安徒生童话故事相信所有人都不陌生，对于京城楼市来说，朝青板块无疑正是“丑小鸭变天鹅”这个经典童话故事的“楼市版”。经过了5年多的开发和培育，朝青板块从“黯淡”、“荒凉”的边缘城区，变成了京城首选高档居住区。朝青板块内如今散发出来的高贵气质，也正在引领着高端居住消费理念向更奢华舒适的风尚转变。

　　政府搭台 “丑小鸭”转身变“天鹅”

　　把最早的朝青板块比喻成“丑小鸭”并非客刻夸大这个区域原貌的不足，事实上，在1999年编制的《北京中心城控制性详细规划》中，朝青板块由于处于当前北京的城乡结合地区而被规划定位为仓储用地，以工厂和库房为主。而随着北京城市建设和居住需求的不断发展，北京市规划部门对99年编制的控规进行整合，2004年中央有关部门批准了《北京城市城市总体规划(2004—2020)纲要》的修编方案，在这个新的城市总规中朝青板块从仓储用地调整成为居住用地。

　　正是这一次具有全局意义的调整，正式拉开了朝青板块大规模开发的序幕。众多开发商在得知朝青板块建设用地性质调整为居住用后便纷至沓来，开发商进驻朝青板块的热情得到了朝阳区政府的积极回应，给予这一区域房地产开发建设的扶持力度之大不仅令身在其中的开发商感叹，同样也让其他区域的同行们惊羡。

　　有了政府的“撑腰”，朝青板块便有了翻天覆地的变化。一方面，政府部门不断投入资金着力建设区域内基础设施配套及区域交通状况。包括青年路、定福庄路、和平房西路等多条城市主干路和次干路被列为了区域政府重点改扩建项目。特别是2006年世青赛选址朝阳体育中心后，周边包括姚家园路、青年路在内的道路改造和建设工作受到特殊“照顾”，道路改造和建设工程明显提速并相继通车。而包括教育、医疗、商业、文化休闲以及其他市政基础设施也在世青赛的带动下，明显加快了建设和完善的脚步。

　　另一方面，政府部门“积极支持和配合品牌房地产企业在区域内建设高档房地产项目”的态度，给众多进驻朝青板块的开发商注入了强劲的信心。从第一批项目进驻朝青板块，近年来，区域绝大多数开发商以开发高品质的中高档居住社区为已任，区域内不断涌现精品住宅从最早的珠江罗马嘉园 (论坛 像册 户型 样板间 视频)、星河湾、天鹅湾 (论坛 像册 户型 样板间 视频)，到近期的润枫水尚 (论坛 像册 户型 样板间 视频1 视频2 视频3 视频4 视频5)、泛海国际居住区 (论坛 像册 户型 样板间 视频)等，朝青板块由此摇身一变从最初“荒凉”的仓储用地变成了如今“火热“的高档居住区。

　　而大批高端项目的先后崛起，不断加深和巩固着朝青板块作为京城新兴高档居住区的地位。尽管在最初阶段，由于朝青板块丰富的自然生态资源——朝阳公园、兴隆公园围绕区域周边，以及临近燕莎、国贸商圈——驱车不足20分钟即到国贸的区位优势，曾经被冠以过“CBD后花园”美誉。但时至今日，朝青板块却“挣脱”了“后花园”的束缚，展现出强烈的个性魅力。特别是在2006年下半年开盘入市的润枫水尚、泛海国际等项目的带动下，2006年朝青板块中高端产品销售额高达45亿元，区域中高端产品单价涨幅以两位数的比例增长、最高单价涨幅甚至接近50%的数字，漂亮的销售成绩单意味着朝青板块作为京城新兴高档居住社区已经真正获得了市场和购房者的认知和肯定。

　　“新奢宅”现身 朝青豪宅产品格局再分级

　　2007年，朝青板块毫无悬念地仍将继续延续高端路线。据不完全统计，今年区域内将有总建筑面积超过60万平方米的高端产品入市。其中，近4000套中高端大户型放量无疑将再一次为朝青板块的高端气质添上浓厚的一笔。

　　事实上，朝青板块大户型产品集中放量使区域成为京城楼市中高端产品消费的首选区域外，同时也给开发商带来了前所未有的考验。面对不断成熟的高端居住消费市场，从最初只单纯追求面积，到其间强调户型、居住功能、人文环境，再到回归产品舒适度，大户型这类高端产品的消费理念已经经过了多次升级。

　　在一次又一次的升级中，对于已经经历了二次，甚至是多次置业的一部分购房者来说，位于城市价值中心区域、且能够给其带来更高居住价值体现的中高端大户型产品是他们再次置业的最佳选择。或许正是看到了这样的高端居住消费理念的趋势变化，进驻朝青板块的开发商才会不惜花费重金以及大量精力打造其产品的“豪宅”概念。

　　于是，当宏宇集团旗下精心打造的星河湾入市后，一度成为朝青板块高端居住消费的首选，“奢华豪宅”不再仅仅是一个概念，真实的豪宅样板呈现在大家面前，精致的园林、高档大理石外立面以及高昂的房价着实令购房者“望奢兴叹”。随后更有一批项目借势而起，纷纷以星河湾为榜样打造“奢侈豪宅”。目前朝青板块欧式建筑林立，令购房者眼花缭乱，不知如何抉择。而在2007年初，笔者发现， “新奢宅”悄然兴起，并以一副青出于蓝的姿态迅速占据市场主导。而这个在朝青板块，乃至整个京城楼市首次提出“新奢宅”概念的始作俑者正是区域内即将推出全新产品的润枫水尚。

　　对此，润枫水尚营销策划总监郑德强介绍，项目是2006年下半年开始入市销售，在不到半年的时间里，首先开盘的西区已销售了1000余套。项目提出的四重精装“奢适”生活理念受到了购房者的认可。现在西区很大一部分的购房者都是原来购买润枫德尚项目的业主，他们了解项目开发商的实力，对于开发商赋予项目的建筑内涵和项目品质有着极高的认可信任度。润枫水尚虽然也是欧洲风格建筑，但不是简单复制或照搬，而是采用欧洲建筑全新的设计理念，在精心打造产品细节的同时更高层面追求生活居住的舒适度，对于“新奢宅”这一概念，郑总解释说，这是项目提出的“奢华以舒适为本”理念的一个延展，是在传统豪宅意义基础上实现“奢华与舒适兼具”的一次质的飞跃。作为“新奢宅”的第一代产品不仅要通过可见于形的建筑、配套、装修、园林来体现“奢华”这一主题，更要在产品每一处的细节品质打造上精益求精，从内心深处来满足购房者内心精神层面对居住舒适的需求。

　　可见预见，在产品不断升级、市场不断变化的京城楼市，润枫水尚的“新奢宅”正在悄然改变着朝青板块的消费理念。毕竟，对于那些城市精英人士来说，位于朝青板块这个强调“奢华以舒适为本”的“新奢宅”无疑更贴近高端大户型产品的最高境界，既有外在的身份体现，又满足内心对高品质居住舒适度的需求；既远离繁华商务区的喧哗，又享受城市中心区的便捷。

　　后起之秀主导市场 朝青高端产品竞争白热化

　　纵观朝青板块内目前开发的几个中高端大户型项目，很快就能够形成一个清晰的区域产品轮廓，各个项目在今年区域市场的表现预期也跃然而出。星河湾产品形象已然定型，