卖一套二手房，到底该交多少税？该交多少钱？烟台市地税局税管科相关负责人举例说明。

　　比如王先生在市区有一套建筑面积为80平方米住房欲出售，住户的市场价为4000元/平

　　王先生的房子是普通住宅（即：①住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；②单套建筑面积在144(含)平方米以下；③实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。）并且属于个人购买住房不足2年转手交易，那么王先生交易这套房子需要缴纳以下税费：

　　■营业税：购买时间在两年内的房屋需缴纳的营业税为：成交价×5%；两年以上普通住宅转让时免征营业税；非普通住宅转让时征收买卖差价5%的营业税。此房屋要缴纳的营业税320000×5%=16000元、城市维护建设税16000×7%=1120元、教育费附加16000×3%=480元、地方教育附加16000×1%=160元。

　　■ 印花税：房款总额（成交价）的0.5‰ 此房屋要缴纳的印花税为：320000×0.5‰=160元

　　■ 个人所得税：

　　（一）如果能够提供买卖房屋原始凭证，转让该住房，王先生应缴纳个人所得税为（销售额-购买该房的原始价格-合理费用）×20%。即（320000-256000-20000（大约））×20%=8800元

　　如果不能够提供买卖房屋原始凭证，转让该住房王先生应交纳个人所得税为320000×1%=3200元。

　　注：合理费用是指出售住房时，按照规定缴纳或支付的营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、契税、印花税、交易手续费、公证费等有关税金和费用，此处假设费用为20000元。

　　按照《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）规定：个人出售现住房所应缴纳的个人所得税税款，应在办理产权过户手续前，以纳税保证金形式向当地主管税务机关缴纳。税务机关在收取纳税保证金时，应向纳税人正式开具“中华人民共和国纳税保证金收据”，并纳入专户存储。因此，根据上述公式计算出的个人所得税8800元或3200元应以纳税保证金形式入库。

　　假设王先生出售该房屋后在1年内又购买其他住房，并且购买住房金额大于已出售住房金额，王先生可以拿着新购房屋产权证或契税完税证明到主管税务机关申请退还全部已缴纳税保证金。

　　假设王先生在1年内又购买其他住房，并且购买住房金额小于已出售住房金额（如新购住房为20万元），王先生可以拿着新购房屋产权证或契税完税证明到主管税务机关申请退还部分纳税保证金（5500元）。具体计算如下： 200000÷320000×100%×8800＝62.5%×8800＝5500元

　　假设王先生没有在1年内购买其他住房，其交纳的纳税保证金就转为个人所得税，不再退还给个人。

　　假设王先生转让该住房时房屋产权证的时间或契税完税证明上注明的时间已经超过5年，并且是家庭（夫妻双方）唯一生活用房，则王先生根据个人所得税有关规定，不需交纳个人所得税 。

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