“8·31大限”从根本上改变了开发商获得土地的方式，成为土地出让方式变革的一道“分水岭”。从2004年8月31日～2006年8月31日，这两年间，房地产行业经历了2005年新旧两个“国八条”，经历了2006年先后而至的“国六条”和“国十五条”；这两年间，房地产市场经历了从房价一路飙升到出现盘整甚至是局部地区房价下跌，以及从购房者为抢房打破头到持币观望的戏剧性变化。具有符号意义的“8·31新政”，在日新月异的房地产行业，似乎已经完成了它的历史使命。

    在“8·31”两周年之际，我们对土地市场的关注就有了新的意义：为了解决历史遗留问题的“8·31”，这两年间似乎也出现了本身的“遗留问题”。而当房价涨幅并没有像人们预期的那样降下来的时候，与此相关的土地出让方式的探讨仍在人们的视野之中。  

个案

    一块“颠沛流离”的土地

    “我们的土地手续已经没有问题了。”电话那头的黄先生重重地出了口气，“但要接着开发，就面临着审批难题。”

    黄先生是一家国有房地产开发公司的副总经理，负责的是前期拿地和规划等事宜。他所说的项目，是北京西南四环的一块面积为45万平方米左右的地块，这个在2001年中以协议出让的方式获得的地块是北京土地市场的一个典型，它比较完整地经历了土地市场的种种变故。

    在2002年之前，这块地是国有企业储备的土地，地上也有一些附属物，“当时老板的意思是，这块地离市区比较远，先放一放，等升值些再开发。”

    事情在2002年7月1日发生了逆转。“当时的国土资源部11号令没有出来的时候，业界已经有传言，很多企业都在私下探询政府的态度。”黄先生说，“当时心里真是没底。”11号令的核心就是招拍挂。

    在积极筹办北京市土地整理储备中心、争取把土地的出入口都掌握在政府一个管道内的同时，2003年初，北京市以政府文件的形式，发布了30号令，对协议出让土地的情形开出四个口子，让很多开发商获得喘息之机。

    “当时，我们的项目得益于30号令，以绿化隔离带项目的名义，可以继续协议出让了，但当时政府部门就明确告诉我们，不能继续闲置了，必须马上进行开发。”黄先生说。

    “虽然没有阻止招标挂牌拍卖的实施，但北京市30号令客观上是延缓了11号令在北京市的推行。”业内人士如此评价。而在当时，据说全北京市有近1亿平方米建筑面积的土地都是在这种情况下过关的。

    在过关后，黄先生所在的公司很快就组织了对地块的开发，也就是从这个时候，黄先生就开始在这个公司服务，并一直负责项目的前期开发和项目申报工作。与其他项目类似的是，黄先生这个项目也是采用的分期开发、滚动发展的模式，以换取时间。

    时间到了2004年，项目又一次遇到了关口。

    2004年3月31日，国土资源部与监察部联合下发71号文件，该文件被业界称为“8·31大限”。文件要求各地必须按照2002年11号令的要求，在土地出让中必须把经营性用地以招标挂牌拍卖的方式出让，而对于从2002年7月1日到2004年8月31日之间的所有以协议出让的土地，必须重新签订出让合同，并补缴土地出让金后，才能继续开发。而按照这个规定，黄先生的项目还没有开发的剩余土地都在这个行列中。

    “那几天一直在开会，讨论我们的项目该怎么办。”黄先生表示，会上还有人提出可以放弃，直接把项目卖掉算了，会上形成共识之后，他们就积极行动起来，最后终于在8月31日之前把项目的一切手续都补充完整，目前项目销售已经接近了尾声。

    “‘8·31’对土地出让具有革命性意义一点都不为过。”黄先生感慨，“像我们这样的项目过去有很多，以后不会有了，它就是时代的产物，现在越来越多的企业已经认识到，拿地必须去公开市场，我想这就是我们的最大收获了。”

    “现在我们的下一步还是面临新的问题。”黄先生表示：“在目前的形势下，我们规划和其他申报的材料还没有批下来，我们也只能等待。”

    黄先生表示，自从近两年国家房地产调控措施加大以来，该项目的后期申报就遇到了阻力。现在则由于北京细则还没出，规划等审批都未有答复，虽然北京市规委、建委也出台了一些规定，比如关于层高的规定，规划项目的重新审查，楼盘预售的一些规定，但毕竟没有一个完整的文件，所以现在很多部门都不知道该如何做。

    虽然黄先生他们一期项目目前销售状况良好，但他没有想到的是，随后的计划被今年新一轮宏观调控打断了。  

    设问

    “8·31”症候群  

    没有人会否认具有符号意义的“8·31”，给行业带来的正面的影响：公开、透明和市场化。但为了解决“8·31”历史遗留问题，这两年间似乎也出现了自身的“遗留问题”。

    “招拍挂”只剩招标？

    在“天价地块”频频出现的情况下，招标作为一个重要的方式被越来越多地采用，“现在有一个很不好的方向，就是招标的更多了。”中原地产华北区董事总经理李文杰这样评价说：“土地招标作为一种土地出让方式存在是可以的，但是招标针对有特定用途的、特殊的地块，如公共建筑，这是需要政府招标来压低成本的。但是，不应该大面积地采用。目前大面积采用的目的，大概是为了控制房价上涨。但是房价的涨跌说到底是由供求关系决定的。”

    “从土地出让方式上来说，我觉得目前北京市的重点工作应该在两个方面：限价和招标。以拍卖来说，至少目前阶段北京市已经不太可能利用了。比如在东坝地块的出让中，价格因素才占到了20%，更多的是看开发商的方案、开发商的实力。”北京一位不愿透露姓名的开发商明确表示：“如果从纯粹的市场化角度看，目前大量采用招标方式出让、不采用拍卖的方式是一种倒退。”  

    北京科技大学教授赵晓也认为，政府的游戏规则应该更加完整，“规则应该包括几个方面：一是土地和住房的产权清晰；二是住房保障制度和住房市场化的相辅相成；三是房地产市场的制度建设；四是政府的监管到位。”

    土地“饥渴症”？

    “8·31”确实让一部分开发商满怀希望，在他们看来，获得土地的方式简单了，但是之前以为“即将享受土地盛宴而等待时机入场购地”的开发商们，实际遇到情况是“开发商们围坐桌前却只见几小碟菜，不知道是否继续上菜、还会上哪些菜”。

    顺华集团总裁郑武分析认为：“‘8·31’两年来，土地供应不出来，影响了各个区域的发展，‘8·31’政策是将土地市场推向健康发展的起步，但政府土地政策的跟进太慢。”

    为此，国土资源部要求，各城市地方政府必须制定土地供应计划，并及时通过媒体或网络公布土地供应计划以方便开发商确定开发计划。

    李文杰认为，要解决房价上涨过快的问题，根本是要加大土地的供应，并加入适当的规划要求。

    根据每年的惯例，7、8月的土地放量是一种趋势，但是这样的放量还不够。

    “上海是确实没有地，北京的情况是有地还没有形成供应。预计土地的放量才刚开始，土地供应、上市的高峰应该是在明年。”李文杰说。

    房价“高血压”？

    尽管国土部门多次声明房价上涨与土地招拍挂的出让政策关联程度不高，但在开发商这个群体里，土地招拍挂造成了土地成本的上升几乎成为共同认可的观点。

    一年多以前，记者曾经问过很多开发商，协议出让与实行公开招标价格悬殊究竟有多大，开发商普遍认为，一般相差约4到6倍。土地交易市场化以后，土地价格实现了回归，意味着房地产开发商获取土地的成本上升了。

    “由于土地本身是一种稀缺资源，土地的征用和拍卖，又基本上都是政府所控制，‘一个口进，一个口出’，其所有权制度和面对多方需求的市场结构，决定了房地产开发企业在国土资源部门停止新增项目用地审批的情况下，极容易患上‘饥渴症’。”李文杰说。  

    论辨

    “8·31”历史使命是否完成？  

    对土地出让方式的探索，经过3年的实践，已经在人们心目中形成了“拿地找市场而不是找市长”的观念。在这一点上，“8·31大限”起到了决定性作用。

    中国人民大学土地管理系教授严金明就是这种认识的代表人物。他认为，“8·31”推动了各地历史遗留问题解决，也推动了各地招拍挂工作的推进，“在这种情况下，国土资源部也顺势宣布，原则上工业用地也要实行招拍挂，这是一脉相承的。”

    赵晓认为，从行业规则角度来讲，“8·31”大限把土地出让从协议方式转变到招拍挂是很正确的，“游戏规则转换是对的，就是要土地市场公开、公正、透明，是大势所趋。政府做得很好，可以打10分。”

    但是“从宏观调控本身来看，从房价的调控来看，它是一个适得其反的结果。从现在的效果来看，它并没有起到一个抑制房价的作用，供应的减少对缓解住房供需压力是不利的