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    购房顾问答疑选登

    2006-03-05 03:51:52    来源：不详    作者：佚名    分享到：
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    面积问题
    • 面积误差该如何处理？

      问：最近出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中有条是实测面积超过 合同面积3%以上权退房，但我注意到《解释》上没有说明按揭贷款利息损失，以及律师费，保险费等间接损 失是否该由开发商赔偿？另外，一般要求交房后60天内拿到房产证，但我们在入住将近一年之后，开商才通 知说是实测面积超了3%以上，如果我们坚持退房，则要求们出折旧费，并且说不赔按揭贷款利息损失等支出。 我们遇到种情况如何处理才最利呢？并且如果需要打官司，支出又大约在多少？当时签 定的商品房买卖合同上没有关于以上几项的约定。

      答：律师费、保险费等直接损失（非间接损失），根据法律的规定，开发商应当赔偿；你们一年之后才知道是因 为开发商没有及时告诉你们实测面积造成的，房屋的折旧由开发商承担，贷款利息亦应又开发商承担；律师 费，各律师所和各律师收费不一，你们可以多方选择。
    • 对于跃层户型，户内楼梯处的面积是算两次吗？公摊的楼梯面积也要用房子面积乘以系数吗？

      答:室外楼梯作为主要通道和用于疏散的均按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内楼梯、室外楼梯按其水平 投影面积的一半计算建筑面积。
    • 开发商交房时，已经有了“竣工备案表”，但没有“面积实测表”，买房人是否可以拒绝收房？

      答：是的，“房屋面积测绘表”是开发商交房的必要条件，没有“房屋面积测绘表”，购房人有权拒绝收房。根据《合同法》第136条的规定，房屋面积测绘表是出卖人必须向买受人提供的资料，否则，买受人无法行使买受人的权利和履行买受人的义务。比如：合同约定实际交付的房屋面积的增加或减少时，买受人有哪些权利和义务，若没有房屋面积测绘表，买受人既无法行使合同约定的这些权利，也无法履行合同约定的这些义务。所以，从法律逻辑和《合同法》第136条的规定来说，在交房时向购房人提供房屋面积测绘表就是开发商必须向购房人履行的法律义务。
    • 房屋交付时发现房屋实测面积比销售面积增加了2%，但增加的都是公摊面积，我们怀疑面积测绘有问题，该怎么办？

      答：你们可以委托有资质的房屋测绘单位进行重新测量，如果结果与开发商出具的实测结果差距较大，且有证据表明你们所怀疑的是事实，你们可向检察机关举报。按建设部、国家测绘局第83号令《房产测绘管理办法》第二十三条的规定，“房产测绘管理人员、工作人员在工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”
    改名过户
    • 房屋过户有哪些方式？需要哪些手续？费用怎么清算？

      问：最近父亲单位组织买房，房屋条件都不错，我和妻子决定由我们出资购买，但是现在的问题是：单位规定合同只能由我父亲签，是不是到时候房产证只能是我父亲的名字？如果要改成我们的名字，正常的方式和途径有哪些？大概的费用要多少？另外，我原来看到过，好像是说在签合同时可以附加注明，购买房屋的资金由我们支付，这样在过户时的费用要比正常的少，是不是有这种规定？

      答：单位规定合同只能由您父亲签，到时候房产证只能是您父亲的名字。如果要改成你们的名字，等着继承目前 最省钱，但将来是否需要遗产税很难讲，也可以尝试赠送，但我不清楚您父亲买的是什么房，如果是房改房 具体要补缴什么钱我也不太清楚，最好直接到房地产交易所问一下。如果单位同意在合同上加上你们名字， 就能领取共有权证，您父亲百年之后，房子自然就是你们的，基本不需什么钱。当然要考虑你们是否是唯一 继承人。
    • 我买房时是申请的商业性贷款，我能否把商业性贷款转为公积金贷款？

      答：你想把原先的商业性贷款转为公积金贷款，要算一算这样做是否划算，因为你首先要提前归还商业性贷款，付出一定的利息；同时申请公积金贷款，又要花费一定的手续费，支付贷款利息。如果后者大于前者，则你还不如不转为好。
    • 我与开发商签订预售合同，开发商已办理预售登记，由于一些原因，现想把业主名字改为我母亲，不知是否可以？

      答:可以。办理了预售登记的房屋，购房人要求更名的，只有具有直系亲属关系如夫妻关系、父母子女关系 ，才可在预售契约上更名，但是在办理时，需要出具经公证的亲属关系证明才可。如果不属于直系亲属关系的不能直接办理变更，则需要按照预售转让程序办理变更。
    贷款
    • 问：央行房贷新政策实施后，贷款买第二套房利息会增加多少？

      答：目前各家银行都没有推出具体的还款明细表，但市民可以通过月还款计算公式自己计算。银行公布的月还款额计算公式有两个，即月等额本息还款公式和月等额本金还款公式，我们以借款人采用较多的月等额本息还款公式为例：可以计算出同样10万元10年期的住房商业性贷款，按目前利率（4.2‰）月还款额为1062.61 元，10年总的利息支出为27513.37 （1062.61×120－100000 ）元，而按调整后的利率（4.8‰）月还款额则变为1098.19 元，10年总的利息支出增加到31782.8 （1098.19×120－100000 ）元，两者相差4269.43 元，增加幅度达到15％左右。如果贷款期限变为30年，两者的利息总差额将达到16178.19 元，增幅要达到17％左右。
    • 我要提前还贷款，应注意哪些事项？

      答：提前还款有两种情况：一是提前偿还部分贷款，二是提前偿还全部贷款。偿还部分贷款的，每次提前偿还的数额应不少于壹万元或该数额的整数倍。提前还全款的，应事先联系贷款经办银行确定办理时间，按贷款合同号可事先查得剩余款项，携带贷款合同、印鉴卡片、足额储蓄卡等资料，到贷款经办银行办理。
    • 我买房时是申请的商业性贷款，我能否把商业性贷款转为公积金贷款？

      答：你想把原先的商业性贷款转为公积金贷款，要算一算这样做是否划算，因为你首先要提前归还商业性贷款，付出一定的利息；同时申请公积金贷款，又要花费一定的手续费，支付贷款利息。如果后者大于前者，则你还不如不转为好。
    • 外地人在京购房是否可以申请公积金贷款或支取公积金？

      答：公积金缴存在北京的外地人，在京购房，办理公积金贷款、支取公积金的手续与北京人相同。持暂住证的外地人在办理购房手续时需到北京市房地产交易中心办理外批单。
    • 贴息贷款是怎么回事？有什么条件才可办理？有哪些项目可以办？

      答：个人购房政策性贴息贷款由住房资金管理中心、住房贷款担保中心分别与中国银行及建行推出的贷款业务。是对公积金缴存人提供一定比例的贷款贴息，对商业性个人住房贷款和政策性个人住房贷款的利息差进行贴息。 享受贴息贷款申请人必须具有稳定的职业和收入，具有偿还贷款本息能力，已经在市住房资金管理中心连续6个月累计12个月、且目前正在缴纳住房公积金。同时申请人已签署《商品房买卖合同》或购房协议，并已支付不低于购房总价款20％首付款。贴息贷款最高可贷30万元，最长可贷30年，最多能省6万多元。 现在可申请办理贴息贷款的楼盘项目有瑞景嘉园、花市枣苑、颐安嘉园、森林大第、紫南家园、山水文园、慈云寺危改、碧水云天、优士阁、凤凰城、天天家园、华盛乐章、博雅西园、中海馥园等65个项目。