按揭限制打压需求 王石称泡沫在圈地环节

2003-03-26 11:05:55 　

　　
　　本周央行关于住房贷款工作会议在杭州听取了国内各大商业银行的意见后，有关中国地产据悉已初步拟就框架性方案，新方案无论从哪个角度预测，都将最终抬高地产业的入门门槛。在中国目前地产公司良莠不均的情况下，新政策的发布将最终使中国地产业界进入洗牌期，资金实力强者更强，而实力弱者将被迫出局。

　　 根据《经济观察报》报道，新政策的制定引起了银行业与地产业的密切关注，但对于有关新政策有可能会提高银行房产贷款首付比例的说法，在银行与地产业界引起较大反响。据记者了解，业界人士普遍认为，中国地产风险的形成和按揭消费关系不大，限制消费将打击地产需求。王石：泡沫在土地获得环节。

　　 3月18日，在深圳总部进行的业绩推介会上，万科董事长王石接受了本报记者关于房屋政策以及银行贷款问题的专访，他认为地产风险的形成与按揭消费的关系不大，问题主要是出在土地获得环节。

　　 王石说：“虽然万科是国内规模最大的地产企业，但是在全国有业务的11个城市之中，无论从户型还是设计上来说，85%的万科地产产品都不属于豪宅范围，即使有相关政策出台，对万科的影响也不大。”

　　 不过，王石还是发表了对新政策的看法：“用贷款消费方式进行限制，其实限制的是银行最保险的客户。面向个人的楼宇按揭贷款，对于一般银行来说，除开恶性的欺诈假按揭方式之外，是相当有保障、收益也比较丰厚的业务，银行乐于推进、不愿意受到限制是可以理解的。”

　　 “银行信贷和房地产行业问题的泡沫化有一定关系，但问题并不是出在房屋销售的时候，而是出现在土地获得的环节。”地产业的教父级人物王石抛出了一个以往很少谈起的话题。他解释说，在很多民营企业投标土地的时候，银行贷款一般都非常积极，实际贷款远远超出平时的额度。这就是为什么一些民营企业在拍卖土地的时候屡次不计成本地大笔买入的原因之一。

　　 王石提到，很多企业通过拿地方式获得银行贷款之后，在支付地价和实际投资方面往往借故推诿，不得落实，其真实意图显而易见。这一两年，出现不少本身资本规模不大的公司大规模圈地的事情。因此王石认为，去年7月1日以来，政府采取的一连串措施，使得房地产业更为制度化，更加公平和有效率，已经逐步起到了抑制房地产业问题的作用，所以从市场的角度出发，似乎没有必要专门针对豪宅按揭问题对银行做出更多的约束。

　　 多年海外考察的经验使王石看到，国内地产业的一个软肋就是资金途径单一化。“在国际成熟的房地产业，开发商的主要资金来源不是银行贷款，也不是上市发行股票，而主要通过债券、房地产基金和互助会等形式来自行筹资。”王石认为，只有房地产业的资金市场开放了，形成良性循环，才能减少银行的信贷风险，又使得行业获得持久发展的动力。银行界：按揭限制打压地产需求银行的住房按揭贷款，无疑圆了不少老百姓获得住房的梦想，同时也对整个的地产业起到了极大的推动作用。但由于政策与其它方面的原因，中国地产泡沫一直居高不下，特别是那些中高档地产产品即所谓的豪宅，更构筑了中国居高不下的房产空置率，而过多的投资者进入房地产领域，使得不少人认为中国地产泡沫的居高不下，住房按揭贷款是一大原因。 但这种说法却引起了银行业界有关人士的担忧。有华南银行业界人士表示，如果政府力图通过对银行业务的保姆式限制，来实现控制地产风险的目的，显然路子走得不对。华南地区各大商业银行分行的有关人士在接受记者采访时，均认同王石的观点，认为地产风险实际与银行的按揭消费关系不大。

　　 “如果提高贷款的首付比例，会使很多的老百姓购不起房，政策最终会打击需求，从而打击了整个地产行业。”某银行房贷部人士对记者说，“地产风险要从供应方来控制，如提高开发商的准入门槛，防范炒地皮。”

　　 “地产风险首先要从土地供应环节来控制，对每年用于地产开发的土地转让要有所控制。”该人士认为这才是从政府层面上要操作的事情，其次，政策有必要限制地产公司必须要把楼完全建好后才能进行银行的按揭，“这样可以提高地产业的整体准入门槛，让一些有实力的地产公司来从事地产项目的开发。”再者，政府应每年在地产项目开工的总量上进行控制，“地产风险的形成实际上与按揭消费的关系不大，而过去几年，一些地方政府无节制地批转土地，也是造成地产风险的原因之一。”

　　 多数的银行界人士都认为，在实际的操作过程中，由于中国地产市场发展情况各异，因此搞一刀切显得不符合实际。而深圳某银行人士则表示，对于地产发展进入理性阶段的华南地区，银行对于高档住宅的首付比例，在实际的操作中，就比普通住宅的贷款首付比例要高，有的豪宅项目首付比例已高达40%以上。

　　 但也有某些人士承认，银行在地产泡沫风险的形成过程中在负有很大责任。但他们同时表示，经过几年的发展，中国地产业规模越来越大，而整个的地产运作过程从某个角度来说，就是一个资金运作的过程，如果对消费端进行限制，则势必影响到整个产业未来的发展。在考虑到上述问题的情况下，制定一个符合中国地产业实际的新政策，提高开发商的准入门槛，减少行业泡沫，将有助于整个地产行业走向健康理性的发展道路。