虚假按揭过程涉及到开发商、购房人、银行以及政府房产管理等各个部门，也涉及房地产建造、买卖、评估、抵押、登记等各个环节，其形成原因也是多方面的。按揭贷款容易审批，利率较低并且时间较长，使得造假者有造假的内在冲动。对开发商、银行和借款人而言，如果没有相对应的惩罚机制，虚假按揭现象将难以避免。所以，制度约束不到位是虚假按揭得以形成的最重要的外部因素。

　　对开发商而言，其造假所受到的惩罚与造假可能获得的收益相比微不足道，甚至有部分开发商造假被发现后可以选择退出房地产市场等方式使得造假的惩罚落不到实处。从严格意义上讲，虚假按揭涉嫌金融诈骗罪，严重破坏金融秩序，银行完全可以追究开发商和其他责任人的刑事责任。但是，实践中银行往往以民事方式处分抵押房屋了事，很少采用刑事手段，对造假者威慑力不足，客观上纵容了“虚假按揭”现象的发生和蔓延。

　　对个人而言，其造假所承担的是有限风险。个人以购房者名义帮助房地产开发商进行虚假按揭以后，即使发生“断供”的情况，银行也只能将这些假购房者“购置”的房屋拍卖，个人在经济上并不会有任何损失。在个人实际首付比例不高的情况下，个人造假的止损点往往就是所抵押的房产。由于个人征信系统的不完善，虚假按揭缺乏相应的暴露机制和惩罚机制，对虚假按揭产生了逆向激励。

　　对于商业银行而言，虚假按揭中造假活动不经仔细辨认也可蒙混过关。在此过程中，信贷人员的个人努力程度、尽职程度无法准确衡量；虚假按揭到底是由于业务水平不高、还是由于审核不严、或者是故意勾结都不易区分；在“虚假按揭”暴露后，银行出于绩效考核和保全债权的考虑，往往采取民事手段挽回损失，而没有追究相关责任人的刑事责任，纵容了“虚假按揭”现象的蔓延。