房价收入比——不光彩的国际接轨

　　现在房价高了么？房价到底该不该涨？笔者不敢妄下断言。国际上有一个通行的计算模式，就是要看这个地方或城市的房价收入比究竟是多少。“房价收入比”从广义上来讲，就是指一个地方或城市每户居民的平均房价与每户居民的平均年收入之比。那么，什么样的“房价收入比”是国际上公认的合理水平呢？通过对数十个经济发展水平不同的国家和地区主要城市居民住房房价的多年考察，世界银行和联合国人居中心分别得出 “合理的住房价格”的房价收入比应该为3-6(世界银行专家的说法为4-6)。

　　当一个地方房价收入比超过5的时候，国际惯例就认为该城市房屋购买力“极低”；

　　当一个地方房价收入比超过6的时候，就会被国际上公认为属于房地产泡沫区；

　　当一个地方房价收入比超过7以后，就会被世界上公认为“国际房价最难承受地区”。

　　在这里，中国的房价早已经超越了“国际水平”，这样的房价，还要涨么？

　　2005年南京城镇居民人均收入14997元，面对这个数字，与南京市区某些楼盘价格对比，仅仅是一平米多一点的房子，这要付出的代价是不吃不喝，如果要购买一套房子，哪怕是郊区江北的房子，也早已到了3700元没平米，想凑够买房的几十万元，付出的代价是一家十多年的积蓄以及背上数十年的债务，俗称“房奴”。

　　供不应求的市场——真实的谎言

　　商品房作为商品，其价格由市场决定，众多开发商高呼“供不应求”，房子太少，要的人太多，所以房价还要上涨。

　　根据相关部门统计数据，2005年1月到11月，江苏房地产竣工面积2945.09万平方米，销售面积2342.64万平米，之间的差距是600余万平方米，而2005年的施工面积是13747.95万平米。从2001年到2005年，全省房地产施工面积大于竣工面积33078.1万平方米，竣工面积大于销售面积2945万平方米。这些数据充分说明了目前楼市的一些不正常现象。

　　现象的背后是部分开发商囤地，本来应该当年施工的项目延期施工；本来该卖的房子内部认购、虚构买卖事实、囤房销售。每年，大量拍卖的土地被开发商囤积、众多空置的房子无人问津。而房地产商却在大呼“供不应求”，土地稀缺，没办法才涨价。随着地价的升值，这些囤积的土地以及房子被卖高价，牟取暴利。从某些热门板块5年前的地价跟现在地价相比，这里的差价悬殊，而这些地甚至更早的地现在才刚刚进行开发，或者正在进行大规模的后期开发。

　　而在上周在南京国土资源局刚刚进行的土地拍卖上，江北某地块开发商直接加价亿元元，态度之坚决让人诧异，开发商如此不在乎，可见背后的利益趋使是如何巨大。

　　楼市过热的警示——央行加息

　　从04年10月以来，到今年3月18日，央行已经是第5次加息，幅度均为0.27个百分点。众所周知，目前开发商的资金基本都来源于银行，虽然此次加息在一定程度上对于开发商不会造成太多的经济影响，但是对于已经贷款的购房人来说，却是进一步加重了还贷的负担，也使得部分准备购房人暂时止步观望，警示了市场。

　　1998年全国银行发放房贷426亿元，2005年房贷总额为近5万亿元，7年间飙升115倍。单就商业性房地产贷款而言，2006年末，贷款余额3.68万亿元，同比增长22.1％，其中，开发贷款余额1.41万亿元，购房贷款余额2.27万亿元。房贷的增多进一步加重了银行的风险，为了规避风险，则有可能紧缩贷款，比如提高银行储备金率，收回一部分贷款。直接导致的是买房人和开发商的双向风险。前不久，银监会曾下发一份措辞严厉的通知，指出银行贷款审查流于形式，个人住房假按揭问题突出。截至2006年6月末，国内银行涉及假按揭的贷款金额达数十亿元。其中，某国有银行被查出共发放个人住房涉嫌假按揭的贷款4718笔，金额达13.09亿元，占被查个人住房贷款总额的6.05％。触目惊心的数字不仅仅担心的是银行自己，更多的是对目前众多期房购买者。我们能追溯的只能1993-1994年的那次楼市泡沫的破灭。其结果是造成了各大银行共计6000亿元左右的不良资产，当然还有海口、北海等地满目苍痍的烂尾楼。

　　房产虚火要降温——政策调控成主要力量

　　中国国家发展和改革委员会、国家统计局19日发表的调查结果显示，今年2月份全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比涨幅虽下降了0.2个百分点，但依然高达5.9%，特别是深圳、北京、广州等大城市的涨幅接近10%。而包括新建商品房和二手房在内的南京总体房价上涨5.3％，可见南京的房价上涨速度仍然是很快。据南京网上房地产的统计数据显示：2007年1月以来，超过半数工作日市场成交量保持在300套以上，与旺季成交水平相当。如果与去年同期相比，成交量增长幅度高达88％。

　　从国六条的出台、土地增值税强征办法、两会暴露的各类房产问题……2006年以来，国务院、建设部等相关部门相继发布各类调控政策，意图增加可供套数、稳定市场、降低房价。从各个地方政府的举措来看，各地都在采取一些措施提高土地供应、提高中低价房的比例，为中低收入人群提供更多的购房机会。国家土地增值税正是针对房产囤地的暴利征收，中国第一豪宅上海汤臣一品前一段时间被曝光出要收数十亿的税金，可见房地产暴利之高，令人咋舌。

　　综述：

　　从长远看，国家出台的各类调控措施降极大的影响楼市的未来发展。当前，胡锦涛主席大力提倡创建和谐社会的今天，我们不难从温总理的两会讲话中看到看到中央政府的稳定房价魄力和决心。目前，我国正处在社会主义初级阶段，经济的飞速发展必然会出现一些不和谐的因素，而房价是需要解决的重要民生问题之一。如今，人民生活水平日益提高，安居成为群众的首要大事，安居才能乐业。在众多有效措施的调控下，势必对控制房价有决定性的意义，而中国的房地产行业将会持续健康稳定发展下去。