿出一部分提前还贷的个案增多，可能投资者已经感觉到股市已处于非常高的位置，风险日增，不如见好就收，及早把赚到的钱拿到手，还了贷。

　　银行出招 放宽提前还贷限制

　　业内人士认为，提前还贷是目前银行遭遇的最大压力，若当月提前还贷2亿元，新拓展业务3亿元，只是使房贷余额增加1亿元。换言之，新开拓的业务量，很可能被提前还贷“吞噬”。

　　银行最不愿意看到客户提前还贷，但民生银行等偏偏以此为卖点，放宽对客户提前还贷的限制，吸引资金应用变化较大的客户。光大银行、深发展等随后推出了相应的产品。

　　光大银行此次推出“随心还”住房贷款新品，提供A、B、C、D四种新型还款方式。其中，“随心还A”贷款是为具有提前还款能力的客户提供的一种还款服务。如客户欲申请住房贷款50万元30年期，采用3年期“随心还A”方式还款，比普通还款方式节省贷款利息72799元；5年期“随心还A”贷款在第5年期末比30年期普通住房贷款可节省利息8093元。

　　房产抵押资金杀入股市

　　为了投奔股市，还有一些贷款买了楼的人，还想到了“转按揭”。何小姐两年前买了一套原价50万元的房子，目前已升值到70万元。她当时向某商业银行贷款了30万元，目前已还了20万元左右的房贷。她盘算着，如果办理转按揭，按照评估价的60%计算，可以在另一家银行得到42万元，还完原贷款银行10万元剩余房贷，她还有32万元左右贷款资金可以支配。何小姐向记者透露了自己的打算：将这些资金投入股市！

　　银行出招 重开“转按揭”抢客户

　　为了迎合何小姐这类客户的心理，一度被禁的“二手房交易贷款转按揭”业务开始复苏。沪上多家银行开始受理二手房交易的转按揭业务，房贷不仅能在同行间转手，而且可跨行转按揭，其前提是交易者愿意采用担保等方式。中国银行、光大银行、上海银行等在近期纷纷推出房贷新品，进一步发挥房产抵押的理财功能。有的房贷产品明显出于与同行抢生意，吸引其他银行的客户“变心”。

　　中国银行对“理想之家”个人贷款品牌再次扩容升级，推出了个人信用循环贷款额度、个人抵押循环贷款额度、个人住房循环额度。中行人士透露，“直客式”服务模式能为贷款者简化相应的手续，并降低购房成本，是目前沪上比较吃香的房贷品种。