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| 房产交易估价必不可少 您了解房产估价吗 |
| 在房地产交易过程中，估价常常是必不可少的环节。比如：土地使用权出让、作价入股、房地产转让、租赁、抵押、保险、纳税、征地和房屋拆迁补偿、房地产分割合并、房地产纠纷、房地产拍卖、投资决策及企业各种经济活动中涉及的房地产估价（如企业合资、合作、联营、股份制改组、合并兼并等）等。 房地产估价如何进行？不论是何种房地产估价，当事人都应向有关的房地产估价机构进行委托，按规定签订房地产估价委托合同，并递交该房地产的权属证明和其他有关资料。评估机构派出专业人员，选择合理的评估方法，确定评估价格，最后出具评估报告。 选择估价机构 有房地产估价的需要后，当事人应认真选择房地产估价机构。目前，本市经有关部门核准从业的房地产估价机构有67家，当事人应根据需要，选择与评估目的相应资质的估价机构进行评估。如，土地使用权出让底价的评估，上市公司土地使用权价值的评估，一定要选择A级机构；而一般房地产买卖、抵押等估价，可选择A级、B级或C级机构评估。 估价委托合同是委托估价方和受理估价方权利和义务的确定，包括估价对象、估价目的、估价时点，需提供的资料，估价收费，估价报告书的交付及其他有关事项的相互约定。 估价专业人员 1.注册房地产估价师是通过国家人事部、建设部的全国统一考试合格，取得房地产估价师《执业资格证书》，并经注册登记后允许从事房地产估价活动的专业人员，目前，本市有注册房地产估价师资质的有1359 人。 2.土地估价师是经国家国土资源部全国统一考试合格，取得土地估价师《执业资格证书》的专业估价人员，目前本市有土地估价师资质的人员有307人。 估价方法 房地产估价有三大基本方法，即市场比较法、收益法、成本法。其他估价方法都是上述三大基本方法的派生。 市场比较法指将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等的修正，以估算估价对象的客观合理价格或价值的估价方法。市场比较法的理论依据是替代原理，适用于类似房地产交易实例较多的场合，在房地产比较发达的情况下，它是一种说服力较强，具有现实性，最常用的估价方法。 收益法指预计估价对象未来各期的正常净收益，选用适当的资本化率将其折算到估价时点上的现值后累加，以估算估价对象的客观合理价格或价值的估价方法。收益法适用于评估有收益或潜在收益的房地产。 成本法指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以估算估价对象的客观合理价格或价值的估价方法。成本法适用于房地产市场不发达，难以运用市场比较法的房地产估价，对于既无收益又很少出现买卖的公用建筑也比较适用。 估价收费标准 房地产估价收费的现行标准，依据的是沪价房（1996 ）第088 号文，采取差额定率累进计费，即按房地产价格总额大小划分费率档次，分档计算各档的收费，各档收费额累计之和为收费总额。具体收费标准为：据悉，上海市《中介服务收费管理办法》实施细则已颁布，明确了房地产估价收费实行政府指导价。有关部门正在制订、调整房地产估价收费标准的基准价及浮动幅度以及执行期。 |
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