畸高的房价、过快的涨幅、膨胀的利润……目前中国房地产市场的“桀骜”与“任性”，让社会公众饱尝苦涩滋味———房地产市场“四大悬念”引人关注

　　畸高的房价、过快的涨幅、膨胀的利润……2006年中国房地产市场的“桀骜”与“任性”，让社会公众饱尝苦涩滋味，更为其2007年的走势铺下无尽悬念。

　　人们已经注意到，房地产调控内容醒目地出现在了日前召开的中央经济工作会议中。这次会议明确指出：“要注意加强对房地产市场的合理引导和有效调控”。

　　在社会各方的关注及强烈的政策信号下，2007年房地产市场将呈现怎样的走势？存在哪些“悬念”值得特别关注？种种迹象表明，有四大因素的效应，将会在明年及今后一段时期内陆续显现，并对房地产市场的发展产生重要影响。

　　悬念之一：政策层面会否再亮“利器”

　　12月16日，国家某部委一位负责人的发言，引起政策分析人士的格外关注。

　　“有关方面正研究采用多种手段保障房地产市场的健康发展，包括在住房的保有环节实施征税。”这位负责人说。

　　事实上，伴随我国房地产市场的快速发展和投机行为的盛行，国内相关税收环节的不完善乃至缺失问题日趋明显。专家指出，国外十分重视对房地产保有环节的征税，而我国在房地产保有环节涉及税种近乎空白，“零成本持有”的特征非常明显。

　　一个越来越普遍的共识是，由于物业税迟迟不出台，客观上助长了房地产暴利和投机行为的盛行。房屋持有的低成本不仅引发购房者“贪大求阔”，更直接导致多套房屋持有者待价而沽，造成北京等地二手房市场房源充足，交易却严重低迷的怪现象。

　　“如果征收物业税，将极大地提高持有不动产的成本，不仅从长远的角度来看可以优化住房结构，而且也将在短期内对打击投机、抑制房价起到重要作用。”经济学者周天勇说。

　　“利器”的针对性和作用力显而易见，政策信号也已释放。而利剑何时“出鞘”，成为悬于2007年包括今后房地产市场上的最大悬念。

　　悬念之二：

　　前期调控效应将陆续“浮出水面”

　　面对房价飞涨的严峻形势，仅从去年以来，国家就密集出台了一系列调控政策，但相当多数的城市房价却依旧“扶摇直上”。

　　调控收效甚微，是政策措施失灵？还是效力尚未显现？

　　专家指出，由于国家前期宏观调控政策的着力点包括住房建设规划、经济适用房建设、新开工项目比例等，周期性特征非常明显，效果的显现必然需要时间。

　　“这是此前调控政策无法立竿见影的一个重要原因，也恰恰可能是明年包括今后房地产市场的最大亮点。”专家说。

　　根据国家在今年5月出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用房）和廉租住房的年度土地供应量，不得低于居住用地供应总量的70％。

　　中国人民大学教授郑保卫说，随着经济适用房等保障性住房陆续投入市场，将有效改善我国房地产市场供应的结构性矛盾和市场布局。“可以肯定的是，当一个城市的中低收入人口可以得到足够的住房保障时，只占部分市场比例的商品房将缺乏价格飞涨的支撑。”

　　在建项目的陆续入市只是其中之一。来自国家和相关部委的信息表明，明年，调整住房供应结构是一场“重头戏”，重点是加快建设中小套型、中低价位普通商品住房，改进和完善经济适用房制度，加快建立和实施廉租房制度，着力解决中低收入群体的住房问题。

　　日前，建设部发出“最后通牒”：目前尚未公布住房建设规划的城市，务必在12月20日前全面完成规划的编制、公布和备案工作；尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立并实施。

　　悬念之三：

　　面对调整和问责，地方政府“角色”将出现哪些变化

　　在飞涨的房价和膨胀的房地产业中，部分地方政府近年来扮演的“角色”耐人寻味：由于自身利益和眼前利益，过多过深地介入房地产业，往往置中央的部署于不顾，使调控政策的“执行力”大打折扣。

　　但是，在“利益的调整”和“严厉的问责”之下，这种情况有望在今后的时间内发生转变。

　　自2007年1月1日起，根据财政部、国土资源部和央行三部委联合印发的《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》，新批准新增建设用地土地有偿使用费征收标准将在原有基础上提高一倍。

　　“提高征收标准将带动征地成本增加，有效切断新增建设用地扩张的经济动因，从而直接抑制用地扩张冲动。”财政部综合司有关负责人如是说。

　　另外，新政策还把那些因违法批地、占用而实际发生的新增建设用地纳入征收范围，这无疑又给地方政府牢牢套上了“紧箍咒”。

　　和利益调整齐头并进的是“严厉问责”。一个已经披露的信息是，2007年一季度，全国房地产市场宏观调控部际联席会议成员单位，将对各地落实住房建设规划尤其是廉租住房开工建设等情况进行检查。

　　“对调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、未把新建住房套型结构比例分解到区域，未落实到具体地块、项目的城市，要限期整改并追究有关领导责任。”建设部部长汪光焘说。

　　政策分析人士认为，从今年9月的国家十部门联合检查各地调控效果，到即将开展的专项督查，表明中央政府问责的“剑锋”已明确指向“政策执行力”。在“齐心协力”地落实楼市调控政策问题上，地方政府责无旁贷。

　　悬念之四：市场本身酝酿“变局”

　　面对即将到来的新的一年，房地产业内部也将承受着调整和变局。

　　一方面，随着一系列政策措施的出台，“银根”、“地根”的进一步紧缩等将使国内相当一部分开发商面临空前的“资金链”和“拿地”压力，行业内的“洗牌”将加剧，市场的“逐出效应”将会显现。

　　另一方面，随着市场竞争的加剧，房地产业中的“优胜劣汰”、企业间整合将会成为常态，品牌与实力竞争将成为房产市场的主题词。

　　同时，随着国家“将90平方米以下中小套型作为主流产品”战略的实施，国内住房消费模式、建设模式的转变将改变房地产开发企业生产经营模式，并重构国内房地产市场的竞争体系。

　　更为值得注意的是，2007年及今后的房地产市场将不再是“疯狂游戏”的舞台。非法预售、虚假宣传、囤积房源、哄抬房价等“恶疾”将受到空前严厉的打击。随着建设部等三部门联合开展的房地产交易秩序专项整治行动往纵深推进，房地产市场交易秩序的“乱局”有望得到明显转变。