中国工业地产市场一直处于治与乱的循环“怪圈”之中。

　　今年国家有关部门最新公布的数据显示，根据2003年7月份国家清理整顿开发区的相关政策，到2006年底，在对全国6866多个开发区进行治理整顿之后，经过国家重新颁布审定的开发区如今只有1568个，近8成的开发区并不属于国家规划范围内。而在2003年下发文件之前，也有过几次全国性的整顿活动，当时不合格率也高达7成。“去年强调实行的工业用地‘招拍挂’将会成为有效调控手段。”业内专家表示。

　　换而言之，“工业用地出让价格很低的时代不会存在了”。但在并不十分看重地价高低的外资看来，真正阻碍工业地产市场发展的因素之一，是市场透明度不高。随着市场规模化、成熟化发展，以及整个投资环境的日趋完善，中国工业地产市场蕴涵着巨大的发展空间。

　　□本报记者 唐文祺

　　“这是最好的时代，这是最坏的时代。……”19世纪英国作家狄更斯用来描述社会转型的用词，如今倒成了中国工业地产市场的真实写照。

　　对于工业用地的整治，实际上比人们想象得更早。据2003年国务院研究室宏观经济司出示的一组数据显示，当时全国各地各类开发区有3837个，但经国务院批准的只有232个、省级批准的也不过1019家。也就是说，按照这个数据计算比例，有将近7成的开发区并不属于国家规划范围内。

　　此外，还有一组数字同样触目惊心。据2003年的相关统计，10个省市共计458.1万亩园区实际用地中，未经依法批准的用地达到了314.6万亩，占68.7%。在当年的7月份，国务院下发了关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知。而这次整顿行为，已是自1992年以来的第三次全国性清理措施。

　　低价出让，屡治屡乱

　　最新关于规范工业用地市场的行政律令，便是去年开始强调的“工业用地必须实行招拍挂”。这么多年来，工业用地市场一直是在发展中规范，但总是处于“剪不断、理不清”的状态中。一位业内人士认为，建立开发区有利于打造招商引资的平台，从而为当地政府带来经济增长的动力，在这种“诱惑”之下，往往有许多地方政府盲目跟风，甚至以极低价格出让工业用地来作为引资手段。

　　2006年国务院审计署的审计报告显示，为了招商引资，2003年至2005年6月，87个开发区中有60个开发区，实行低价出让土地7800多万平方米，少收出让金55个亿。“一些地方在国务院禁止低价出让土地的情况下，还采取先根据国家规定签订土地出让合同，再返还土地出让金或者给予财政补贴的方式，来变相低价出让土地。”中国土地勘测规划院副院长周建春告诉记者。

　　在这种背景之下，中国工业用地的闲置浪费相当严重。

　　据国家相关部门对土地市场供应的数据分析，2005年，中国工矿业仓储用地供应量为7.8万多公顷，占土地供应总量的43%，2006年供应量达到9.3万多公顷，比例上升至45%。工业用地占建设用地总量将近一半的比重，从全球范围来看也是少见的。

　　周建春介绍说，2001年全国各地相继出现了以发展开发区为特征的圈地用地，占用大量耕地之后主要用于工业开发，或者借工业开发为名搞房地产。根据国务院在2004年土地市场治理整顿中得到的相关数据，在2004年160个开发程度较好的开发区中，只有1/3的土地用于工业开发。

　　而这一次的暴风雨，来得分外猛烈。

　　从大背景来说，2006年国务院下发的31号文件，便针对耕地保有量提出了地方政府的责任追究制度，而2020年全国18亿亩耕地的“红线”不许突破的严格保护措施，已开始对工业用地市场的“作乱”源头进行了有效控制。工业土地供应比重较高的现状，也将通过适当压缩工业用地供应量的方式进行调节。此外，除了行政执行之外，市场行为也有了明确规定，禁止低价出让工业用地被再次强调，去年年底公布的工业用地最低标准成为“过硬”的衡量数据，而工业用地实行“招拍挂”方式，则为土地出让增加了透明度。

　　在“中国工业地产高层峰会2007”上，中国土地勘测规划院副院长周建春表示，针对房地产市场的宏观调控政策不会松懈，而且将会日趋严厉。与住宅市场不同，工业地产市场由于主要涉及企业层面，因此，其调控性并不那么“显性”。但是，面对中国工业地产市场的现状，“可能下一个‘热点’就要到工业地产了。”

　　用一位业内人士的话来形容，如今的中国工业地产市场已是“深秋”时期。

　　调控加力，外资纷至

　　“应该说，国家出台的一系列政策法令，主旨是需要市场在稳定中发展，并不是限制发展的表现。”美国普洛斯公司投资管理部副总裁赵明琪向记者表示。这家来自于美国的工业类REIT，自2003年进入中国之后，迅速发展成为美国同类基金中在华投资额最大的一家。

　　不得不面对的事实是，对于外资投资者而言，确实与过去不同了，当初为了增加GDP而吸引外资的优惠环境，如今已演变为平等竞争平台。“中国工业地产的投资环境正在发生很大变化，随着工业土地招拍挂、中外资企业所得税率并轨等相关政策的调整，外资在参与竞争过程中的优势正在消失。”一位美国工业地产投资商如此评价。

　　“从中国的实际情况来看，真正会阻碍工业地产市场发展的因素之一，便是市场透明度不高。因此，调控政策的出台，反而对市场的长期发展有好处，会使得游戏规则更为透明化，对于有实力的企业来说，倒是个利好条件。”仲量联行工业地产部上海区董事单维其对前景依然乐观。

　　有意思的是，对于这些极具经验的国际工业地产发展商来说，原本被部分当地政府作为吸引点的低地价，并不能成为决定这些企业是否需要投资的首要因素。

　　“这些低廉土地甚至零地价土地出让的区域，不会成为我们的投资市场。”赵明琪坦率承认。她对此的解释是，工业地产是个需要长期投资的行业，无法形成真正市场需求的区域，即使土地成本再低，也不可能实现企业的良好回报。“港口城市、制造基地等具备较大覆盖力的地区，会成为首选。随着市场发展趋势渐渐转移到其他二、三线城市，投资范围也会随之转移。”

　　“对于外资来说，是否要投资，并不是受土地成本影响的，而是根据当地的经济发展形势、市场需求来决定。”仲量联行单维其表达了类似的观点。

　　在中国的工业地产市场中，根据土地供给方式的不同、针对客户的不同，以及物业管理形态方面的区别，可分为生产制造、物流以及商务园区等三部分。中国目前的经济发展需求，决定了生产制造是重点关注目标。而随着全球制造业对中国市场的日益注重，连接着投资商、供应商、第三方物流、消费者等各个环节的产业供应链逐渐成型，中国市场便成为全球化策略中不可缺乏的必要布局。

　　“随着市场规模化、成熟化发展，再加上产业链规范环境的日趋完善，中国工业地产市场蕴涵的巨大空间，成为外资的关注点。”花旗集团房地产投资部副总裁彭熙说道。

　　在仲量联行最新发布的今年一季度房地产市场报告中，外资对于工业地产“热区”的投资兴趣，正随着当地租金的增长而上升。据悉，第一季度上海地区的物流园区租金，环比增幅达到11%；制造业厂房租金较上季度上涨了5.1%；而商务园区更是受到写字楼市场扩容需求影响，整体租金呈现明显增长。“中国工业地产的投资市场开始形成。”一位美资工业地产企业负责人认为。

　　2005年11月，新加坡淡马锡旗下的丰树集团以1.2亿元价格收购了上海浦东新区一项目。去年年初，已在中国市场潜伏数年的美国工业地产开发商AMB终于决定出手，以1330万美元代价收购了上海一幅17474平方米的工业地产项目及邻近一块待开发用地。在当时的新闻发布会上，AMB亚洲区发展副总裁Oliver Treneman公开表示，该企业在中国未来5年内的工业地产投资将达5亿美元。而今年伊始，日本新熙地集团锁定了位于上海外高桥( 14.08,0.74,5.55%)的一物流地产项目，这也是该企业在中国的首次投资。

　　在此之前，美国普洛斯公司早已在北京、上海、宁波和杭州等18个中国内地城市展开布局，未来还计划投资2.46亿美元，在部分二线城市兴建物流配送中心；公司高层甚至表示，5到10年内会将在华资产提高到占公司全球资产组合10%的目标。

　　普洛斯投资管理部副总裁赵明琪认为，宏观调控政策的实行，会使得中国市场未来的土地价格形成机制越来越透明，这对于投资者来说，“是好消息”。“我们不会因为土地价格比较低才进行投资，推出符合市场需求的产品，才能够提高企业竞争能力，才可以生存得更好。”

　　外资投资工业地产主要案例

　　日期 发展商 地点 项目 投资方式

　　1995年 新加坡腾飞集团 江苏苏州 苏州新加坡工业园区 与苏州市政府合作开发

　　2003年12月 新加坡腾飞集团 辽宁沈阳 沈阳新加坡腾飞工业园 与当地政府合作开发

　　2004年6月 美国普洛斯 江苏苏州 普洛斯(苏州)物流园

　　2004年11月 美国普洛斯 上海 上海临港普洛斯国际物流园 与临港新城集团合作

　　2005年1月 美国普洛斯 上海 西北物流园一期工程

　　2005年 澳大利亚麦格理佳文集团 上海 南汇康桥一物流分拨中心 4000万美元收购

　　2005年年底 新加坡丰树物流信托 上海 浦东空港欧罗物流园 1.2亿元人民币收购

　　2006年1月 美国AMB 上海 松江九亭一物流项目 1330万美元收购

　　2006年2月 GE东芝有机硅公司 江苏南通 南通经济开发区生产基地 7800万美元收购

　　2006年5月 美国普洛斯 北京 北京空港物流园

　　2006年11月