９月２日银监会公布了《商业银行房地产贷款风险管理指引》（以下简称《指引》），将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在５０％以下（含５０％），月所有债务支出与收入比控制在５５％以下（含５５％）。言下之意就是若不能提供足够的收入证明，银行将不予以贷款。相关房产专家接受中国经济时报记者采访时表示，这一比例可以有效控制借款人因收入问题而无法还贷的风险，但并不能从根源上解决商业银行住房贷款风险。

５０％的比例较为宽松

毛女士一年前购买了位于北京亚运村的一套１８０平米的房子，在首次交付３０万元以后，毛女士和她的爱人每月要交纳６０００元钱还贷。“６０００元钱是我们收入总和的一半，而且２０年以后才能还清！”毛女士说，“虽然在贷款买房之前，我们已经做了充分的准备，可是这一年以来，我们还是感觉到压力明显增加。以前稍加考虑就会购买的东西，现在都要掂量掂量；旅游、买车更是得衡量一下自己的收入和还贷的比例了。月房产支出与收入的比例５０％的上限是可以接受的，但是这一比例在２０％左右应该是最为合适的，这样更加有利于保证生活品质。”

中央财经大学金融业务教研室李德峰在接受记者采访时说，５０％的控制比例还是比较宽松的，因为实际操作当中还有很多漏洞。比如个人在提供收入证明时，极有可能虚增收入，而银行在控制这方面风险的手段明显不足。

李德峰估计，美国借款人住房贷款的月房产支出与收入比跨越幅度较大，一般在３０％—６０％之间，并没有严格限制在一个固定的比例之内。这主要是考虑到个人还款能力的不同，而进行区别对待。“值得注意的是，《指引》出台以后，国内各商业银行也会根据具体情况进行限制。”李德峰说。

控险应从源头着手

事实上，《指引》的出台就是旨在引导商业银行确立全面的风险管理程序，控制房地产贷款风险。据了解，从１９９８年到２００２年，商业银行房地产开发贷款余额年均增长２５．３％；从１９９７年到２００２年个人住房贷款余额年均增长１１３％。但由于当前房地产开发商主要依赖银行机构贷款，一旦市场逆转，银行机构的不良资产将大量增长。

来自工商银行的一份业务综述显示，２００３年９月２日，工商银行个人住房贷款余额在同业中率先突破３０００亿元，处于中国最大按揭银行地位。这一业务的流动性良好。工行个人住房贷款的收回额占到同期发放额的５１．１％，近几年工行个人住房贷款收息率一直保持在９９％左右。目前工商银行已经为近２２０万户居民在购置住房方面提供了按揭支持，不良贷款率仅为０．２１％，达到国际银行业先进水平。而从工商银行长远的发展目标来看，２００６年末，住房贷款占工商银行各项贷款的比例将达到１８％，其中个人住房贷款占全行各项贷款的比例将达到１５％。

李德峰认为，虽然此次出台的政策是为了进一步规范商业银行住房贷款的风险，但从根本来说，银监会应该主要从控制商业银行着手，而不是对个人住房贷款进行限制。

他表示，当前商业银行在进行住房贷款审核时，多是委托律师进行，有可能没有进行严格的一一审核，从而会出现风险。但目前居民的现有住房率低，而房地产市场供应充足，居民又有能力按揭。对居民个人住房贷款的月房产支出与收入比例进行控制，并不能从根源上解决商业银行住房贷款风险。

消费者信贷心理仍需加强

零点调查与远景投资的一份关于中国消费者使用信用卡透支功能的情况调查显示，在受访人群中，贷记卡拥有率为１０．２％，使用过贷记卡透支功能的比例为４．８％。从消费者的透支用途、透支动机和透支习惯等方面考察，中国消费者对透支功能的使用尚处于初级阶段，相当比例的人仍然固守“挣多少花多少”的观念。并且透支主要用于日常消费和应急支出，而类似于购房、购车、家居装修等大额支出，消费者使用贷记卡透支功能的比例要低很多。

毛女士对记者说，个人贷款买房最重要的是首付，首付多付一些，每月为房产支出就会相对下降，而且贷款利息也会相对减少。

李德峰则认为，针对银监会的这一规定，其实居民个人可以采取一些措施使自己的还款更加科学合理。他举例说，可以采取“移动按揭”的方式，也就是每期还款不是固定的，在收入较低时可以适当少还，在收入较高时，就可以多还一些。