防范房地产信贷风险的策略

　　一、银行应理性地开展房地产信贷业务

　　一是银行要提高认识，高度重视房地产信贷风险及其危害性，增强防范金融风险的意识。要改变把房地产信贷当作低风险品种开发的观点。既要支持好的有前景的房地产项目和个人购房，又要严防房地产泡沫累聚的潜在风险。对目前出现的房地产虚热要适当降温，不要忽视风险，唯利润而利润，相互间大打房地产信贷“争夺战”（这容易让不良开发商和购房者钻空子），要让房地产信贷业务步入理性运行的轨道。二是按照有关规定，严格审批手续，杜绝不符合规定的开发商和购房者攫取贷款。严格控制不具备房地产开发资格的企业或个人开发房地产项目。对资本金达不到规定标准、行为不规范的开发商和个人购房者，不得审批和贷款。三是加强贷款管理，对发放的贷款实行全过程动态监控。对开发商贷款要独立开设账户，视工程进展情况，分期拨付。当开发商卖楼所得款项超过了贷款额时，再把全部贷款拨付给开发商。这样可以避免“烂尾楼盘”的出现。适当提高个人购房首付款，抑制开发商利用假按揭套取贷款，使消费者更为理智地进行住房投资消费，防止投机行为。四是运用利率杠杆，调整楼房开发结构。对高档住宅适当上浮利率，对广大群众需要的经济适用房采取下浮利率，以此来促进开发商开发适销对路的中、低档住宅，抑制房地产泡沫的出现。五是银行要进一步完善房地产抵押贷款风险的措施，形成有效的化解金融风险机制。

　　二、大力拓宽房地产融资渠道

　　目前国内房地产开发和个人购房的资金主要来源于银行间接融资方式，在房地产信贷占款规模居高不下、金融风险增大的情况下，应大力拓宽房地产直接融资渠道，实现资金来源多元化的格局，以分散日趋严重的房地产信贷风险。一是大力推动房地产证券化，向社会大众筹集开发资金。目前，我国3万余家的房地产企业中只有50多家实现了在证券市场上市融资，其数量同其在国民经济中的地位极不相称。为此，有关监管部门应该适当放松对房地产公司上市的严格限制，扩大融资渠道，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会上大量小规模闲散资金。二是建立房地产投资基金组织，吸收长期资金投资于住宅产业。房地产投资基金属于股权投资，把原本是有钱人才可投资的房地产业变成大众化的投资工具。三是将保险资金引入住宅融资市场。保险资金比较稳定、数额巨大、运用周期长，比较适合投资于住宅产业开发，有利于提高投资规模。四是引导国外资金进入房地产融资市场，加大力度引进外资来提高国内房地产的投资。五是鼓励发行公司债券，吸引社会剩余资金投资房地产业。这种债券可以由房地产企业发行，在资本市场上直接融资，也可以由类似于房地产投资信托机构在资本市场上发行，将分散的资金集中到房地产建设中来。六是积极发展住房公积金贷款。据统计，全国住房公积金归集总额已达2825亿元，公积金个人贷款余额为637亿元。可以利用公积金贷款具有政策补贴、利息低的特点，以满足部分居民的购房需要。

　　三、加强对房地产信贷业务的监管

　　房地产业属于高风险行业，房地产贷款潜藏着较大的风险。因此，新成立的“银监会”及其分支机构必须加强对房地产信贷业务的监管，确保国内银行业的安全、稳定、高效运行。一是要系统研究国内外房地产业的行情和银行房地产信贷风险情况，制定正确的监管方针和策略，以此来指导和约束银行房地产信贷的行为，为房地产贷款风险的防范、分散和消除创造基本的条件。二是强化对房地产信贷业务的监管。要把房地产信贷监管放在重要位置上对待。要定期和不定期地对银行房地产信贷业务进行现场和非现场检查。检查重点应放在房地产项目是否符合贷款条件、是否搞“零首付”、降低首付款比例、个人商业用房贷款是否严格执行抵借比不得超过60％、贷款期限最长不得超过10年的规定、是否以流动资金贷款替代住房开发贷款等。发现问题及时督促银行整改或采取补救措施，避免酿成大的贷款风险。三是建立房地产信贷风险监测报告制度，定期向各家银行通报有关情况，减少银行间的内耗，防止开发商和购房者钻银行的空子掩盖并转移矛盾，在有序竞争的条件下，共同促进房地产业提高经济效益，并在此基础上，提高银行房地产贷款的收益。四是对银行房地产信贷违规违法行为进行必要的查处，绝不姑息迁就。特别是对于以贷谋私、收受开发商或个人贿赂、帮助开发商和个人骗取贷款的银行内部责任人，一经查出，严惩不贷。造成严重经济损失的，应追究其刑事责任。

　　四、建立健全房地产信贷的法律法规体系并加大处罚力度

　　一是修改现行的法律法规，确定房地产信贷的法律地位。在《商业银行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》、《民法》、《反不正当竞争法》等法律法规条文中新增有关房地产信贷和金融条款的法律条例，用法规的方式约束规范房地产开发商及个人的金融行为。二是建立健全有关房地产信贷的法律法规，如制定《房地产开发企业贷款管理法》、《个人购房贷款管理法》、《违反房地产信贷管理办法处罚条例》等一系列配套法规，明确规定开发商及个人的权利与义务，使企业和个人严格按照法规规范房地产贷款行为，认真履行还款职责，建立良好的银企及银行与个人客户的合作关系，共同促进国民经济的健康发展。三是严格执法，依法办事。对于提供假资料、假资信、骗取贷款的开发商或个人，应立即停止贷款，并追讨已贷款项。同时通过法律手段，尽量挽回损失，并追究当事人的法律责任。

　　五、政府促使房地产业匀速发展

　　目前国内房地产业过热，如果不加以正确引导，很有可能发展成为房地产泡沫，造成金融动荡和经济不稳，甚至影响改革开放的进行。对此，各级政府特别是地方政府应该保持清醒的头脑和认识，决不能不顾客观实际情况，一味追求政绩，大搞劳民伤财的“政绩工程”、“形象工程”等，使房地产业过度热起来。要想方设法促使房地产业匀速发展。一是合理规划国家和地方的房地产业的开发，指导房地产业平稳发展、循序渐进地进行开发，使房地产业的发展步入规范化、制度化轨道，促进国民经济的发展。二是各级政府要严格控制房地产开发用地的总量，有关部门要尽快完善建筑用地和房地产项目立项、审批、管理、处罚等实施办法，避免盲目扩大商品房开发用地，以稳定地价、房价。这样开发者、投资者、消费者才会有投资的信心。三是加快推进商品房销售（预售）管理办法，遏制投机者狂炒楼花，使房地产的价格恢复正常价位。四是狠刹房地产业中不正之风，严厉查处房地产开发企业与农村集体经济组织非法圈占土地等违法违规行为。

　　六、加强社会道德和信用建设

　　国家和银行要通过电视、广播、网络、报刊、座谈会、咨询会等多种形式，向全社会详细宣传介绍道德和信用的知识，以及宣传房地产信贷有关知识，使各行各业、每家每户对此有深入的了解，走出认识误区，重树道德和信用观念，以严格的道德和信用观念约束房地产借贷行为。房地产开发商和个人购房者一定要彻底改变银行的“钱”是国家的、可以不还的陈腐观念，牢固树立道德和信用观念，按照市场经济的“游戏规则”，从事房地产借贷活动，切实履行合同条款，杜绝在经济活动中抽逃资金、逃废银行债务的行为。开发商要确保财务、统计资料的真实性、准确性和及时性，严格按照国家统一的会计制度规定，进行会计核算，不得账外设账；不得授意、指使、强令会计机构、会计人员违法办理会计事项。个人购房者要确保自身信用资料的真实性，禁止一切弄虚作假行为。

（金融时报）