国家发改委、国家统计局最新发布的统计数据显示，2006年7月新建商品住房销售价格同比下降的3个城市中，上海以3.5%的降幅居首位。

    而时间往前推一个月，6月份上海新建商品住房销售价格同比也是下降的，降幅达5.4%，同样领跌全国。

    6月初，“二次调控”的系列新政陆续出台，此后的7、8月份沪房价便如上述调查的数据显示“一路下行”，这引发了业内外人士的想象：是否此次政策迅如疾风，效果随即初显？

    易居（中国）房地产研究院的最新周报数据（8月7日~8月13日）显示，从7月起上海新建商品房成交均价连续下跌，到这一周商品房成交均价为7458元/平方米，达到今年3月以来的最低点。

    “上海近期商品房成交均价下跌有两大原因，一是动迁配套房成交比重有所提高；二是高档商品住宅成交比重下降”，易居中国研究中心经理陈啸天分析说。

    显而易见，受外资购房设限政策的影响，高档住宅成交量大幅减少。仍以上述一周的数据为例，在总共成交的45.9万平方米住宅中，成交均价在1.5万元/平方米以上的楼盘成交量仅为2.54万平方米；2万元/平方米以上的高价房成交量仅为9821平方米。

    “新政后外资的观望情绪很浓，无论是机构投资者还是个人均是如此”，世邦魏理仕上海住宅部董事陈炜表示，“上海的高档楼盘有近六成销售给境外人士，如果171号文件严格按一人限购一套自住房的概念，这些楼盘的业务量缩水最高能达到50%。”

    而与之形成鲜明对比的是，该周动迁配套房成交量为13.76万平方米，在住宅中所占比重为34%。

    房产之窗上海楼市行情监测系统显示，7月份上海各区县的销售速度都有所放缓，月成交量比6月份下滑约一成。内环以内新盘的成交量下降最为明显。但内环内新盘房价却一直保持稳中有升。与此同时，中外环线间的楼盘在成交结构中比例增大。

    富阳控股的一位分析师也对记者表示，这两个月以来，以环线划分的上海三区域表现有所不同：内环内和内外环间价格波动不大，但总量有明显下降；而外环外区域基本延续增长的走势。

    “目前内外环间的观望气氛较浓，未来一段时期内，内外环间的成交量将可能继续走低”，这位分析师称，“二手房交易征收个人所得税造成的二手楼市交易量下滑，对一手房交易市场也是利好，这使得近期中低档商品住宅成交量有所放大”。而从目前上海市政府推行配套商品房的力度来看，未来外环外区域的交易量仍将缓步上升。

    “事实上，目前还不能一概而论地说上海房价明显下跌”，沪上楼市知名评论人士蔡为民指出，应该看到“上海房价领跌全国”这个现象的背后，是近几个月上海楼市供应结构的变化———低价位的动迁房与配套房入市放量。

    “换言之，房价的下跌与自由流通的商品房市场并无直接关联”，蔡为民甚至作出这样的判断。

    而在陈啸天看来，限制外资购房虽然能使其购房的数量走低，但却不会对整体房价的下降起到直接作用。“毕竟外资购房在楼市交易量中的比例有限。”

    “目前沪楼市的调整会是一个逐步、渐进的过程，幅度也会是有限的”。同时陈啸天还预期，到9月、10月的传统销售旺季，购房者对政策的适应性会有提高，自住需要的观望情绪可能减少，成交量有望出现一个回暖的过程。“但指望整体市场价格有比较大的下跌，则可能性不大。” 

    建设部政策研究中心副主任王珏林也表示，“调控新政后的大量房源还没有上市，因此新政对房价的作用目前还没有完全体现。”目前各地政府正忙于制定细则，“调控政策仍在落实之中。”