试图通过控制容积率、绿地率和建筑密度来弥补“政策漏洞”

　　国土资源部土地利用司副司长冷宏志日前在全国土地市场动态监测示范工作座谈会上表示，国土部将试图通过控制容积率、绿地率和建筑密度来实现不予别墅供地。

　　冷宏志说，国家明令禁止别墅供地，但是有不少地方仍在开发建设别墅。

　　自从2003年《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》首次提出停止别墅类用地之后，国土部陆续对此政策反复进行了重申。但统计数据显示，一些大城市每年仍有很多别墅项目不断推出。

　　业内人士表示，目前别墅用地的来源主要有：一是开发商前些年拿的地，现在陆续开发；二是部分以公寓立项的土地，被开发商“先斩后奏”盖成别墅，之后再通过补交罚金等手段寻求合法化；三是开发商“创造性”地在政府规定的容积率之内做一小部分别墅及高档住宅；四是“打政策擦边球”，借低密度住宅之名低成本拿到土地，再建高档豪宅。

　　“现在可能除了技术人员外，社会上对别墅、高档住宅的标准和定义都不清楚。”北京师范大学房地产中心主任董藩(董藩博客|董藩新闻)对《第一财经日报》表示，“此外加上地方政府获利的冲动，两者构成了别墅开发屡禁不止的原因。”

　　长期来，我国对别墅项目是对“用地”环节审批，很多开发商往往取得用地后，改变规定开发别墅，其结果是政策虽然对用地进行限制，但别墅供应量仍然很大，政策调控目的没有达到。

　　“政府部门执行不力，使市场上‘类别墅’项目大量入市。”董藩说。

　　为防止“钻政策漏洞”，去年8月1日国土部试行《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》，规定所有项目的审批要报规划方案来进行审批，土地出让文件应当将住房套型限制、容积率、开工及竣工时限等使用条件明确，并在国有土地使用权出让合同中予以约定。

　　另外，去年12月，国土资源部和国家发展改革委联合发布实行了《限制用地项目目录(2006年本)》和《禁止用地项目目录(2006年本)》，以实现用地政策与产业政策的联动。

　　冷宏志表示，鉴于2004年国土资源部和监察部联合下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》在实际工作中落实得并不好，加上各地住宅用地出让公告内容五花八门，质量很差，很多公告缺少实施的基本条件。

　　他透露，下一步，国土系统要通过供地结果的公开，实现对供地和供后利用情况的动态监管，以改变目前的薄弱状况，从而使别墅类房地产项目供地得以真正停止。