［探因］

　　高房价令买家暂缓购房计划

　　“我对自己的销售技巧很有信心，但销售吃力主要是购买人群减少了，客户的购买心态发生了变化。”宋晓文感触最深的就是，现在的买房人，尤其是高档住宅买家关心的焦点已经从“房屋是否能增值”转到“房屋是否能保值了”。

　　本来在3月份宋晓文有可能卖出一套房子的。当时一位准备“二次置业”的购房者看中了162平米的三居，售价为13200元/平米。但4月初她再次致电该客户询问是否购买时，对方告诉她，经过和丈夫商量后认为目前楼市前景不好把握，因此决定看看再说，暂时不购买了。

　　在高价大户型房前打“退堂鼓”的还有嗅觉灵敏的投机客。在宋晓文的客户中，就有几个曾经的房屋投资者现在成了股民和“基”民。“其实何止是买房人，连我们这些售楼员现在也用炒股来打发无聊时间。”

　　而据宋晓文对到其项目咨询的购房者观察发现，不少购房者确实有强烈的购买需求，但就是因为该楼盘户型大单价高，结果总价都达到150万元以上而放弃。“有个月收入8000元的外企白领，听到一套房的总价后直摇头说买不起，现在不是人们主动不买房，而是被动买不起。”

　　一季度20个单价万元以下中小户型盘销售率达62%，4月份小户型房入市量少供应告急

　　［表现］

　　“5个人托我买小户型”

　　“上周就有5个人托我买小户型房子。”张小米说。张小米是北京楼市的资深人士，以前也陆续帮朋友买房，但却从来没像最近这样让他感受到大家对中小户型的急切需求。

　　据张小米介绍，上周有5个人几乎同时找到他，有人想买管庄的北京新天地 (论坛 像册 户型 样板间 视频1 视频2)，有人想买百子湾的金泰先锋。而这些房子全部都是小户型，且单价都在万元以内。与以往不同的是所有买房人都说不需要打折，只要能拿到房号就行。

　　“房源实在紧张，每个户型都有好多人盯着，能买到就不错了。有的人偷偷给销售员留下定钱，希望能最先得到房源的通知。”张小米感言。

　　而这种紧张的买房心情，陈先生在去年就体验过了。寒风中，陈先生裹紧大衣，从帽子和大衣的缝隙处看着与他裹得一样严实的购房者。这是去年12月16日，小户型项目东亚望京中心 (论坛 像册 户型)开盘时的一幕。开盘之前的售楼处外，排队的已经有近200人了。

　　强大的刚性需求让小户型飞快售出。“当天前往售楼处看房的客户达到了1200人，下午3点，320套小户型全部售出。这个数字占到了东亚望京中心B座总套数的60%.”东亚望京中心销售经理张欢介绍。

　　低价小户型开盘几近售罄

　　来自中大恒基不动产营销市场研究中心的统计数据显示，今年第一季度开盘入市楼盘93个，其中平均待售面积为100平米以下的中小户型楼盘有30个，占开盘总量的32%。第一季度入市的30个楼盘合计供应10751套新房，至目前为止销售了6367套新房，销售率达到59%。其中20个单价在万元以下的楼盘，供应新房5060套，销售3136套，销售率达到62%，其中阿尔法社区 (论坛 像册 户型)、新城阳光 (论坛 像册 户型)等价位较低的楼盘已经售罄，同时推出近3000套房源的茶贸国际中心 (论坛 像册)到目前也已售出60%左右。

　　记者从北京房地产交易管理网了解到，截至目前，4月份已获得预售许可证的楼盘共13个，其中只有4月7日开盘的苹果派 (论坛 像册 户型 样板间 视频1 视频2 视频3 视频4 视频5)后期为中小户型，供应新房182套，占总量的8%，而在开盘后短短10天已经售出近100套，销售率达53%。

　　［探因］

　　小房比例仅占三成，供应量不足

　　尽管中小户型需求旺盛、持续热销，但由于目前北京市场上很多开发商很看重大户型产品带来的丰厚利润，使得市场上的中小户型长期以来占比很低。

　　伟业公司董事长林洁介绍，目前商品住宅市场上的小户型和大户型的比例为3：7，而居民收入情况是中低收入和高收入的比值为8：2.因此，小户型因其低总价，能够很好地满足广大中等收入家庭的住房需求，所以需求旺盛。

　　“就目前中小户型产品的整体供应来说，无疑是供小于求的。希望在中小户型市场走俏的促动下，开发商更合理地设计空间、满足大家的梯级消费模式。”中大恒基不动产营销总经理王述如是说。

　　不过也有业内人士表示，尽管“90平米占70%”的新政已执行，但还有一些开发商在寻找机会多建获利更多的大户型，那么，改变小户型一房难求的局面还需假以时日。

　　网络调查·北京

　　八成人称100平米以下户型难买

　　截至4月19日13：00，新京报联合新浪网房产频道展开的针对北京购房者的网上问卷调查，共有1548人参与，八成多的购房者认为100平米以下的中小户型难以买到。

　　有近六成人数选择最高能接受的商品房销售均价为5000元/平米，而心理底线在9000元/平米及以上价位的人总共不到参与问卷调查人数的16%.然而，目前北京三环以内普通商品房销售均价几乎都已达到万元级，现实房价与公众普遍期望价格相差了近一倍。

　　调查参与者中，超过七成人数认为北京房价在2007年仍然会是上涨趋势，而认为政府在保障性住房方面还不够努力，选择“不能让人满意”的接受调查者占到了82.28%，加上肯定了政府努力但怀疑最终效果的近一成比例调查参与者，有约97%的调查参与者对政府在保障性住房方面的努力持批评、怀疑态度。北京市政府从4月开始加大了对限价地推出的力度，但要转化为保障性住房至少还需要1年时间。这也使得调查中超过六成参与者选择了犹豫或者直接推迟购房计划。

　　此外，超过八成的调查参与者开始考虑购买二手房，则在很大程度上是由于目前北京中小户型房难买、保障性住房又买不到等原因造成的。

　　◎异象3

　　17天仅13项目开盘入市

　　此前业界预计4月份共有70个新老项目开盘

　　［表现］

　　入市