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| 业内专家谈上海二手房投资实战实录(图) | ||||
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| 新浪上海频道 | ||||
 主持人：：各位网友大家好！今天我们很高兴请到了上海房地产投资咨询专家中原地产的高级经理，陈宇珏小姐来为大家讲解上海二手房市场的一个整体状况，以及投资技巧。同时也会回答网友在线提出的相关上海二手房的问题。下面我们先请陈宇珏下来做一下自我介绍。 陈宇珏：：我是陈宇珏，95年开始进入房地产行业，基本上一直从事的房地产中介的操作业务。一直在中原这个品牌底下服务至今，所学的也是从房地产专业毕业的，所以有什么问题的话，大家可以一起探讨一下。 主持人：：因为中原地产也是在业界很知名的品牌，我们请陈小姐帮我们介绍一下中原大概的情况。 陈宇珏：：中原78年在香港成立，98年来到上海成立一家公司，中原国际，主要是中外合资的公司，在98年底，港方比较看好这个市场，成立了目前我所服务的上海中原代理有限公司。中原辐射面香港中原集团下属包括房地产中介一手代理，然后测量、评估、物业管理以及所谓的谋略公司，包括人事方面这些业务。在中国大陆范围内，有中原中国掌握在中国大陆地区的发展，已经建立中原这个品牌的区域接近20个城市，中间包括上海、北京、深圳、珠海、重庆、大连等等沿海城市为主。所涉及的业务包括房地产评估、投资、中介、代理以及物管。 主持人：：上海二手房市场是大家比较关心的市场，也是比较活跃的市场，二手房市场里也有比较多涉及到消费者权益的一些问题，所以说今天我们想请您给网友首先介绍一下目前上海二手房市场的整体的状况。 陈宇珏：：现在二手房市场从整个情况来说比较活跃，是从2000年末开始的，2000年之前，在我们二手房市场里是以租赁为主，租赁单子可能占九成，买卖只有10%。2000年底以后，开始走出房地产低谷，买卖开始活跃起来，整个2001年是一个很强的上升期，一直延续到2002年终，可以是高峰的盘整，价格略有上升的情况下，02年下半年成交量略微比上半年萎缩一点，有所下降。跨到03年，由于02年底有师部伍世博成功作为利好消息的推出，03年大家对整个上海房地产相当看好。业内一致的观点，高价房还是会出现盘整的状况，中间价位房成交量比较多，长远来看，上海由于经济位置比较特殊，是中国的一个中心的地区，也可以说是东南亚整个亚洲发展的中心，所以房地产市场在长时间来看，还是会有一个升值的空间。 主持人：：二手房市场相对是一个比较活跃的市场，当然刚才我们所讲的，消费者在其中也面临着很多陷井，大家比较关心的一个问题，作为一个消费者来说，应该怎么样选择中介公司选择。 陈宇珏：：中介公司的选择是非常重要的，中介公司在整个交易流程当中一个责任就是一个参谋的责任，他会安排整个交易的流程，如果你不选择比较专业的，或者是有品牌的公司来操作的话，可能出现一些违规的操作，直接影响到买卖方法，或者交易双方的运营。要注意几点，首先要看公司是不是有规范的商业的证书，因为在上海所有中介公司都必须要经过登记备案，看看他有没有备案证书。看看中介公司里从业人员是否有符和国家规范要求的职业资格证书的人员负责操作。现在上海要求每一个分支机构，每一个门店必须有一个职业经纪人负责操作。第三，看这个中介公司出示的证书是否经过工商局登记备案。大概在第一步可能先看这几个方面了解一家公司。 主持人：：网友在线提了一些问题，现在我们也先回答一些网友的提问。 网友：：二手房也可以贷款，贷款担保应该放心的交给谁来完成？ 陈宇珏：：贷款担保从我的角度来讲，虽然我是中介公司，但是我不建议网友把担保的责任交给中介公司。因为中介公司在整个交易的过程中居间人，并不负责有一个担保的功能和职责，我们建议去找银行指定的担保公司，这样对买卖双方都会比较安全，因为银行是站在比较公证的立场。况且担保公司的好坏，包括资信好坏，银行也是直接受益方，所以我建议大家选择银行推荐的担保公司。 网友：：我在做二手房交易的时候，想付比较少的款，中介公司建议他用高估房价的形式达到这个目的，这种方式是否合法，是不是在以后出现一些什么样的弊端？ 陈宇珏：：我理解这个问题，他用比较高的房价得到比较少的一个首付款这样一个情形。我觉得这样做也不是很安全，也不太利于双方的交易。首先第一银行也会把关，因为合同上写多少钱就可以贷到多少数量，要经过评估公司评估。一旦得到一个价格跟你买卖合同价格差距很大的话，反过来你不是减少首付而是增加首付。这个方面对他来说不是一个好办法。其二在各项费用方面也会有所增加。其三在今后对于他卖出这套房子来讲也不是特别有利的一个情形，包括以后的发票税收。可能中国的政策会变，不知道高价位买的房子，以后会对你产生什么影响，也是一个不可预计的一个因素。 网友：：是不是所有的二手房交易房产的价值必须经过专业机构的评估？大概的评估费用？ 陈宇珏：：以我们现在所了解的这个情况，评估最关键是贷款银行所要求的。这是一方面的评估，我们最新情况，就是说如果你买的是五年以上的房子，你的贷款层数高于五层必须要经过评估。其二，你交易的手续在交易中心办理过户的时候，如果交易中心审核部门觉得你房价明显低于市场价格，他也会要求你进行评估。所以会有这两个环节导致评估。从每件五百元一直到成交价千分之一。 网友：：在做二手房交易的时候，很担心会被中介公司赚差价，甚至是一个比较大的数额。也许可能会高达房价20%、30%，怎么样可以回避这种问题？ 陈宇珏：：最关键的一点就是在签合同的时候，必须与交易的对方直接见面。这是在最后一关的时候，之前你要通过中介公司看到业主的一些产权，通过中介公司了解整个交易的流程，而且是希望中介公司能把交易流程书面记录下来。那么买卖合同自己要预先审核好，签约，包括交易的过户的整个手续要亲自办理。在跟交易相对方直接接触的情况下就会避免这种情况发生。当然很多中介公司要求说不见面，其实坦白讲不给你见面的理由也是怕你这种交易导致中介方面的损失，只要你对中介方的利益有所保证的话，中介方是没有理由不让买卖双方进行见面的。 网友：：现在上海比较合理的中介费用以及法定的二手房交易的税费大概是什么样的比例？ 陈宇珏：：上海政府规定每一宗交易可以向委托人收取0.5%-3%，独家代理人可以收取3%的费用。租赁来讲，每一宗项目可以向委托方收取佣金不高于一个月的租金，这是中介费用。二手房买卖的主要费用分两块，一个是业主卖出方要付的费用，卖出方最大的一项是印花税，占房价的万分之一。其余有些小的费用，比如说手续费2.5元一个平方米，这是业主的费用。在下家，也就是买入房方面，比较大的一个费用是契税是1.5%，然后是印花水万分之五，交易手续费同样是2.5元平方米建筑面积，这是在正常的我说是个人商品住宅，不包括花园洋房，因为比较特殊的一些房产，比如说花园洋房契约税是3%。业主卖出的话要付综合税5%。如果买卖双方其中有一方是境外人士，这个交易必须公证，公证费用是千分之三，一般由原因方承担。所谓原因方一般是指谁是境外人就承担。 网友：：做完二手房交易拿到的产权证上并没有标明土地使用年限，这个是不是会对以后的交易存在一些隐患？ 陈宇珏：：我不知道这个网友的产权是什么时候拿到的，如果说是最近在近一年左右的时间发的话，都应该有土地使用年限，如果没有土地使用年限，原来是老一批的房子，是没有土地使用年限，在交易的时候，会重新确定年限是70年。要说明一下如果他的物业是花园洋房，花园洋房的产权证上没有标明土地使用年限的话，这个说明他的房子是没有经过买卖的。他要去补一下，他在卖给售买人之前要补一下，补充有土地年限的证明才可以卖。 主持人：：花园洋房也是一个比较特殊的产品，除了刚才您说的这之外，在进行交易的时候应该注意什么问题？ 陈宇珏：：花园洋房注意问题比较多一点，首先要看他的产权，因为花园洋房历史必须悠久，称得上花园洋房的房子，建造年代一般在解放之前盖的，四面临空的房子我们叫做花园洋房。产权有很多种，有金色的、红色的甚至于产权证都有。房屋类型上一般都注明是花园洋房，没有其他的别称。在交易这些房子的时候，看产权人，看他产权人是不是符合交易的条件，也就是说我们有的时候说是空心房还是实心房。其次看产权人所涉及的一个社会的关系，因为有可能这是祖业，产权人年龄比较大，在处理这个产权的时候，会发生一些配偶、子女财产方面的问题，也要注意这些方面，是不是经过其他法定共有人的同意处理这个房产。如果他是企业，要看清楚是国有的还是那些不可买卖的房子。辨清这些以后，在交易过程中要了解是不是已经补过地价，有没有土地使用年限，如果没有就是没有符合，如果有就是已经补过了。如果没有补过的是由买入房来办理这个手续。费用当然是双方商量的问题，没有一定规定谁出这笔费用。花园洋房交易大概要注意这个情况。 网友：：二手房的物价主要要关注哪些
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