●背景：在宏观调控的大背景下，国家对某些投资产业采取了适度紧缩的政策，对房地产业则以“管好土地，抓好信贷”为原则，采取金融、行政手段抑制房地产行业投资过快增长以及住房价格过度上涨。针对北京房地产投资过热的现象，已有多家银行提高了二手房贷款门槛。

京城多家银行提高二手房贷款门槛的消息，引起了不少业内人士的关注，有人称其为二手房市场的一股“寒流”；也有一些购房消费者产生疑问：这是否意味着市民购买二手房要比以前困难了？

二手房“限贷”，对本市房地产市场来说，究竟是一股寒流，还是一阵清风？对广大二手房消费者来说，究竟是坏事还是好事？二手房“限贷”究竟限了谁？记者就此进行了采访。

二手房贷款门槛有多高？

记者从与多家银行有二手房贷款业务的“我爱我家”公司了解到，目前银行严格限制二手房贷款的做法不尽相同，基本变化主要集中在四个方面：1、对借款人的审核要求比以前更加严格，包括借款人的收入状况，月还款额与月收入的比例等。同时要求借款人提供身份证、户口簿等，对外地人比对北京人的审核要更严格些。2、对房子的要求有所提高。不但在房龄上要求更短，房屋所处的位置也要求更靠近市中心。考虑到远离市区的房产变现能力差，所以在五环外的房子基本不予贷款。3、贷款成数有变化。由八成贷款变为七成贷款，也就是说贷款人必须先存入房产评估价格30％的款项，比过去的20％提高了一成。4、银行对合作机构的选择比以前更加谨慎严格，信誉不良的机构将难以与银行合作，开展二手房贷款业务。

二手房限贷限了谁？

二手房贷款门槛提高，究竟挡住了哪些人呢？业内人士分析认为，靠租金还贷的二手房投资者首当其冲。

据“链家”市场专业人士介绍，现在越来越多的人看好房地产投资这块大蛋糕，以房养房、靠租金还贷款的投资性房屋占二手房贷款的很大比例。然而近几年，北京租赁市场的平均收益率持续走低，房屋的供求比例已经由租赁市场刚刚开放之初的1：6，转变为现在的6：1，由过去的供不应求，转变为今天的供大于求，大家明显感觉房子不如以前好出租了。仅仅靠租金来还贷，贷款人和银行的全部风险都押在了房屋租赁市场上，就目前的市场形态来看存在着一定风险。银行此次提高二手房贷款门槛，主要是对投资性住房贷款给予限制，不鼓励投资性住房的贷款行为，事实上也是对银行自身风险的控制，同时引导投资者的投资方式逐步走向理性。

另外，对购买高价二手房的人影响比较大。从买房的特点来看，现在抱有投资目的买房的人看好的都是地段好条件好的房子，这类房屋的投资回报率大，价格相比其他居住区域亦要高很多，但这些投资者的贷款金额往往与自身的还贷能力有差距。比如没有固定工作的人，却要买八九十万元的二手次新房用于投资，仅靠投资回报来还贷款，将来一旦市场有大的变动，银行将会承担很大的风险。因此银行方面通过提高门槛，特别是对首付款比例的调整，对这些投资者予以限制。考虑到将来投资回报率的变现时间，投资者会为此慎重决策。而对于普通老百姓，买二手房是为了改变居住条件，或是作为升级置业的初级消费，不会挑选价格过高的二手房，一般选择的二手房总房价在30万—40万元左右，即使调整首付款，也只相差三四万元钱，因此对于真正买房用于改善住房条件的家庭影响不是很大。

“我爱我家”的专业人士认为，贷款门槛的提高，限制了投资人群，因为购买多套住宅的贷款难度加大。其次，首付比例的提高使信贷杠杆的作用降低，利用信贷获得更大收益率的方法比以前操作难度增加。从市场影响来说，贷款门槛的提高对规范整个信贷市场起到了一定的积极作用，使一些信誉不良的机构和个人在贷款方面受到了控制。

二手房市场遭寒流还是吹清风？

据了解，目前本市用于投资的二手房占二手房贷款的比例虽然很大，但在二手房总购买数量中所占比例不过10％左右，因此二手房限贷不会对二手房市场产生大的影响。相反，将更有利于广大市民购买二手房。

“链家”市场专业人士认为，部分人对二手房的投资与炒作，必定会导致二手房价格的非正常上涨，这对于想解决居住问题的购房者无疑是“雪上加霜”。目前，二手房市场供需比例为1：6，性价比较好的房源与客户需求的比例仍会达到1：10甚至1：15的状况。市场上房源本就少，再加上一部分盲目的投资者，只会继续提升房价，使二手房市场出现恶性循环。银行提高贷款门槛，在一定程度上能够抑制部分人买房投资的行为，改变目前市场上盲目投资热的现状，这将有利于二手房市场的持续健康发展