2003房地产市场融资不减

    据央行统计，１月末含外资全部金融机构的本外币各项贷款余额为１４．３万亿元，同比增长１８．４％。当月各项贷款增加３３５７亿元，同比多增３１０７亿元。据悉，人民银行高度重视２００３年１月份信贷的快速增长。其实从去年开始，央行就一直给快速增长的房地产信贷降温，从贷款增长的结构分析，主要部分应是房地产。因此有理由相信，央行对信贷发放是有担忧的，这反映到政策层面，可能会影响到投资计划的实施和部分产业的发展。但笔者认为，２００３年新增的房贷应该以房地产按揭贷款为主，不必过于担心。对２００３年市场融资形势可作如下分析：

　　一、银行：银行贷款占房地产行业开发资金的比率达７５％以上，甚至更高，银行的支持程度对房地产市场仍是生死攸关的。现在有些地方政府和商业银行根本没有把房地产泡沫的言论当回事。近期，一些主要城市的统计局和主管部门官员表示该地区房地产市场不存在泡沫，商业银行的行长也说“问题并不没有想象得那么严重”。虽然高层领导对房贷和泡沫问题做过明确指示，但由于一些地方的经济发展对房地产业的依赖性很高，房贷又是目前银行最优质的业务，因此在执行上市场变化实际并不大。在２００３年商业银行新增的贷款中，房贷仍占很大的比重。

　　在目前国内通缩的形势下，存贷差呈扩大的趋势并未得到改善。在改善银行坏帐的硬性指标和货币政策趋于积极的态势下，商业银行为了房贷业务着急也不难理解。

　　二、国内股市：根据不完全统计，在２００２年介入房地产概念的上市公司达２００多家。企业进入的渠道包括业务重组和买壳。通过业务重组方式进入房地产行业的上市公司，有相当一部分是出于保壳和盘活资产的需要；通过买壳形式进入资本市场的房地产公司，一部分是配合股市二级市场的操作，还一部分是希望打开融资渠道。但后者由于增发的限制以及房产企业的高负债，对业绩影响较大，实现融资还有一定的操作难度。

　　三、香港股市：２００３年已知将落实香港主板上市计划的国内房地产企业有：上海复地、ＳＯＨＯ中国、首创置业、上海仲盛和天津顺驰五家。到香港股市去融资是２００３年国内房企的最大亮点。预计２００３年内地主管审批的香港上市额度会增加，但对上市保荐人的监管会加强。

　　最新的情况是，香港资本市场对内地房地产业发展的前景有顾虑，这使企业到香港上市招股受到影响。在“上海复地”上市推介过程中，基金经理、投资者无一例外地对所谓泡沫问题感兴趣，这已成为其打压内地房地产股发行价的口实。

　　四、债券市场：２００３年国内债券市场将迎来超常规发展的一年，在新增债券市场发行量、发债主体上都和以往有很大变化。引人注目的是，华远集团获准发行６亿元的企业债。对于国内大型房企来说，债市不失为融资的新手段。

　　信托融资和大宗个人委托贷款，也将为房地产业提供更多的发展资金，这已经有多宗案例。

　　近两年，房地产业对经济增长的贡献率在２％－３％之间，中小城市的房地产市场已开始启动并呈现出发展的强势。这是２００３年国内房地产投资不能忽视的新增部分。局部过热在一些中等城市表现显著，一些房地产企业开始从竞争激烈的大城市转移到经济发达地区的中等城市投资。

　　消费信贷占贷款余额的比重在２００１年达到６．３％，今年可达８％。预计到２００５年这一比重将超过１２％，总量超过２万亿元。美国消费信贷占银行贷款余额的４０％左右，香港消费信贷占贷款余额的５０％－５５％，都是以住房抵押贷款为主。

　　从宏观形势、需求增长情况和业内状况分析，预计２００３年国内房地产行业仍呈现高速增长的态势，增幅会接近与２００２年的水平。