日前，消费者张先生购买了商品房后却因转换工作单位，经济情况发生了变化而无力偿还银行的按揭贷款，他非常焦急地打电话到本报编辑部，询问应当怎样解决这个棘手的问题。

律师评析

无力还贷三个阶段处理方式不同

对于张先生的问题，我们采访了北京汇源律师事务所律师魏晓东。据律师介绍，购房者选择银行按揭贷款的方式支付购房款的，在与开发商签订商品房买卖合同的同时，还需要签订银行按揭贷款合同。这种贷款合同一般为抵押加阶段性保证借款合同，合同中有三个主体，一个是向银行借款的购房人、一个是贷款银行、另外一个就是作为担保人的开发商。所谓抵押加阶段性保证借款的含义，就是购房者从银行借款，需要提供担保，一般可以分为三个阶段，处在不同的阶段无力偿还银行按揭贷款，处理方式也不同。第一阶段是购房合同签订以后，房产证办理完毕以前，这时候由开发商为购房者的借款提供保证担保。在这一阶段购房者无力偿还贷款，将由开发商向购房者追偿。第二个阶段是在房产证办理完毕以后，但是房屋抵押登记办理完毕之前，这时候贷款银行一般需要购房者将房产证交到贷款银行进行质押担保，这个阶段一般很短。第三个阶段，是房产抵押登记办理完毕以后，房产证上他项权利项目中写明设定抵押，抵押权人为贷款银行，贷款银行取得房屋他项权利证书，这个阶段，购房者无力偿还贷款，银行可以行使抵押权实现自己的债权，即银行通过对房屋进行拍卖，用所得的款项抵偿债务。

开发商可向购房者追偿债务

下面着重介绍房产证办理完毕以前，即第一阶段购房者无力偿还按揭贷款的处理方法。根据我国担保法第三十一条的规定：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。这时开发商的身份是保证人而不是商品房的出卖人，购房者需要偿还的是对保证人的债务，这个债务与购房合同里面的房款不是一个概念。前面已经讲过，购房者在银行放款以后就已经履行完毕了付款义务，所以不能依据买卖合同来处理购房者的欠款，也不能以购房者没有按期支付房款来承担逾期付款的违约责任，购房者需要用自己的合法财产来偿还债务。这类问题的处理方法一般是通过协商或者诉讼仲裁等途径，由开发商作为承担了保证责任的保证人向欠款的购房者进行追偿，购房者可以用自己的其他财产偿还债务，可以将房屋出售给他人用所得款项偿还债务，也可以向开发商提出退房用退房后的款项偿还债务。但是需要指出的是此时购房者如果退房是单方面解除买卖合同，开发商可能不同意解除，或者也可能在购房者承担提起解除合同违约责任的前提下同意解除合同，也就是说购房者无力偿还贷款导致贷款合同提前解除的并不直接导致买卖合同的解除，因为作为保证人的开发商所拥有的是债权，同样，在上述债权经人民法院判决后强制执行时，也不是将房屋的所有权转让给开发商，而是将房屋进行拍卖，用拍卖所得款项抵偿债务，这是我国法律中物权高于原则的体现。需要说明的是，如果开发商和购房者在买卖合同中就购房者不能偿还按揭贷款的处理方法进行了反担保等方式的约定，那么就要按照合同的约定进行处理。所以说，如何妥善处理张先生无力偿还按揭贷款的问题，首先应当明确他从银行贷款处于哪一个阶段，应当是银行还是开发商向他追偿债务。