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13.6%和1.7%:深圳房价的数字谜局

2006-08-26 07:07:26    来源:房产报    作者:刘晓云    分享到:
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   7月份关于深圳房价的两个数字耐人寻味。

    8月15日,国家发改委公布7月份全国70个大中城市房屋销售价格,其中,深圳新建商品房价格同比上涨13.6%。而几乎同时,深圳市国土资源和房产管理局公布7月份深圳商品住宅成交均价每平方米9778元,比6月份下跌1.7%。

    据国家发改委公布的6月份房价计算,7月份房价环比涨幅确实下降,但是两个数字用不同的计算指标表述出来,一涨一降,给人的反应却是大相径庭:前者似乎表明深圳房价持续高长,而深圳的数字则显示曾一度飞涨的深圳房价增幅已呈放缓趋势。

    此前国家发改委公布的二季度全国70个城市房价统计结果,深圳以14.4%领涨。

    “房价下降是预料之中,主要是受政策等多方面影响,价格应该还会继续下降,但不会出现很大幅度的下降。”深圳知名地产研究人士半求分析说。

    成交量持续下滑

    今年上半年,在政策影响下,深圳新房成交量出现了大幅度下跌,下降三至四成之多,但深圳商品房价格却一直坚挺难下。这种态势一度使业界疑虑调控对深圳房价是否有效。

    根据深圳市国土资源和房产管理局新近公布的数据,以及中原地产深港研究中心对各在售项目的监测,7月份深圳商品住宅成交均价每平方米9778元,比6月份下跌1.7%。

    除宝安区外,其余各区的成交均价都有不同程度的下跌,其中罗湖、福田、南山成交价波动大。福田区本月香蜜湖豪宅成交量锐减,导致福田整体成交均价下跌28.3%。龙岗区高端项目成交量不多,片区成交均价跌至每平方米6492元。

    而根据深圳二手房交易网的统计数据,在深圳的各热点片区中,罗湖口岸、沙头角、南头三个片区的二手房均价也有不同程度的下跌,其中沙头角片区跌幅最大,为1239元/平方米,罗湖口岸跌幅为452元/平方米,南头片区跌幅为285元/平方米。

    延续前几个月成交下滑趋势,7月的住宅成交量仍继续下跌。

    据中原地产的报告显示,7月份深圳全市共有11个项目公开发售,累计住宅面积35万平方米,比6月少15万平方米,减少比例达30%。继6月份成交量下滑之后,7月份深圳住宅成交量再次大幅下滑。

    从销售套数来看,7月份深圳全市成交住宅2855套,比6月份少2491套,减少的幅度达46.6%;住宅成交总面积约30万平方米,环比减少近23万平方米,减幅达43.3%。除福田区因7月份推出的项目销售情况较好,成交量增加之外,其余各区的成交量都有不同程度的下滑。

    各项数据显示,观望气氛在深圳持续扩散。

    “在宏观调控政策作用下,住房消费与投资者呈现明显的观望态势,这是造成新房成交量下降的主要原因。”深圳房地产研究所负责人王锋博士解释说。

    “由于整体市场处于观望的局面,六七月份深圳二手房的交易量也持续大幅度下滑,很多中介地铺的成交量下跌50%以上。”深圳二手房交易网研究人士表示很多中介公司经营已陷入困境,甚至一些小的中介公司面临关闭的局面。

    下降趋势将继续?

    业内多数人认为此次房价出现微降,是政策直接作用的结果。

    “这种价格下降是必然的,房价涨至一定高度就会盛极必衰,前几个月成交量就已开始大幅下滑,接下来就会直接体现在房价上。”有业内人士分析认为,从今年6月开始,很多购房者大多开始选择了持币观望的态度,成交量开始持续减少,表明在宏观调控政策作用下市民购房正在逐渐趋于理性。短期内消费者将继续持观望心态,从而使得中短期内购房需求减少。

    在这种情况下,因结构不合理而过快上涨的房价就会得到抑制,同时也表明,国家的宏观调控效果开始逐步显现。

    “政策如此严厉,涨幅不回落是不可能的。虽然开发商都不想降价,但是购房者都在观望,成交量越来越少,楼盘销售都开始出现滞缓,开发商就只有想尽办法让利,各种营销成本也开始加大,实际上价格就已经是明升暗降了。”一位不愿具名的开发商如此解释。

    上述开发商表示,很多开发商是表面平静,内心焦急,大家很清楚的一个事实就是,如果房价不回落,政府还会有更加严厉的政策出来。

    该开发商还表示,虽然房价高一直是多数开发商非常企盼的,但如果行业要健康发展,房价涨幅过大或波动过大,对行业与企业的发展都是非常不利的,多数明智的开发商还是希望行业能健康理性地发展。

    而对这种涨幅的下降能持续多久,高房价能否得到遏制,各界人士观点各异。

    “涨幅下降这种趋势会不会继续下去,主要看三个方面,即政策、供应以及金融。现在房地产需求萎缩还是观望的信号,如果上述三方面没有太大变化的话,目前房价的这种下降趋势会继续下去。”知名地产研究人士半求如是认为。

    王峰也认为,今年下半年中低价位、中小套型住房的供应将会有所增加,住房供求矛盾会逐步缓解。

    “目前房价较快增长的势头有望在半年到一年内得到遏制,房价增幅将有所回落。”王峰认为,从此次房价下降传递的信息看来,调控效果已开始逐步显现。

    “到明年中期的时候,随着市场供应量的增加,市场将会出现供大于求的局面,房价会回落。”中原地产深港研究总监张伟认为,这种回落不是涨幅的回落,而是房价绝对值的回落。因此预计,目前深圳市房价涨幅回落的趋势会继续下去。

 


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