《新闻调查》——《中央公寓的秘密》

　　上海一直是中国房价飙升的引领者率先突破每平米过万元，率先创下每平米十万以上的天价纪录，高房价的背后成本是多少？利润是多少？公众并不知情。不过我们刚刚接到投诉，在上海一个对外公开售价每平米1.7万的楼盘当中仍然存在着较大的非正常的利润空间，而知情人告诉我们在开发的每个环节当中都存在着人为操纵的因素，致使房价抬高。这种情况属实吗？高房价的背后到底隐藏着什么样不为人知的秘密呢？我们前往上海进行调查。

　　近日，《新闻调查》接到上海陆家嘴联合房地产公司小股东耀国能源公司代表的反映，他们发现自己公司参股的楼盘陆家嘴中央公寓在开发过程中有很多不正常的现象。

　　记者：作为中央公寓的开发商的股东之一，你现在告诉我们在这个公寓的开发过程当中它的价格存在很多不正常的因素，你指什么？

　　阎启忠：比如说(工程)造价加土地价格，我们的成本应该在6000左右，事实我们看到的已经在12000左右了。

　　记者：高出6000？

　　阎启忠：对。

　　记者：那么，这个6000这个成本到哪里去了呢？

　　阎启忠：而事实上我们这个价格，在市场上还是被认可的，那我就感到问题的严重性。

　　记者：你指什么？

　　阎启忠：我们这里面造价差异将近1倍，而我们的价格在市场上还认为是合理的，那我不敢往下想整个房地产行业会有什么更大的问题在里面。

　　陆家嘴中央公寓是由上海陆家嘴联合房地产有限公司开发的包含住宅和商业于一体的综合小区。联合公司占60%股份的大股东是国有控股的上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司，另有上海世纪道房地产开发有限公司和耀国能源两家公司分别占有30%和10%的股份。阎启忠作为10%小股东的代表，他对于整个公司的项目运作有很多疑问。

　　记者：你是说这12000是明显的虚高出来的？

　　阎启忠：不是虚高，是里面有一个黑洞在里面，有一个不正常的人为故意在里面。

　　记者：老百姓不明白的是房地产商开发一个房子，他当然希望自己的成本降低一点，利润会更高，他怎么会故意把这个造价给抬上去呢？

　　阎启忠：到现在还跟你说，我是小股东呀。连知情权都没有，不要说话语权了，不要说参与管理了。那么，我告诉你了，价格是真的，实际的价格超出那么多也是真的，老百姓买不起房，整个市场就这个状况也是真的。那么这里面到底问题出在哪儿？我只能把这个现象告诉你。

　　在1998年，上海房价的均价还只是3026元/平米。六年之后，这个价格已经升到了8124元/平米。在上海房价飙升的2004年，上海市民无奈认同了本地楼市的“321格局”：即内环以内3万元/平米，内环外环之间2万元/平米，外环外1万元/平米的价位。按照地理位置和市场价格来看，现在中央公寓每平方米17600元的价位并非高得离谱。问题在于，2006年一期工程结束后，小股东耀国能源公司要求看到整个工程的结算报告，但却迟迟未能如愿。

　　阎启忠：按理说我们这个行业，你结构封顶进入了房屋预售的时候，它那个结算(报告)应该出来，如果没有结算(报告)的话，你这个销售价格从哪里来呢？这么大公司的一个楼盘有20多个亿的楼盘，连一个结算(报告)都没有，那成了笑话了。

　　按照《公司法》的规定，公司股东享有资产收益、参与重大决策和选择管理者的权利，也就是说公司不论对于大小股东来讲，都应该是透明的。

　　记者：像中央公寓这样的一个操作方式，会是惟一的吗？

　　阎启忠：不敢说它是惟一，但是绝对不会是惟一。

　　记者：你怎么能判断？

　　阎启忠：如果他们都跟我不一样的话，为什么房价是那么样的相似，都那么高呢？操作的方法一样，成本的摊薄是一样的，那么要么他这个土地跟我的土地不一样，它是黄金做的，那只能这样理解。