朱广德 喻桂华 韩伟

　　近年来，房地产市场和房地产贷款快速发展。个人住房按揭贷款由于还款来源相对稳定，风险相对可控等优势，成为各家银行竞相发展的信贷品种。但是，由于业务开办时间较短，相关政策措施不完善，经办人员的专业素质有待提高，个人住房按揭贷款发展过程中也隐含了一些风险。

　　随着当前我国宏观经济调控措施的逐步落实，房地产市场正面临着复杂的变化，房地产贷款中的一些风险也陆续暴露，虚假按揭贷款已成为个人住房贷款最主要的风险源头。据中国工商银行(5.45,-0.10,-1.80%)消费信贷部门统计，该行不良个人住房贷款中，80%是由虚假按揭造成的。因此，个人住房虚假按揭贷款问题必须引起我们足够的重视。

　　虚假按揭实为套取银行资金，房地产风险转嫁银行

　　在实际操作中，我们认定的“虚假按揭”是指借款人采用提供虚假材料等各种方法，通过按揭贷款的形式骗(套)取银行信贷资金的行为。在此，我们强调造假这个基本特征。通过提供虚假材料，最终通过银行的贷款程序，获得了按揭贷款。在这个过程中，有些是虚假目的和用途，有些是虚假住房交易，有些是虚假住

　　通过对江苏省内部分商业银行虚假按揭案件进行归纳，我们可以从虚假按揭的目的、主体和标的等三个方面来分析虚假按揭的表现形式。

　　一、虚假按揭目的。虚假按揭实质上是以住房做抵押，融通资金用于非购房目的。目前，这种虚假按揭较为普遍，涉及金额较多。虚假按揭目的具体形式有三类。

　　第一，一些开发商为解决开发公司资金周转困难，以内部职工及关系人的名义批量集中办理虚假按揭。这些虚假按揭的还款方式都是开发公司按月以转账或现金的方式，将资金转到借款人账户上，为其归还贷款。因此会出现同一家开发公司的虚假按揭贷款要还一起还、要欠一起欠，以及首付款、月供等完全按照合同规定精确到具体几角几分的现象。

　　第二，一些房地产开发商将未卖出的楼盘交给房地产中介(销售)公司，房地产中介公司再安排内部职工向银行申请按揭贷款，然后再将银行按揭贷款实际转到了房地产开发商手中，等中介找到真正的买家后又以转按揭的形式顺利完成金蝉脱壳。

　　第三，二手房的虚假按揭。部分中介和个人，通过伪造的身份证、产权证、他项权利证等进行虚假交易。这类案件作案手法与虚构一手房产权相似，但是由于不法中介的介入，使得此类案件更加隐秘，查处难度加大。

　　在虚假按揭目的类案件中，低成本的银行资金用于相对高风险的生产经营活动，导致了银行资金无法获得准确的风险定价。一旦房地产开发商楼盘销售不畅，或者遭遇房价下跌等市场因素，商业银行的风险立即显现。

　　二、虚假按揭贷款主体。一些购房人凭本身的资质无法申请按揭贷款，于是利用他人名义申请贷款用于购房，造成购房人和抵押贷款人不一致。例如有些父母给子女购房，为了避免日后的遗产税或者过户税费，直接在产权证上登记子女的姓名，由父母还贷。还有一些贷款人骗取他人的证件资料办理按揭贷款，受害者在收到银行还款通知的时候才知道自己的证件被冒用。这类案件中，真正的购房者不符合银行贷款条件，按揭贷款的第一还款来源往往无法保证。

　　三、虚假按揭标的。按揭的标的就是抵押物，这虚假按揭标的类按揭贷款的抵押物，或者不存在，或者产权无法保证，或者贷款得不到全额的抵押。

　　产权无法保证的虚假按揭主要有两种表现形式。第一，开发商或中介公司虚构房源，然后虚造资料，用根本不存在的房屋骗取按揭贷款。这类案件中，房地产公司恶意骗取银行贷款，抵押物子虚乌有，或者还款来源缺失。第二，房地产商利用当地房地产管理部门抵押登记制度的缺失和银行内部管理的漏洞，将同一套房子同时多次销售给购房人，造成“一女二嫁”，重复骗贷，必然导致部分银行债权得不到法律保护而悬空。

　　抵押物价实不符也有两种形式。第一，一些开发商预先与购房人串通，通过虚增房屋面积或提高销售单价(变相“零首付”)，签订“阴阳购房合同”向银行申请按揭贷款，而借款人按实际价格购买房屋。也有一些开发商或者购房人与银行信贷人员勾结，发放的按揭贷款金额远大于房价，超过实际购房需要。第二，在二手房交易中，个别开发商或买房者为得到银行更多的贷款，通常会与中介评估公司串通抬高所卖房屋的房价，在一定的抵押率下获取更多的按揭款。

　　这类案件中，造假者通过虚高房价降低个人首付，将房地产价格变动的风险全部转嫁到银行。如果到期借款人及担保人都无法还贷，银行处置抵押物所得很可能低于贷款额，造成信贷损失。