调控政策效果不理想的主要原因在于调控政策本身存在导向问题，即企图通过紧缩供给来达到抑制需求的目的，这主要表现在通过紧缩土地和信贷这两个渠道来抑制房地产过热。

　　近日，由国家发改委公布的关于房地产行业的几组最新数据再一次引起了大家对房地产宏观调控问题的讨论。其中房屋销售价格和房地产开发完成投资两组数据均持续走高，反映出当前房地产市场价格涨幅过快、投资过热的局面依然不容乐观。(东方早报4月18日)

　　调控政策存在导向问题

　　客观地说，2006年的房地产宏观调控应该说是历年来受重视程度最高、涉及相关管理部门最多、出台相关政策法规最多、调控力度和广度最大的一次。迄今为止，我们看到出台的包括金融、税收、财政、建设、土地、规划等方面的调控措施一应俱全。中央政府调控市场、稳定

　　笔者认为，调控政策效果不理想的主要原因在于调控政策本身存在导向问题，即企图通过紧缩供给来达到抑制需求的目的。这主要表现在通过紧缩土地和信贷这两个渠道来抑制房地产过热。为了配合抑制宏观经济过热，一些部门没有考虑到房地产市场的具体实际就采取了抑制房地产投资的政策。这不仅忽视了房地产市场供不应求的客观现实，也错误估计了市场需求的真实力量和弹性范围。

　　供不应求的矛盾没有改变

　　当前我国房地产市场供不应求的特征依然非常突出。多年来的房地产调控政策似乎没有有效地改变这个局面。

　　从市场供给来看，相对于持续迅速增长的市场需求来说，近年来房地产行业产能依旧不足。

　　从存量市场来看，到2005年底，全国城镇住宅建筑面积约为99.57551亿平方米，2005年全国城镇的人口总数为5.6212亿，则2005年全国城镇人均住宅建筑面积约为17.714平方米。这表明中国城镇的住房建设已经跟不上城市化发展的要求。从市场增量来看更不乐观。

　　据统计，2006年全国商品房竣工面积同比下降了0.6%，而该指标在2005年则增长了14.9%，同期我国城镇人口则增长了约1500万人，供求关系在2006年非但没有改善反而进一步恶化了。此外，住宅相对空置面积指标近年来也一直呈现下降趋势，这表明市场库存消化能力逐步增强，供不应求的市场走势由此也可见一斑。

　　从市场需求来看，一方面是市场购买力有所提升，根据最新的统计公报，2006年全年城镇居民人均可支配收入11759元，扣除价格上涨因素，比上年实际增长10.4%；另一方面就是资金供给充裕，市场流动性过剩。