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“专户制”不是新鲜事
房屋预售款专户管理是指将开发商在预售阶段取得的房款统一存入一个银行账户,开发商不得随意支取、使用,只能在金融监管部门的审核后提取用于本项目工程建设等所需的费用支出。
其实“专户制”并不是新鲜事物。据业内人士刘先生称,郑州市房管局曾一度想落实“专户制”,可是因为种种原因一直未能真正实行起来。
翻开自2002年12月1日起实施的《郑州市商品房销售管理办法》可以看到,申请《商品房预售许可证》必要的材料之一就是要有商品房预售款监管协议的有关材料和预售款监管银行专用账户证明。有关预售管理的第十九条则明确了预售房款的使用办法。
据了解,去年5月30日,广州市商品房预售款监控全额全程系统开始启用。广州市16家商业银行与该系统联网,实现了对广州市商品房预售款的实时监控。
在广州楼盘的预售证上,可以看到预售款的监控账号,消费者的预付房款只要按规定转入此账户,即可由房管局、银行监管开发商对此款项的使用,从而规避消费者的投资风险。
“专户制”既然不是新生事物,为什么此次“相关部门酝酿‘专户制’”的消息还会在楼市荡起如此大的波澜?
开发商用钱受约束
实行“专户制”的目的就是有效维护单个项目工程款的按期发放,保证不因此出现农民工工资拖欠,也防止个别开发商挪用预售款后出现资金链断裂,延期交楼、延期办证,甚至工程烂尾,而使广大购房人蒙受损失。所以“专户制”的实行对购房者来说无疑是个好政策。
但是这样一个好政策却一直未能全面实行。业内人士分析说,“专户制”如果实行,将给开发商的资金实力带来很大挑战。有学者称“专户制”点到了开发商的“命门”。
众所周知,前几年我国的房地产开发门槛较低,企业自有资金不足,所以开发商将预售款用做其他项目,或者购买新的土地现象并不鲜见。而“专户制”的推行,开发商“拆东墙补西墙”式的快速滚动发展将受到限制,部分对预售款依赖较大的开发商必须重新调整开发战略,以适应市场变化。也有专业人士分析说,随着预售条件的提高、预售制度的完善,预售款所占投资比例开始下降。而且宏观调控以来,开发商融资渠道开始拓宽,预售款已不再是房地产开发的主要资金来源。
“专户制”规范交易市场
预售房款专户管理是对已存在了十多年预售体系的完善,同时也预示着宏观调控的进一步加强。有开发商认为,预售款专户管理政策值得推广,但对开发商来说,比较束缚和机械。
在已经实行“专户制”的广州,已有开发商提出,主管部门对预售款专项管理的费用太高。郑州一位不愿透露姓名的开发商,表示出对“专户制”实施可能会滋生主管部门腐败的担忧。
业内人士刘先生表示,预售房款专户管理降低了购房者的风险,规范了房地产交易市场,但在国家平抑房价的背景下,“专户制”并不能抑制房价。影响房价最根本的因素还是要通过多种途径扩大供应,解决目前市场上的供应小于需求的问题。
延续十多年的房屋预售制度虽然争议颇多,但依然是目前商品房销售的主要方式。所以人们期待预售制度更加完善,以消除买卖双方的风险。
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