文/翟宇

　　证监会并不是不让内地房地产企业赴港上市。如果在内地市场不能实现企业融资目的的，同样可以去香港，当然，也可以A+H的形式同时两地操作

　　香港某投行驻上海的董事刘宁(化名)最近很焦虑。年初他刚完成内地一家具有房地产概念的商业企业赴港上市的案子，现在却不知道该如何再继续他的工作。这一切都起源于一个证监会的“新规定”——由于该规定并未见诸证监会的官方文件，因此该政策被投行人士称为“非正式政策”。

　　根据该政策，除非内地企业寻求筹集的资金超过10亿美元，或计划在香港和内地同时上市，否则中国监管机构将不再批准企业赴港上市。刘宁将之称为“证监会内部掌握的政策”。

　　刘宁告诉《第一财经日报》，关于该政策的传言早在春节前已经在投行圈子里传开。为了证实政策的准确性，他还特意到证监会询问。他得到的回复是：监管部门并不是不让内地企业赴港上市。如果在内地市场不能实现企业融资目的的，同样可以去香港，当然，也可以A+H的形式同时两地操作。

　　刘宁表示，所谓“在内地市场不能实现的”，其实就是指集资额在10亿美元以上的案子。这类IPO规模太大，内地市场难以消化。“但从目前的情况看，除了那些大型国有企业之外，在香港上市的内地企业中，集资额在10亿美元以上的企业非常少。”

　　与此同时，在宣称今年将在香港上市的内地企业中，房地产企业实际上表现得更为迫切。据记者的不完全统计，目前已经有意向或正在准备今年在香港上市的内地房地产企业有不下10家。去年曾被称为“内地房地产企业香港上市年”，从目前的情况看，这个名号已经毫无悬念地让位给2007年。

　　但有一个还能让房地产企业略为放松的消息是，记者从香港投行界了解到的情况显示，到目前为止，还没有一家正在准备赴港上市的内地房地产企业因为上述政策而暂停。但没有人知道，未来会如何？刘宁的预计是，这一政策“将对2008年产生很大影响”。

　　在路上

　　DBS唯高达的分析师蔡金强对记者透露，潘石屹的SOHO中国有限公司(下称“SOHO中国”)已于本月向香港方面递交了上市申请，“如果没有意外的话，7月份应该可以上市”。此外，由中远国际(0517.HK)分拆出来的中远房地产的上市准备也在预定进程之中。

　　在今年已经过去的近4个月中，在港成功上市的内地房地产企业已经有分拆自太平协和的中国地产(1838.HK)和深圳鸿隆控股(1383.HK)，此外还有正在招股进程中的碧桂园。紧跟碧桂园之后的是广州另一房地产开发商合景泰富。正在计划之中的还有奥园集团和广东汕头的龙光地产。上海景瑞房产、河南建业以及大连正源、深圳天利置业和卓越集团等都在等着今年赴港上市。

　　这个名单背后隐藏的是内地房企越来越迫切的资金需求。蔡金强表示，目前希望到香港上市的内地房地产企业的日程都已经排至明年初。如果证监会的“新政策”也适用于房地产企业，则上述这个长长的上市名单很有可能缩短。

　　按照证监会的“新政策”，目前正在计划上市的房地产企业中，其募资额达到10亿美元的，仅碧桂园一家而已，其余公司的募资额大多在30亿~40亿元人民币左右。这意味着这些公司赴港上市的计划还未通过证监会批准的话，很有可能被要求先在A股上市。

　　但到目前为止，记者也并未获知监管机构有对房地产企业A股上市在政策及标准上有任何松动的迹象。据了解，2004年仅有华发股份( 23.70,-2.29,-8.81%)一家房地产公司实现A股IPO。2006年，也仅有保利地产( 31.49,-3.50,-10.00%)(600048.SH)和北辰实业( 9.30,-0.85,-8.37%)(0588.HK，601588.SH)完成了A股IPO。即便是今年，到目前为止，也仅浙江的广宇地产获得了发行A股的资格。

　　实际上，保利地产和北辰实业深厚的官方背景以及资金实力都是众多中小房企难以企及的。因此，他们成功发行A股并不意味着在资本市场上“嗷嗷待哺”的房企找到了在内地资本市场融资的出路。

　　一位投行人士告诉记者，在发改委看来，一家企业将绝大部分流动资金放在一块或几块土地上，有可能为企业的经营埋下较大风险。因此他们认为让这样的企业到资本市场上融资并不妥。

　　与此同时，即使A股IPO成功，这些房地产企业要想通过资本市场再融资，也相当艰难。金地集团( 18.40,-1.48,-7.44%)(600383.SH)去年曾尝试申请发行短期融资债，却迟迟未获批准。发行可转债、增发等再融资手段，在A股市场均须获得证监会的批准。

　　香港市场在这方面则灵活得多。上市一年后，只要业绩达到标准，则企业可自动获得增发的机会。可转债、可融资债券等再融资手段在香港资本市场都可灵活运用。这对负债率高企的房地产企业而言，是一个不小的诱惑。

　　目前还无法确认，证监会的“新政策”对正准备赴港上市的内地房地产企业会有多大影响。但蔡金强对此仍持乐观态度。他认为，政府目前还是希望把房地产企业的融资渠道放在境外。尤其是眼下内地对房地产仍有针对性，监管部门对其再融资的审批也相对严格。而这些企业如果到香港上市，钱肯定不会有问题。而且企业与投资者之间是“一个愿打，一个愿挨”，企业也无须背负更多的社会责任。

　　回归A股

　　盛富企业管理咨询有限公司董事总经理黄立冲也认为，证监会的“新政策”可能是有选择性的。“一些他们认为素质好的企业，可能会说服企业在A股上市，再发H股，至少A+H同时进行。一些在他们看来无所谓的企业，应该还是会放行。”

　　或许正是在这一政策的指引下，已经有发行H股的地产公司正在准备回归A股。2004年赴香港上市的上海复地(2337.HK)自去年底已开始考虑回归A股事宜。上周在香港发布2006年年报时，上海复地总裁范伟表示，公司发A股的计划将在本月27日股东特别大会进行表决。“由于计划获各方支持，相信可顺利进行，目标是今年内完成。”按照计划，上海复地将发行1.264亿股A股，占总发行股本的20%。

　　随着内地房地产企业越来越多地涌向香港资本市场，香港投资者对具有内地概念的地产企业已全然没有早两年时的新鲜感。尤其是适逢国家对房地产业的宏观调控，内地房地产企业对投资者的吸引力已日渐式微。上海复地并不是回归A股的第一家内地房企，在此之前，北辰实业自1997年赴港上市9年后于2006年回归A股。

　　去年在港上市的世茂房地产(0813.HK)IPO时净资产折让率高达45%，市盈率低至7.5倍。根据摩根士丹利的研究数据，香港上市的内地地产股平均净资产折让率20%、平均市盈率13倍。相比之下，世茂房地产的上市真的是“半买半送”。

　　今年春节后在港上市的两只地产股——中国地产和鸿隆控股也未得到资本市场的青睐。中国地产上市首日即跌破发行价。鸿隆地产表现略好，首日较发行价涨24%。但与同期入市的食品企业汇源果汁66%的涨幅相比，仍属“小巫见大巫”。

　　即便是这几天正处于风头上的碧桂园，在遭遇内地的资源类新股洛阳栾川钼业(下称“洛钼”)时，仍有不少投资者表示，将抽出资金留待认购洛钼而减少碧桂园的认购份额。长和系主席李嘉诚、恒基地产(0012.HK)主席李兆基、新世界( 14.45,-0.56,-3.73%)发展(0017.HK)主席郑裕彤这些香港地产巨头也都把资金投给了洛钼而非碧桂园。

　　一位香港证券分析师告诉记者，香港对内地地产股的估价向来偏低，由于投资者对这些企业在内地的项目并不熟悉，他们买股也只看公司基本因素及保荐人以往的业绩，大多没有考虑其成长因素，因此通常只按照国际地产行业的估价来看待内地地产股。

　　但蔡金强认为，回归A股在短期内并不会成为一股潮流。“富力地产(2777.HK)也是注册在内地的H股，但目前并没有听说有回归A股的意向。”对于那些红筹上市的地产公司而言，则不存在回归A股的问题。