8月5日下午，联华信托总部所在地福州。台风已持续了数日，信托业务部经理陈颖接到了一封来自银监会的文件，文件上显眼的“特急”两个字使之显出与以往不同的分量。陈旋即把MSN上个人签名改为“政策像台风一样频发的时节。”

    和陈颖一样，各地商业银行以及信托公司的一把手几乎在同一天都收到了这个名为《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》（简称“54号文”）的文件。文件中提示，期房抵押贷款一次性支付风险需警惕，以防止预售环节的风险转嫁问题。

    更为重要的是，“54号文”特别对“212号文件”之后房地产信托领域出现的“新变种”——夹层融资以及股权信托方式作出了相应规定。一时之间，房地产信托未来方向似乎将再次陷入迷雾之中。

    重点打击房地产信托

    中国农业银行总行房地产信贷部相关人员表示:“信托才是‘54号文’的重点打击对象，商业银行的震荡将在其次。”

    针对信托融资，“54号文”第8条规定，信托投资公司开办房地产贷款业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款，要严格执行《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（212号文件）有关规定。

    “这是针对‘212文件’后出现的夹层融资业务的规定，但文件严禁的是假股权信托方式。”中国信托业协会会长、中诚信托有限公司董事长王忠民表示，多数所谓的股权信托只是一种变相的贷款方式，而真正意义上的股权信托方式要拥有开发商一定的股权，但在实际操作中并不容易做到。王忠民透露，“信托业协会正在就文件进一步征求各方意见，以得到一个更利于行业发展和金融安全的实施细则。”

    2005年9月下发的“212号文件”大幅提高了房地产信托门槛。自有资金超过35%、四证齐全、二级以上开发资质三个条件使得众信托公司纷纷转向股权信托方式，一定程度上甚至被称为以后房地产信托融资未来方向。陈颖认为，“实际上，目前的房地产信托中，只有不到10%的股权信托方式，对整个行业并不构成实质性的伤害。”

    并不局限于房地产调控

    除了对信托的规定，“54号文”中，银监会重点强调了房产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等不同类型的房地产信贷风险，要求各家银行在审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理等方面出台明确的制度及措施，并在9月底前将落实情况上报。

    国务院发展研究中心金融研究所陈道富认为：“‘54号文’一定程度上可以看作是‘国六条’的延续，但是更深层次意义上，实质是银监会在引导金融机构通过强化资本约束机制，以加强对总体经济运行中贷款结构调整，并不仅仅单纯局限于房地产调控问题。”

    当记者致电上海浦东发展银行信贷部门某高层时，他表示：“目前还没有收到来自总行的通知。可以肯定的是，这次文件只是风险提示，不一定地方会出具体的操作指引。”

    另一个关注点是，住房“烂尾”风险此次被着重强调。“54号文”要求各银行采取措施防范期房抵押贷款一次性交付风险，防止一些资质低下的企业利用预售环节将风险转嫁给银行，严厉打击“假按揭”等套取和诈骗银行贷款的行为。

    “54号文”出台的时机选择

    “54号文”突然出台，选择了“国六条”政策开始显现市场效用的时机。在银监会下发“54号文”后的同时，央行上海总部召开了2006年上半年上海市金融形势分析会。会上，人民银行行长助理兼上海总部副主任马德伦表示，针对当前的经济金融形势，金融机构应适当控制贷款总量，均衡贷款投放。同时，密切关注房地产市场走势，做好房地产市场的供需双向调节。

    显然，开发商的反应明显比金融机构迟缓。阳光100置业集团有限公司常务副总经理范小冲以及忙于与上实并购事项的上海城开集团总经理倪建达均表示，没有听说过关于“54号文”的相关内容。听到相关内容后范小冲认为，这是“银监会针对上海等部分区域前段时间放贷过快现象作风险提示”。

    据悉，央行曾召集包括中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌等地产行业业内人士，就目前地产金融领域融资困境及金融政策广泛征集意见。顾云昌在接受记者采访时表示，央行在充分听取业内人士意见和建议后，很有可能再出台相关政策。

    8月9日，就在记者截稿时，央行网站上挂出了今年二季度的货币政策执行报告。报告显示：2006年上半年，房地产贷款增速逐月加快，房地产开发投资增速回升。

    鉴于房地产业成为新增中长期贷款主要投向领域，央行在报告中强调：“严格控制对过度投资行业的贷款，加强对房地产信贷的管理，停止对地方政府的打捆贷款和授信活动。”而“54号文”中，同样规定了“银行要严格限制新增房地产贷款；防止开发企业利用拆分项目、滚动开发等手段套取银行贷款。”