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| 央行购房按揭贷款新政透析 | ||
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| 来源：中国房地产报 | ||
“银行可以给‘期房做按揭贷款’的做法将被央行禁止。” 最近，关于房产按揭比例由现在的最高８成降至５成、取消原先购房贷款的利率优惠、参照香港地区一些银行的做法实行现房贷款等消息不断从上海、北京传出，这个消息让备受泡沫围困的房地产业又绷紧了神经。在上海，许多楼盘的售楼处都有购房者怀着忐忑不安的心情打听消息，各大商业银行的咨询电话几乎被打爆，开发商们也“心急火燎”。 “央行在３月初向各商业银行下发的征求意见稿中，除了新的住房信贷政策调高高档房贷款利率和对高价房房贷首付款比例不低于５０％的限制外，变化的还有：多套住房包括第二套住房的首付款比例为总房款３０％～５０％；缩短商住两用房贷款期限；只发放现房贷款，期房贷款要经过国家有关部门的批准等等。”一位银行界人士透露。 其实，在这之前，央行对房地产业已作了多方面的观测，去年１１月、１２月份，央行的一场检查风暴在悄无声息间席卷了西南三个省会城市。人民银行成都分行组织９个检查小组，对成都、贵阳、昆明三市所有商业银行重点分支机构的房地产贷款业务进行了检查。这次检查的结果，人民银行成都分行整理成《关于商业银行房地产贷款业务检查情况的报告》已于去年１２月底上报给央行。 这次检查行动，始于央行２００２年发布的《中国人民银行关于对房地产贷款业务进行检查的通知》。而事件的背景，则缘于业界对中国房地产业已出现“泡沫”的议论。 流动资金贷款被用于项目开发 记者从银行方面了解到，人民银行成都分行是２００２年１１月中旬接到央行相关通知的。 随后，９个检查小组兵分三路，成都４个，贵阳３个，昆明２个。检查对象涉及成都市的工、农、中、建、交、招商、中信、光大、华夏、浦发、深发展、成都市商业银行等１２家商业银行，贵阳市的工、农、中、建、交、贵阳市商业银行等６家商业银行，昆明市的工、农、中、建、交、华夏、广发、昆明市商业银行等８家商业银行。检查时限为２００１年７月至２００２年９月。 检查小组发现，在抽查的３１８笔房地产开发贷款中，有９笔违规贷款，金额１０，０５０万元，占抽查贷款总额的１．６９％；抽查的６１６笔个人住房贷款未发现违规情况；抽查的３０２笔个人商用房贷款中，违规现象最为集中，共计１９笔被查出问题，金额１４１０．５万元，占抽查贷款总额的７．９１％。在报告中，交通银行、建设银行、贵阳市商业银行、工商银行、中国银行、华夏银行等６家银行的个别分支机构先后因违规放贷而被点名。 据负责组织此次检查的成员之一、人民银行成都分行货币信贷处的李铀处长介绍，检查发现的违规问题主要有：对“四证”不全的开发项目发放开发贷款，或贷款在前、办证在后；在开发企业自有资金不足项目总投资３０％（银发【２００１】１９５号文件规定的发放开发贷款的条件）的情况下，仍然发放了贷款；对纯商铺的期房发放个人商用房贷款。 一个例证是用流动资金发放开发贷款的问题。部分商业银行未按央行规定，对房地产开发贷款设立统一科目，致使其只能进入流动资金贷款科目，从而出现向房地产开发企业提供的流动资金贷款被用于项目开发的现象。为此，迫切需要央行对“流动资金贷款”作出准确定义。 在个人住房贷款方面，有的银行委托开发商直接代收首付款并出具收据，银行仅凭开发商出具的收款凭证（一般为收据）确定购房者是否已交首付款。由于对新建商品房缺乏必要的价格评估程序，如果开发商出具虚假缴款凭证或虚增房价，将造成银行事实上的“降低首付标准”和“零首付”贷款现象。 不过李铀强调，总体上看，西南三省的房地产业和房地产金融是健康的。至于西南房地产市场是否过热的问题，“从建设部门的有关数据可以看出，目前销售与建设基本是同步发展的。但新开工面积的增幅跟可能的市场消费潜力相比，有一定差距，应该算有一点发热吧。” 商业银行的“生意”，央行的担忧 金融机构的警惕有其深刻的背景。且不说１９９２年、１９９３年的房地产过热，１０年过去后，银行仍有４０００多亿元的资金被占压，单是目前的情形也不容高层安枕。据建设部等部委的调查，目前房地产开发企业约百分之二三十的资金是来自银行贷款，而至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款，两者相加，约６０％的资金来源于银行。这种资金集中度对金融部门构成的潜在风险过大。 １０年前的房地产热主要是国有企事业单位?包括省市政府?疯狂投资?贷款?，资金来源几乎都是国有性质，而近几年民营房地产企业的资金已占整个房地产投资的一半以上，有些地方甚至超过７０％，但一位房地产商说，这些民营企业很大程度上也是依靠银行贷款。譬如，曾经因破产拍卖而备受社会关注的北京玫瑰园别墅，山东梁希森得手两年后宣称一期基本售罄、二期销售顺利，但在北京市房屋土地权属登记事务中心的抵押登记公示中显示，玫瑰园别墅一二期６．５６万平方米及４４栋别墅?５８１９平方米?已分两次抵押给了昌平区沙河农村信用合作社，而北京玫瑰园已竣工并达到入住标准的别墅共２０８栋，建筑面积５．８万平方米。 事实上，就在央行发出对房地产泡沫的警示信息后不久，中国光大银行、民生银行等就已经加强了对房地产开发贷款的审查。不过，这些中小银行在整个房地产金融里所占的份额几乎微乎其微。记者注意到，央行此次对商业银行房地产信贷业务的检查内容，基本上仍然是２００１年６月２６日央行有关加强房地产信贷的通知内容?下称“６．２６”通知?。也就是说，如果严格按照这个通知去做，银行的风险基本可以降至最低。 但实际情况并未如央行所愿。据北京一位著名房地产商说，如果银行真的是在开发项目“多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二”?“６．２６”通知规定?之后才发放贷款，那么７０％以上的开发企业就没有能力去开发，他就只有死掉。 商业银行有点“犹豫不决” 近期来自央行的一份稽查文件再一次让长三角宁沪杭地区的房地产金融部门认识到高层力图避免地产泡沫的决心。该文件要求：今后，银行给房屋开发企业贷款，必须要求开发企业的自有资金达到３０％，同时必须将土地证等四张证书办齐了，才能够踏进银行的大门。 与此同时，上海的购房者发现单价在每平方米７０００元总价在１００万元以上的单元只能享受七成按揭，贷款年限从３０年降为１８年或２５年——确保在还款的第五年待还本金控制在总房价的６５％。 但对泡沫应该最敏感的商业银行显然有点“犹豫不决”。他们担心，这些政策不仅会限制今后业务的扩展，更主要的是怕已经贷出款的项目因“严查”而资金链断裂。 “撇开房产是否有泡沫不谈，现在的银行对房地产贷款方面的竞争的确是有点太疯狂了，”上海某银行的业务经理说，“人行这次的清理和稽查如果真能够让大家都按照规矩办事，把开发企业的自有资金都控制在一定比例上，的确是件好事，因为银行比监管部门更希望控制风险。但因为同行们会想各种办法逃避规则，而大家都不按规矩办事，我们也只得随大流，否则就会失去客户。” 这个说法得到了一些银行界人士的认同。作为房贷规模最大的两家银行，中国工商银行和中国建设银行对于央行的检查表示欢迎，他们认为这样能够限制其他银行为了尽快进入房贷市场而采取的“不正当竞争”。 “希望这次稽查和调整能彻底、不要走过场”，中国建设银行房贷部崔处长回答记者的询问时如是说。 参与这次检查的央行一位官员承认，检查并不能将所有问题都发现，“但是，通过检查就是要向商业银行传达警示信息－－切勿在房地产贷款上乱来。” 地方部门与国家部门的分歧 在这场房地产市场是否存在过热抑或泡沫的对话中，地方部门与国家部门存在很大的分歧，市场观察者认为，意见相左是因为地方利益集团与国家部门在利益趋向上的不同引起的。 早在去年，建设部便不断向各地发文警告，要采取各种措施严防房产泡沫的形成。建设部甚至联合国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局一起，发布了《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》，该文件指出：近年来，在局部地区出现了房地产投资增幅过大、土地供应过量、市场结构不尽合理、价格增长过快等问题。 今年“两会”，有政协委员在会上大声疾呼——全国空置房的积压资金已逾２５００亿元人民币，加
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