本报记者 马琳 北京报道

　　4月3日，记者从北京市建委得知，北京东部最大的经济适用房项目——翠成馨园划入经济适用房以租代售的范畴，按60平方米~80平方米一套住房算，至少可提供一万套租赁型经济适用房。

　　翠成馨园项目处有关负责人证实，即将开发建设的两个区域为D、E两区，建筑面积为84万平方米，“现在这两个区不对外销售，这两个区域将作为租赁型经济适用房进行开发。”

　　该项目的开发商、北京国有房地产开发企业之一北京住总开发集团知情人士进一步表示，虽然现在正式的文件没有下发，但北京市建委和住总的相关领导已经进行过沟通，原则上将这两个区域确定为租赁型经济适用房，不对外销售。

　　转型

　　翠成馨园是北京市最大最早的经济适用房项目之一，地处朝阳区东南四环外，截至目前已完成了50万平方米的住宅建设。

　　住总集团上述人士表示，翠成馨园开发周期已经有6～7年的时间，目前大部分房源已经完成销售，当时3180元∕平方米的定价一直没有改变，按照目前的建材价格、工人工资、贷款及项目间的资金拆借及企业的资金运作水平和能力等来测算，该项目的开发成本已经很高，再加上建筑形式由多层变为小高层再变到高层建筑，成本越来越高。并且，翠成项目的D区面临高额的拆迁成本，同时项目也处在高压线之下，线路需要与电力部门协调进行整改，导致开发商的成本再次增加。

　　为了解决这些难题，此前一段时间，住总集团高层和北京市建委有关领导就定价问题进行过专门的协商，但是一直没有明确结论，“对于这些难题，最好的解决办法就是取得政府的支持。”该人士表示。

　　经过企业高层与政府相关单位的多次沟通，最后达成“翠成馨园D、E两区采用租赁模式运作”的协议。由北京市政府相关单位来协调拆迁与高压线改线的问题，项目销售管理也由政府有关部门来进行安排。而在此项目中，住总集团承担前期的开发商角色。

　　北京市规划委有关负责人也就此指出，未来几年，北京市的经济适用房供应模式将发生转变，由销售为主过渡到租售并举，将经济适用住房的租售比提高到1∶4左右。北京市将通过租赁型经济适用住房、存量住房和公有住房资源的整合，探索建立政策性租赁住房体系。

　　方向

　　据统计，北京市低收入人群约占全市人口的20%。目前，北京市的经济适用房优先面向拆迁户，有关人士认为这种定向销售方式并不科学，经济适用房的本意是解决低收入家庭的住房问题，但很多拆迁户并不在此列，部分拆迁户甚至已经获得了相当可观的拆迁补偿费，就不一定要再给予优先购买经济适用房的福利。

　　现在北京市终于把此前经济适用房以租代售的设想进行尝试，这得到了大多数业内专家的赞同。全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，北京市政府此举可以解决“社会夹心层”的住房问题，通过租房来解决居住的问题，不仅可以平抑目前的供需与结构矛盾，也可以引导住房消费模式的转变。

　　在讨论有关经济适用房改革前景时，建设部一位官员日前曾表示，未来住宅保障体系中的实物补贴可能将分为三个等级：廉租房主要面向最低生活保障线以下的家庭；租赁型经济适用房面向低收入家庭；限价商品房将面向拆迁户或无房户。

　　“我个人认为，租售并举肯定是将来的发展方向。”中国房地产业协会秘书长朱中一表示。他表示，至于各地能推出多少租赁型经济适用房，要看地方政府的财力状况，如果地方政府的财力允许，还是租赁型物业多一些比较好。“市场中会有多少中低收入人群通过租赁解决居住问题还需要市场的检验。”聂梅生也认为。

　　机制

　　对于翠成馨园由销售转向租赁，政府如何买单和管理也成了一个关注的问题。

　　北京市住房保障办公室一工作人员表示，由于此事刚刚展开，包括拆迁工作没有完成，对于租赁群体的界定、租金标准、承租方及监管等相关细则还处在拟定中。但租赁型经济适用房面向低收入家庭，当家庭收入达到一定水平后，政府部门将有权收回住房。

　　北京中原房地产经纪有限公司总经理李文杰(李文杰博客|李文杰新闻)表示，此前他曾与北京国土资源局及北京市建委有过接触，期间也谈论过租赁型经济适用房，此举将是廉租房政策的延伸，是解决廉租房建设不足的补充，其操作模式应与廉租房一致。”

　　接近北京住总集团的一位人士介绍，由于北京市此前有过相关的实施经验，预计此次翠成馨园项目售改租将会在原有方式的基础上进行适当改动，但总体原则不会变。按照猜测，可以理解为按照一个尺度画线，对申请居住的居民居住及收入状况进行审核，达标的进入，若申请数量较多，也会按照摇号的方式进行解决。

　　北京师范大学管理学院房地产研究中心教授董藩(董藩博客|董藩新闻)还提出，即使经济适用房由卖变租，其存在的问题还应该重视并加以解决，比如租金问题，“租金由谁来收取，是否好收。”他表示，现在物业费的收缴率都很低，何况政府部门提供的保障性住房的租金，政府部门或开发商来收取都同样面临难收的局面，市场上已经有这样的案例，几个廉租房的租金回收并不好。董藩认为，最好的方式还是引入市场机制进行收取。