上海酝酿已久的“以房养老”方案近期浮出水面，这一方案创新性地提出，由上海市公积金管理中心(以下称公积金中心)先从老人手中购买房产，然后再返租给老人。

　　对此，上海协力律师事务所律师卫新昨日表示，这是“以房养老”的一大突破，可行性很强。“不过，产权先过户，可能会对后期的操作产生障碍。不如先做个预告登记，产权仍是老人的，未来的期权将更人性化。”

　　“‘以房养老’的方案还没有最终确定，还会逐步完善很多细节。”上海市公积金管理中心有关负责人表示，该中心昨日已将初步方案上交至市政府，市府应该会择机向社会公布。

　　5月开始首户试点

　　据悉，公积金中心将于5月份推出首户“以房自助养老”试点。“以房自助养老”是指65岁以上的老年人，将自己的产权房与公积金中心进行房屋买卖交易，老人一次性收取房款，公积金中心再将房屋返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同，老人可按租期年限将租金一次性付与公积金中心，其他费用均由公积金中心交付。

　　首次参与试点的将是家住普陀区的一户老年夫妇家庭，他们目前已与公积金中心达成口头协议。这两位年龄均超过80岁的老人会将一套二居室房卖给公积金中心，公积金中心将40多万元房款一次性交付给这两位老人，同时再将房屋返租给他们，并与其签订7年租赁年限。老人须将7年租金一次性交付公积金中心，并且双方约定，7年后老人如健在则租金全免，老人居住期不到7年的，剩余租金则退还给老人的遗产继承人。

　　需考虑房产增值因素

　　此前有报道称，曾有20多户家庭已经纳入试点，但由于很多老人的子女不赞成将房屋产权变卖给公积金中心，所以试点准备工作不太顺畅。

　　上海协力律师事务所律师卫新表示，产权先过户可能是这一方案将会遇到的最大问题。一开始就将产权过户，老人所拥有的房产从协议开始签订就转为公积金中心财产。那么，从协议签订到老人去世，这套房产必然已经升值，增值部分怎么处理？

　　他认为，如果进行“以房养老”的机构本身就是营利性组织，他们在一开始交易时就支付了房款，房产升值部分由他们所得无可厚非，但是公积金中心作为一个非盈利性机构，如何处理这一增值资产，需要对大众有所交代。

　　合同有效期最长20年

　　卫新还表示，无论是《合同法》或是《租赁管理条例》中都规定，租赁合同最长有效期限是20年。

　　但是，租赁合同的有效力没法涉及20年以后。也就是说，如果一个老人20年后仍然健在，法律并不保护老人今后仍然有居住该房屋的权利。“当然，我们相信公积金管理中心作为一个公共机构，仍然会与老人续签合同。但是20年后，这已经不被法律所保护。”卫新表示，一开始就将产权转让，会让老人觉得没有保障。

　　“以房养老本来就是一个社会福利，最好不要有盈利成分。我建议公积金中心通过分期付款方式支付房款给老人，等老人过世后再将产权过户，房产增值部分就作为租金回报，不向老人收取租金。这样比较合理。如果担心老人私下再买卖房屋，可以预先进行房屋所有权预告登记。”

　　房屋交易资质有障碍？

　　“上海市公积金管理中心能否进行房屋交易和租赁，这也是需要去明确的问题。”卫新表示，“上海市公积金管理中心应该是非经营性的社会保险资金管理机构。职能上，他们并没有房屋买卖和租赁的资质，这个障碍必须先扫除。”

　　他表示，如果要从老人手中购买房产，公积金中心动用的是社会保险资金，这也需要从法规中给予明确。

　　上海市公积金管理中心有关负责人也表示，“以房养老的方案还没有最终确定，有很多细节会逐步完善。”