苏玉

　　去年陆续披露的中国银行(5.63,-0.06,-1.05%)北京分行7亿元假按揭案件和上海浦东发展银行4亿元假按揭案件是一支清醒剂，让人们更加关注繁荣的房地产信贷市场背后不为人知的一面。《对个人住房假按揭贷款的调查与思考》一文更加详细地列举了虚假住房按揭的种种形式，并有针对性的提出商业银行改进住房按揭贷款管理的建议，可谓合时之作。

　　近几年来，和其它主要国家房地产市场一样，中国的房地产市场也处于持续的快速增长状态，房地产贷款更是一路高歌猛进，日益成为商业银行最重要的资产。截至2006 年末，全国商业性房地产贷款余额3.68 万亿元，比年初增加6653 亿元，同比增长22.1%，增速比上年同期快5.9 个百分点。其中，房地产开发贷款余额1.41 万亿元，比年初增加2996 亿元，同比增长27%，增速比上年同期快10 个百分点；购房贷款余额2.27 万亿元，比年初增加3630 亿元，同比增长19%，增速比上年同期快3.3 个百分点。

　　从目前的情况来看，房地产贷款质量在总体上不错。据人民银行《中国金融稳定报告(2006)》透露，截至2005年末，16家商业银行房地产业贷款质量有所提高。共对房地产企业贷款余额10291亿元，比上年增加390亿元；房地产企业不良贷款余额为916亿元，比上年减少182亿元；不良贷款率为8.9%，比上年下降2.19个百分点。个人住房贷款占个人消费贷款的90%以上，截至2005年末，个人消费贷款不良率为2.55%。

　　但是，随着这两年国家房地产市场调控政策的陆续出台并逐渐落实，房地产市场正处于复杂的变化过程之中。近些年消费者看惯了住房价格的飚升，却没有真正认识到住房价格也会下跌。其实作为一种资产，房地产价格和股票价格一样，存在大起大落的可能，这在世界金融史上并不鲜见。

　　从上世纪70年代开始积累，到90年代初期破裂的日本房地产价格下跌是世界历史上影响最深远的房地产危机，1998年住宅用地价格跌到了高峰时期价格的一半。从1991年地价泡沫破灭开始，日本经历了“失去的十五年”，房地产泡沫使日本经济蒙受了巨大的损失，甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败”。

　　1997年，中国香港地区的房地产泡沫破裂导致了中国香港经济在1998年出现了几十年绝无仅有的负增长。其中，房地产增加值从1997年1356.5亿港元下降到2002年的811.3亿港元，下降幅度高达40%；房地产增加值占GDP的比重则从1997年的10.7%下降到2002年的6.13%。

　　房地产价格涨落，会直接影响房地产贷款质量。其中，虚假住房按揭在两个层面上会增加房地产信贷风险。为什么这样说呢？首先，虚假文书和虚假价值会给银行抵押产品带来法律风险。因为，抵押物作为银行贷款的第二还款来源，如果其真实性得不到保证的话，那么这对于银行贷款的回收和执行将影响重大。其次，虚假住房按揭也会导致房地产贷款的市场风险。房地产价格是由供求决定的，这个需求是附加了消费者预期，使得真实需求难以确认。消费者买涨不买跌，虚假按揭造成了房地产的需求状况脱离了真实需求，从而形成了“非理性繁荣”。但是，按揭贷款安全性的经济学基础就是终生收入假说，如果过高的房价带来的月供压力超过了购房者的收入实力的话，贷款的安全性就大打折扣了。

　　前几年商业银行拼命争抢房地产信贷业务，部分业务发展无章可循，部分业务有章不循，房地产贷款其实已蕴含了一定的法律风险。中国人民银行和中国银监会多次的风险提示和现场检查对此是很好的补救，目前各商业银行基本上都认识到了这种操作风险，强化了合规文化建设。

　　但是，很多人却没有深切认识到虚假按揭在宏观层面上会加重贷款非理性繁荣的市场风险。不少研究表明，宏观经济波动是造成中国银行业不良贷款的最主要来源，但大多数银行，特别是中小银行没有亲身经历过这种宏观波动，贷款发放过程中规模冲动依然存在，潜在风险不容忽视。对此，商业银行确实到了应该高度关注的时候了。