银行限贷制约了二手房交易，部分中小中介公司面临生存危机

近日，由于受银行宏观调控的影响，上海、杭州等地各大银行已相继出台措施抬高二手房个人贷款门槛，试图降低风险，但却造成了二手房市场购买力的下降，导致许多中介公司不得不缩减业务。与此同时，北京二手房贷款的门槛也较以往有所抬高，但由于北京二手房自住比例较大，所以受这一政策的负面影响不及上海等地。业内人士预测，对二手房贷款控制有望明年解套。

现状：二手房贷款成数降低

多数银行同时还缩短了贷款二手房的房龄

根据银监会近日出台的《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》，各大商业银行在二手房贷款政策方面均进行了一些调整，虽然调整的方式不尽相同，但最终目的都是限制二手房贷款，以降低银行贷款风险。

据我爱我家金融理财部总监康胜介绍，银行限贷最明显的表现是在贷款成数上发生了变化，大部分银行将以往的八成贷款变为七成贷款。同时对贷款的房龄也做出了要求，过去购买上个世纪80年代的房子就可贷款，现在则要求购买上个世纪90年代的房子才可获贷款，而银行对借款人的审核要求也比以前更加严格，有的银行采取打分制来评定借款人资格，但由于采集数据渠道不畅通，导致这种限贷效果不佳。

此外，银行对指定二手房贷款代理机构的资质审查更加严格，信誉不良的机构很难再与银行合作。部分银行还提高了二手房贷款代理机构的门槛，规定注册资金达到500万元的中介企业才有贷款代理资格。

后果：降低了二手房交易量

小公司因贷款机构资格审核“卡壳”而受影响较大

据链家市场部分析表明，目前银行紧缩政策在限制了一些投资者利用信贷进行购房投机的同时，也抑制了购房力的增长。

由于银行对二手房贷款审核的力度更多的是针对投资性客户，对以自住为目的的购房群体影响较小，所以这些限制政策对北京市场的影响远不及上海等地，这主要是因为北京二手房自住比例较大。但也有业内人士认为，虽然银行限贷遏止了一些炒房行为，但个别限贷措施也限制了二手房交易，对银行来说也有损失。

康胜认为，银行限贷对大的中介公司不会构成压力，但一些小中介就会因贷款机构资格审核不过关导致其交易量下降。尤其是一些在现金收房之后再通过贷款方式作为企业资金流的中介公司，将面临较大的生存危机。

预测：限贷有望年底部分解套

业内预计银行最早将在年底有限度地放宽限贷政策

有业内人士认为，银行因缺少控制风险能力而采取的这一“一刀切”做法有些欠妥。事实上，目前中介公司在二手房贷款中已起到很大的作用，据不完全统计，中介公司所办理的二手房贷款已占到市场份额的80%至90%.这主要是因为银行一般不受理个人办理二手房贷款业务，所有的相关业务几乎都通过中介机构办理，而中介公司也会承担相应的担保责任。目前北京已出现了专业金融贷款机构，但数量太少，其业务量在市场份额中的比例也很小。

康胜还认为，二手房贷款经过这一段时期的市场调整后，已起到一定的效果，市场逐渐得以规范，预计从今年年底或明年年初，银行还会适当放开贷款，但估计也是有限度的。

他城动向

上海中小租赁公司纷减店面

一些实力较弱的企业因银行紧缩政策而被迫缩减业务，甚至退出中介市场

记者从上海信义业务和法务部门获悉，目前上海个人二手住房贷款开始限制一人购买多套住宅的贷款成数，一套成数为70%，两套为65%，三套为60%.与此同时，上海二手房市场也已受到宏观调控的影响，一些实力不强的中小公司因此减少店面，甚至退出中介市场。

对此，康胜认为，上海二手房市场之所以受银行限贷影响较大，主要原因是由于其投资客较多，上海二手房市场交易量之所以超过北京5至6倍，主要就是因为房源在短时期内会多次交易，这也突显了中介公司在其中的作用。如今贷款受限，其交易势必会受影响。

另据了解，目前为规范二手房按揭贷款业务，防范银行信贷风险，上海银监局已向商业银行发出通知，要求各经办二手房按揭贷款业务的商业银行将曾发生房价“抛高”、假按揭、提供虚假证明、套用银行贷款资金等不良行为的中介名单及时告知上海市银行同业公会，由上海市银行同业公会在各商业银行反馈的基础上，尽快建立不良房产中介“黑名单”，并在上海市商业银行中进行通报。