冯海宁

　　日前，建设部、国土部等8部委发布了关于开展房地产市场秩序专项整治的通知。通知要求，要依法打击房地产领域违法违规行为。从4月下旬起，各地应紧紧围绕房地产项目审批、开发、交易、中介等环节，运用法律、行政等多种手段，严厉打击房地产领域的违法违规、权钱交易行为。

　　楼市宏观调控几年来，从主管部委到地方政府，行动越来越密集，也确实查处了一批违规官员和开发商。本次整治房地产市场秩序有两个视角，一是地方官员，即权；二是房地产开发商，即钱。

　　针对地方官员，此次行动将重点检查房地产领域涉及的有关部门及工作人员在项目立项、土地取得、规划审批、预售许可等环节违规审批、滥用权力等行为和房地产税收政策执行情况；针对开发商，将从违法广告、囤房惜售、哄抬

　　因为从以往打击权钱交易的经验来看，实际行动并非像喊口号般简单。笔者认为原因有六：一是房地产因多头并管，权、责、利不清晰，导致行动起来面临一团麻；二是中央强势政策到了地方，被逐渐弱化，很重要的一个原因是官商勾结，而破解这一难题有一定复杂性；三是打击楼市权钱交易没有长效机制，每次一阵风似的行动，很难有效约束；四是制度安排不科学，给违法违规行为以可乘之机；五是对“出轨”行为惩处不严，没有起到应有的震慑作用；六是，每次整治行动都是主管部门单方面在行动，缺少与民众的良性互动，也就是说手段太单一。

　　譬如，对于违规开发商的惩处就如挠痒痒。从3月20日北京对又一批曝光的开发商的处理来看，无非是要违规开发商停止违规、在售楼场所公示整改方案、经济处罚等。应该说，这些处罚手段从根本上难以根治开发商的违规行为。原因有二：一是处罚太轻，在房屋供小于求的情况下，处罚成本明显小于违规所得，这样的处罚程度难以震慑开发商；二是处罚手段单一，不管是在售楼场所公示，还是在主管部门相关网站公开整改方案，这些信息对买房人而言，因信息不对称，难以有效监督开发商整改而无多大意义。

　　再说，即使买房人知道开发商违规也无可奈何。首先，在买房人眼里，天下乌鸦一般黑，像北京城市开发集团、北京住总这样的大型国有企业都违规操作(以前主管部门曝光过，媒体也报道过)，何况其他开发商呢？其次，即使投诉到主管部门，有时也难以获得满意答案。笔者就曾因某开发商违规致电北京某区建委，得到的答案是，这样的事太多了，管不过来。因为买房人的无奈和管理部门的纵容，开发商为所欲为就可想而知。

　　尽管过去的整治效果不明显，但民众对每次行动都报以掌声。这缘于民众的良好愿望。但如果一次次的整治行动继续以微弱优势收场，势必让一些已经违规侥幸没有被查处的“出轨”者死灰复燃，或正在进行的违规行为没有被及时制止或处罚不到位，就有可能成为继来者的模仿对象。也就是说，如果一次行动没有取得突破性成效，就容易使违法违规行为产生抗药性。

　　之所以出现这种状况，一是对“病”诊断不准，二是药量不足。老用单调和不足量的药，抗药性出现也在意料之中。笔者认为，此次整治行动对楼市“病”的诊断基本准确，下面就看如何用药了。(作者为《地产show》原副主编)