本报记者 姜丽丽

　　经济适用房政策源自上个世纪九十年代全国城镇住房制度改革，政策最初的形成并不完全来自中低收入家庭住房需求本身，还担负着多重使命：实现商品化、社会化城市住房供给体系；扩大内需，拉动经济增长；满足城镇居民改善居住状况的需求。

　　这意味着，经济适用房诞生之初，并不是以纯粹的“社会福利”的身份亮相的，而是一个多面体。并且在实施过程中，出现了很多与经济适用房政策本来愿景相悖的偏差。

　　现状：已售房卖给了谁？

　　长沙某媒体2006年末的一项市民调查显示：80%以上的长沙市民想过申请经济适用房，而实际申请过的仅占11%，这说明经济适用房的紧俏形势让大多数市民望而却步。

　　“我们家的经济条件不好，只能买得起经济适用房。去年夏天，我在一个经济适用房小区排了号，不过排队的人太多了，只好寄希望于运气了。”目前一家三口租住在长沙雨花区的王磊(化名)说。

　　在全国其他城市，为买到一套经济适用房，市民彻夜排队的“新闻”已屡见不鲜。在北京，甚至有一些家庭为了等经济适用房小区“天通苑”放号，一个月前就搭帐篷守在售楼处外。

　　与普通市民苦苦排队相对应的，却是宝马、奔驰等高中档小车频繁出入经济适用房小区，以及经济适用房的高出租率。

　　为了获得经济适用房购买资格，请工作单位或者街道办事处开出一个低收入证明并不是什么难事；而可以从有“渠道”的相关人员那里购买到“房号”也是公开的秘密。

　　通过“关系”或者“买号”等“暗道”买到经济适用房的家庭，一般都拥有较多的社会关系或较高的经济条件，恰恰不是政策应该惠及的“中低收入家庭”。

　　深析：制造住

　　没有人怀疑政府制订经济适用房政策时善意的初衷，实际上，它在实施过程中产生了很多问题。

　　现行的经济适用房操作模式最大的弊端在于，制造了事实上的住房价格“双轨制”，客观上造成因资本逐利而导致经济适用住房供应高度短缺、脱离应受惠人群、权力寻租等问题。

　　“居者有其屋”不等于“居者有其权”，租房和买房都可以使人不用露宿街头，唯一的差别在于房子的所有权。如果套用经济适用房的逻辑于交通的话，那就是“行者有其车”，等于通过减免税收、价格优惠等政策让“穷人”买得起夏利车，这自然会刺激那些甚至“宝马级”的富人伪装成穷人抢购。

　　同时，住房价格是地段、户型、配套设施甚至投机等多重因素综合作用的体现，而经济适用房则是靠行政手段制定价格，等于人为制造“双轨制”，理性的“经济人”一定会选择低价品，导致经济适用房在理论上永远供不应求，其外在表现就是卷铺盖连夜排长队、倒卖房号的盛行。

　　转身：长沙经济适用房之路

　　2007年，长沙市对申请购买经济适用住房对象条件进行了以下调整：一是未婚(含离异、丧偶)购房对象年龄条件由25周岁提高到30周岁；二是已经享受过政府住房优惠待遇的离婚人员原则上不能再购买经济适用住房，如居民离婚后确有特殊住房困难且离婚5年以上，经严格审查批准方可购买；三是严格审核申请购房对象收入。

　　在此之前，长沙市申请经济适用房的“门槛”已调高过一次——未婚申请人的年龄由男25岁、女23岁调到同为25岁；从原先不对离婚申请人作限制改为需离婚满半年以上；并且对于已婚申请人的年龄，由不作限制改为需在60岁以下。

　　今年，长沙将新建经济适用房54万平方米，承诺保证完成并争取超额完成。同时，根据国家有关规定，经济适用房的户型控制比例为：建筑面积90平方米至100平方米的不能超过20%，建筑面积80平方米左右的占50%，建筑面积60平方米左右的占30%。

　　综观长沙经济适用房近10年的发展历程，并放眼全国，不能不说长沙经济适用房建设已经取得了一定的成绩。相对于很多城市对经济适用房项目“惜地如金”的状况，长沙经济适用房的建设有好几年都超过了100万平方米，这甚至使普通商品房项目的开发商抱怨“经济适用房拉低了房价”。

　　但是，随着这两年经济适用房建设批准面积的相对减少，以及商品房市场价格的不断攀升造成的与经济适用房价格差加大，市民对经济适用房的需求已经明显超出了供应，矛盾越发显现。

　　建议：可能的改革之道

　　对于状况百出的经济适用房制度，有的学者甚至提出了“废止”的建议，但是更多的人认为其作为社会福利有必要保留，但是必须改革。

　　有关学者建议：调整收缩经济适用房供给规模，缩小保障对象范围，增大保障力度。社会保障性质决定了经济适用房的供应范围不能太宽。过于宽松的购买资格，增加了政府的财政负担，也没有凸显出真正需要支持的弱势群体。

　　随着我国消费信贷的发展，国内少数城市已经启动联合征信制度，这是居民个人信用制度建设的良好开端。今后要加大联合征信制度的覆盖范围，建立具有购房资格的中低收入家庭的数据信息库。

　　从香港和新加坡等地的实践来看，提供住房方面的保障主要靠廉租房，对困难户只是收取象征性的房租。坦率地说，廉租房的确品质不高，但这也是住房保障的本来意义，救济品应该是粥和馒头而不该是燕窝鱼翅，否则就有用于牟利的可能。但是，在国内廉租房短暂的发展上，一些问题也已开始显现。