《领取了产权证的二手房会否易主》

2006-02-25 03:14:27 来源：不详作者：佚名分享到：

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领取了产权证的二手房会否易主

　　张先生向朱某购买了一套二手房，并已办妥了过户手续，领取了产权证。上个月，一个自称是孔某的人突然找上门来说，他已起诉朱某，要求法院确认该房屋为他所有，而不是朱某的。他还说，他肯定会胜诉，等法院判决下来后，他就要追回该房屋。为证明他所言的真实性，他还给张先生看了朱某所写的“该房屋的购房款是孔某支付的，因孔某不能购买内销商品房，故以朱某名义购买，朱某对该房屋无任何权利，且有义务在孔某认为适宜时，无条件地将该房屋之产权转让于孔某或孔某所指定的人”的承诺书。那么张先生从朱某手里购得的这套二手房会不会因此被孔某夺去呢？
　　律师认为，张先生的顾虑是多余的。即使该房屋被确认是孔某所有，张先生从朱某手里购得的该房屋也不会因此被孔某夺去。因为房地产权利的公示制度和它的公信力，将保护张先生已经取得的该房屋的权利。
　　所谓房地产权利的公示制度，就是房地产权利的登记制度，即房地产权利在变动时，必须进行登记的制度。由于登记的信息是公开的，因此登记制度又被称为公示制度。我国《城市房地产管理法》第59条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。建设部的《城市房屋权属登记管理办法》第4条规定：“国家实行房屋所有权登记发证制度。申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门(以下简称登记机关)申请房屋权属登记，领取房屋权属证书”。登记制度的实质是向社会公开房地产权利的变动情况，从而避免第三人在进行房地产交易时，因不知情而遭受损害，以保护交易的安全。
　　所谓公信力，就是以公示方法所登记的房地产权利，即使该权利不存在或者有瑕疵，但是对于因信赖此项登记，并与之交易的人，法律保护该项交易。公信力的实质是保护交易当事人对登记的信赖。在一般情况下，登记机关在登记方面的权利与事实上的权利应当是一致的，但是有时候也会产生两者不相符合的情形。例如，因当事人的过错或者登记机关的过错，都可能产生登记上的权利与事实上的权利不一致的现象。但是对于要与房地产权利人进行交易的房地产受让人来说，他只能相信国家登记机关的登记，而不能相信其他的证明。因此只要有登记，不管登记记载的权利人是不是真正的权利人，均推定其为真正的权利人。即使此项登记的内容是虚假的，第三人依据此项虚假、却是公示的登记内容进行交易，其取得的权利，仍受法律保护。知道了这一点，就知道严先生已经拥有所购房屋的所有权，孔某企图追夺该房屋的理由也就不能成立。
　　从该案例看，朱某确实不是该房屋的权利人，该房屋的权利人应当是孔某。但是，朱某与孔某的共同过错，导致了登记机关登记内容的错误，即把该房屋的权利人错误地登记为朱某。尽管这一登记是错误的，但是张先生以国家登记机关的登记为依据，与朱某进行交易，而取得的该房屋的权利是没有瑕疵的，它应当受到国家法律的强有力的保护。
　　当然，公信制度不适用于恶意第三人。如果第三人在交易时，明知该房地产权利人不是真正的权利人，却还要与之交易，那么该第三人就不是善意的第三人，法律保护其免遭追夺的前提条件也因此而丧失。由于张先生在交易时并不知情，只是在交易后，在取得房地产权利后，才得知孔某与朱某之间存在着房地产权属争议，因此张先生是善意第三人，他在交易中取得的房地产权利也因此不受任何人的追夺。在与朱某的诉讼中，孔某即使胜诉，也只能要求朱某赔偿因其擅自处分该房屋而给孔某造成的经济损失，而不能请求法院确认该转让房地产的行为无效和要求张先生返还房屋。
　　相关
　　“三查”二手房买卖合同
　　在房地产交易中，受让人在签订二手房的买卖合同前，有必要对该二手房的房地产权利人及其权利现状作一些调查和了解，以避免合同无效，避免所购房屋被他人追夺。其中至少应当查明以下几个方面：
　　一、查明与自己交易的房地产权利人。《上海市房地产转让办法》第7条规定：“房地产转让人应当是依法登记取得房地产权证书的房地产权利人”。因此，房地产受让人首先要查明对方是否已经取得了登记机关颁发的《房地产权证》，因为未依法登记领取房地产权属证书的房地产不得转让。其次要查明对方是不是在《房地产权证》的“权利人”一栏上所载明的权利人，并核对该权利人的身份证明。最后还须查明，在《房地产权证》的“共有情况”一栏上是否有共有情况的记载。如果有其他共有人的，那么就应当有其他共有人同意转让的书面承诺。房地产受让人可以到对方的户口登记地的公安机关查询权利人的身份情况，到房地产登记机关查阅房地产登记情况。
　　二、查明该转让房屋的土地使用状况。我国《城市房地产管理法》第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。本市登记机关在颁发房地产权证时，就是根据不同的土地使用状况，从而采用不同的颜色，来实行分类发放和管理的。如绿色权证：颁发给拥有土地使用权已出让、转让地块上房地产的权利人，该证所记载的房地产可以直接进入房地产市场；红色权证：颁发给集体所有土地上的房地产权利人，该证所记载的房地产不能进入房地产市场；黄色权证：颁发给除上述用地情况外的拥有其他地块上房地产的权利人，该证所记载的房地产在按规定办理补地价等有关手续后，才可以进入房地产市场。不过，本市房地产管理部门在1999年11月的《关于进一步推进本市公有住房出售的若干规定》的第3条第二款规定：“本规定执行之前已购买的公有住房，领取的《房屋所有权证》、《房地产权证》(黄色)都视作《房地产权证》(绿色)”。
　　三、查明该转让的房地产是否存在着抵押关系、租赁关系以及权属争议。因为如果房地产设定抵押，那么债务人一旦不履行债务，抵押权人对抵押的房地产就享有处分权和优先受偿权，而且如果房地产权利人未告知抵押权人，该抵押的房地产要转让，那么抵押权人就有权要求确认该房地产转让无效；对于已经出租的房地产，在其买卖时，该房地产承租人有权在同等条件下优先购买，而且如果出租人未征求承租人的意见，就将房地产出卖给第三人，该承租人就有权请求确认该买卖合同无效，并以同等的条件购买已租用的房地产；如果房地产权属有争议，如尚在诉讼、仲裁或者行政处理中，那么该房地产就不得转让。

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