《房产投资：突破四大困惑》

2006-02-25 03:22:51 来源：不详作者：佚名分享到：

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房产投资：突破四大困惑

    据《场报》报道:对于房地产市场来说，过去的一年可以称之为“快速增长、供求两旺”年。
    2002年1月到11月的全国房地产投资增长28.2％，相当于GDP增长的3.5倍。供应方面，房地产竣工面积增长29.8％，呈现供求两旺的局面。销售额增长达37.1％，呈现出市场繁荣景象。全国房地产市场全年处在绿色景气区间。房市火爆的主要原因是“一快两改”。

    即使如此，2002年的房地产量仍然给我们留下的四大困惑———

    ■第一个困惑：市场总体是健康理性的，但供大于求的矛盾正在上升

    判断一个市场要看市场供求关系的总和，供求关系包括4方面，第一供求总量，第二供求结构，第三价格态势，第四市场主体，即供应者和需求者的行为是否规范。

    我认为中国房地产市场总体是健康的，态势是理性的，和1992年、1993年相比完全不是一个概念。

    第一，速度不同。现在是快速，那时候是高速。

    第二，现在房地产市场热，但不是过热。因为这种热是有真实需求拉动的，盖房子目标客户很清楚。

    第三、1992年、1993年房地产过热和通货膨胀是联系在一起的，1993年物价指数上涨21.7％；现在房地产热，物价指数还下降了。

    ■第二个困惑：投资增长的加速度和空置房的递增

    房地产投资额1999年比上年增长13％，2000年增长19％，2001年增长25％，2002年约28％。现在中国房地产市场出现了“三外”情况，外地开发商、外资、外行（非房地产行业）都来搞房地产。

    同时，到去年11月份，全年商品住宅竣工13700万平方米，卖掉13600万，只剩100万。上海更喜人，销售比竣工还多，竣工1500万平方米，销售了1700万平方米，而且不少城市空置房明显增加，全国空置数量逐年上升，还应当引起我们的高度关注。

    ■第三个困惑：结构性过剩和二手房市场的相对滞后

    中国房地产市场存在的主要问题是产品的结构性过剩，而不是总量过剩。结构性过剩具体体现为在一些大城市中高档价位产品供大于求，而中低档价位产品供不应求。为什么出现这个问题？

    关键是没有认真研究房改以后出现的购房主体的变化。如何使楼市面向普通百姓，面向占城市总人数一半以上的中等收入和中低收入家庭，是结构调整的主要内容。二手房市场一直没能得到激活，这是个问题。在二手房市场兴旺的上海，人均年交易房屋已超过2平方米，而北京只有1平方米。按全市总人口计不少城市二手房市场不活跃，已严重影响了房地产市场的健康发展。

    ■第四个困惑：少数城市供大于求明显，个别城市房价上升过快。

    尽管如此，我国房地产市场总体局面还是供求两旺，总量大体平衡，是正常的热，而非过热。过热现象和苗头只是局部的、少数城市的，但不管是什么原因，我们从香港房地产泡沫破灭带来的对经济和发展的严重影响，从北海和海南1992年、1993年房地产过热和泡沫带来的问题就可以看出来。我们希望这匹壮马不断地为拉动国民经济增长、为住房改善服务，而不要成为损害经济发展的“一只狼”。

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