二手房交易个人所得税全面强制征收的传言，随着一纸文件的出台尘埃落定。

    7月27日，国家税务总局在其网站上发布《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号，以下简称《通知》）。

    《通知》规定，“个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理。”

    《通知》进一步明确了个人转让住房征收个人所得税中的技术问题，对房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金、合理费用作出规定，并且明确指出此规定于8月1日起执行。

    对于《通知》下发的目的，业界普遍认为是为了调控房地产市场、抑制楼市投机。但国家税务总局税收科学研究所研究员张培森却表示：“《通知》的出台，是为了解决个税征收操作上的问题。虽然会对二手房市场产生影响，但与房地产调控没有什么联系。” 

    然而，对于京城敏感的二手房市场，包括我爱我家、链家中介、信一天中介等在内的中介机构却纷纷表示“一场新的震荡已经临近”。

    个税征收难在“操作”

    “二手房交易个税本来就是应该征收的，在税法以及相关文件上早已明确规定了。”张培森说。

    根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。1999年，财政部、国家税务总局、建设部又对个人转让住房的个人所得税应纳税所得额计算和换购住房的个人所得税有关问题做了具体规定。

    但是，时至今日，二手房交易个税的征收一直困难重重。去年10月，北京曾对朝阳、海淀等区强制征收二手房交易个税，但随后却又悄然“中止”。

    对于之前强制征收个税的尝试未果，业界认为是由于市场反对意见太大。对此，张培森认为，主要是因为操作上的技术问题，“一是因为具体操作上没有明确的规程可依，各地方不好把握；二是由于征收管理的难度较大，费用如何扣除等工作量很大，因此征收个税，相关部门付出的成本很高。” 

    “个人所得税中如何确定所得历来是税收当中非常困难的事情。”中央财经大学财政与公共管理学院副院长刘桓说。

    在刘桓看来，个人所得税比契税、营业税更复杂。“如何确定成本，成本价格包括哪些内容，其中的不确定因素如何确定，比如以前房屋装修以及物业，这些怎么纳入成本核算中，这都是难题。”

    此次国税总局的《通知》在二手房个税征收的操作性上做了大量具体的规定，比如，明确了减除房屋原值的标准，细化界定了合理费用，量化规定了对于合理费用中的住房装修费用等等，以便于操作的实施性。

    “这个文件使征收更有依据，使操作更宜实施。”张培森评价。

    链家中介市场总监金育松认为，《通知》与之前北京市出台的政策（《北京市关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知》京财税[2003]732号）相比，规定更具体和更明确。但是，对于“家庭惟一生活用房”应如何界定仍然存在疑问。

    政策长期影响有限

    “觉得很突然。就快月底了，相关规定在8月1日就执行，可怎么办啊。”我爱我家总经理胡景辉接受记者采访时如是感叹。

    对于《通知》中“个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理”的规定，众多中介纷纷表示，“这就是强制征收二手房个税”。

    “目前，我们会帮助业主客户加紧过户。”各中介纷纷表示。

    由于政策的实施日期为8月1日，在距离政策实施4天左右的时间内，为了减少交易成本，增加房产出售收益，二手房市场集中过户现象难以避免。

    对于政策实施后的后续影响，链家中介金育松认为，“个税的强制征收相比当前的自愿申报缴纳方式，必然会增加交易者的交易成本，而交易成本的增加，会降低房产交易双方的交易意愿。” 

    “从营业税征收的影响来看，政策对投资型的购房者有一定影响，但对自住型的购房者影响不大。个税也一样，对二手房市场会有影响，但影响不会太大，并且随着时间的延长，影响会逐渐淡化。”北京房地产中介协会会长陈同顺分析。

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    上海：二手房交易个税即将征收

    ■本报记者  刘笑一  上海报道 

    二手房个税强制征收传闻闪电落地。国税总局一纸《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》又将让沪上业界在热议中度过一个不眠之夜。

    “上海很快就会征收（二手房交易个税）。”上海市有关部门人士透露。

    而不久前“国六条”刚刚出台时，在有部分沪上大型中介公司老总参加的一个市房地局内部会议上，该局的一位领导曾强调，“上海今年年底前绝不会出台个调税政策，除非中央硬性规定必须执行”。

    21世纪不动产中国区副总裁王皓预测，上海市肯定会对个调税的政策再出细则，比如重新订立一些对物业的评估法则和标准，以抵消这个政策对二手房市场影响。王皓经常参加上海房地局组织的业界会议。

    一些中介对这此仍然心存疑虑。“政策的真正影响，还取决于是否会有地方实施细则出台。”记者就“各地市是否有进一步的差异执行细则”电询上海地税局相关部门时，也未得到这方面的说法和回应。

    不过，一些认为“政策已成定局”的中介公司甚至已启动紧急应对方案。顺驰置业上海公司要求所有门店业务员督促已成交的买卖双方抢在8月1日大限前办理过户手续；并试图说服部分房东压价尽快销售房屋。

    “20%个调税造成的心理压力比5月末出台的‘国十五条’有过之而无不及。”上海信义房产不动产研究中心相关人士认为，“个税强征后上海二手房交易可能缩水50%。”

    “预计在近几个月内，上海二手房交易量将会持续低迷，继去年4月份以后二手房将再次进入冷冻期。” 汉宇地产分析师孙文勤说。

    搜房网的一项网上即时调查结果显示，41.13%的人认为征收个人二手房转让所得税对抑制投资客的炒房作用很大。