买家算账

“营业税”是当前楼市最明确的税费优惠政策。国家规定：今年6月1日后，个人对外销售购买时间超过2年(含2年)，而且符合当地公布的普通住房标准的住房，可以免征营业税。在成都，则是符合“三个条件”的普通住房在购买超过两年的情况下，可获免征营业税优惠。

根据成都市房管局网站显示的资料，已购政策性住房买卖产权登记的营业税及附加为5.5%(咨询电话028-86279488)，私房买卖产权登记(咨询电话028-86279391)的营业税及附加为5.55%，应由失去方(卖房者)缴纳。

举例说明符合成都市“三个条件”普通住房该享受怎样的营业税优惠。假设成都市民王某现在手上有一套当初实际成交总额为30万元的住房(符合成都市的“三个条件”)，在今天以后卖出，获得售房款40万元。那么根据他购买住房时间和住房性质的不同情况，在5.5%的营业税率条件下，王某需要缴纳的营业税最多是2.2万元，最少是0万元：

情况A：

购买的是普通住房(不足两年)

房屋购买时间为2003年6月1日以后，那么王某房屋的销售时间与购买时间没超过2年，他要按取得售房收入全额缴纳营业税。按照5.5%的营业税计，应缴营业税40万元×5.5%＝2.2万元。

情况B：

购买的是普通住房(超过两年)

房屋购买时间为2003年6月1日以前，那么王某房屋的销售时间与购买时间已超过2年，王某需要缴纳的营业税是0元。

情况C：

购买的是非普通住房(不足两年)

房屋购买时间为2003年6月1日以后，那么王某房屋的销售时间与购买时间没超过2年，他要按取得售房收入全额缴纳营业税。按照5.5%的营业税计，应缴营业税40万元×5.5%＝2.2万元。

情况D：

购买的是非普通住房(超过两年)

房屋购买时间为2003年6月1日前，那么王某房屋的销售时间与购买时间已超过2年，他要按取得售房收入与购房价款的差额缴纳营业税。按照5.5%的营业税计，应缴营业税(40-30)万元×5.5%＝0.55万元。

焦点解读

跨优惠“门槛”多数市民没问题

很多读者昨天打进电话，说自己对成都市发布的享受优惠要满足的“三个条件”不太明白，经咨询业内人士，特举例说明。

解读1

“实际成交价格低于公布的同一范围土地上住房平均交易价格1.4倍以下”该如何计算？

举例：成都市民王某的房子在成都市二环路以内，成都市房管局前天发布的二环路以内住房平均交易价格为3780元/平方米，那么，王某房子的实际成交价格低于3780×1.4＝5292元/平方米，就算作“实际成交价格低于公布的同一范围土地上住房平均交易价格1.4倍以下”。

目前，成都市五城区不同环域范围土地上，按建筑面积计算的住房平均交易价格为：二环路以内是3780元/平方米；二环路至三环路之间是3400元/平方米；三环路以外是3270元/平方米。这些平均交易价格乘以1.4，就是各环域内普通住房交易价格的上限。

“三个条件”中的价格条件极限是5292元/平方米，但是考虑到今年一季度成都市五城区(含高新区)的商品住房均价3520元/平方米，两者相距甚远，所以市民住房要跨过“1.4倍”的价格门槛应是不难。

解读2

容积率怎样计算？

容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率，“容积率1.0以上”意思就是小区内的总建筑面积要超过用地面积。现实中，市民的普通住房大多都满足这个优惠条件。电梯公寓、多层住宅的容积率基本上都要超过1.0，高层电梯公寓的容积率大多都是3.0以上。

解读3

“单套建筑面积144平方米以下(含144平方米)”怎样理解？

成都楼市历来就是把120平方米左右的房子当作中小户型住房的主力，业内人士分析认为，只要是现在已经买了普通住房的成都市民，基本上都能享受优惠。甚至在未来半年多一年内买的普通住房，都应该有资格获得优惠。记者吴宇航

炒家出手

“大限”将至二手房交易忙不赢

“期房禁止转让、个人购买住房不足2年转手交易的将被课以重税”的房产新政今起正式开始实施，昨天是“大限”最后一天，二手房交易市场可以说是自新政出台之后经历了最繁忙的一天，因为时间太紧迫，不少签合同的买卖双方并未在“大限”来临的最后时间里完成过户等手续。

5月11日国家七部委联合发出《关于做好稳定住房价格工作的意见》出台之初，因为买卖双方在价格上的心理期望差距等原因，二手房市场一度出现短暂的僵持。

但时至大限临近的最后几天，不少炒家和购房户已不再观望，二手房成交量大幅度增长。这几天到成都市房地产交易中心办理二手房交易过户手续的人数激增，每天由此前的100多件增加到200—300件。

“这两天签合同都签不赢”，成都某房产经纪公司负责人告诉记者，以前一周都难得有一单，而这几天是每天都有几单，好多还是70万—100万左右的大单。“通过开发商转手的更多”。

而赶在这几天下手买房的买家也捡了不少“欺头”。“今天就有一套85万的房子82万就成交了”。城南一家房屋中介公司的经理透露，“不过，从整个二手房市场来看，价格没有多大波动。”

尽管交易火爆，但并非所有二手房都能赶在“大限”最后一天完成过户手续。市中心一家房产中介公司的负责人分析，国家新政从公布到正式实施，这期间留给炒家们的时间很短，而且不少炒家手中的合同房是办的按揭，买方要不是一次性付清全部房款，转按揭等手续办理很麻烦，短时间不易办成。记者吴伟

2005房地产政策大事记

时间 发布部门 事件

2005年3月 央行上调个人住房贷款利率

2005年4月 国务院国务院出台八点意见稳定房价

2005年5月 七部委关于做好稳定住房价格工作的意见

特别提醒

营业税咋免征？向地税局提交证明材料

按照国家规定，今天之后，个人将购买超过2年(含2年)的符合“三个条件”的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及成都市地税局要求的其他材料，向成都市地税局申请办理免征营业税手续。成都市地税局对纳税人申请免税的有关材料进行审核。凡符合规定条件的给予免征营业税。

对个人购买的非普通住房超过2年(含2年)对外销售的，在向地税局申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。

购房2年咋算？以房产证所注日期算起

国家有关部委昨天明确规定：“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。”这意味着，购买期房的起始日期--—无论是签合同还是交首付款日期--都不能算作购房的正式时间。拿到房产证，或盖上了完税证明的章，“2年”的购房时间才开始计算。