中国房地产协会副会长顾云昌纵论楼市：房地产总体健康 



　　4月15日，中国房地产协会副会长、秘书长顾云昌先生就中国房地产的现状，以及未来走势、任

务、诚信等发表了看法。一向乐观的顾云昌先生认为，总体上看房地产是健康的，假如以房价过高和

空置率为依据就说房地产过热和泡沫，那么旺盛的购买力将无法理解。顾先生是在陕西房地产诚信纵

深行活动颁奖典礼上，接受记者采访时作出这些论断的。 

　　他说，对房地产的走势和未来命运，大体上有三种看法。一是认为楼市过热，甚至出现泡沫。这

是清华大学一位经济学家最早提出的，他在研究空置量等指标后得出楼市要崩盘的结论，其论文洋洋

洒洒几万字，引起了有关领导的重视。第二种看法是中国房地产业发展很好，既不存在过热也不存在

泡沫，持这种观点的人大部分是业内人士。第三种观点认为全行业是健康的，但局部地区存在泡沫。

朱镕基同志的政府工作报告中指出，在一些地方房地产投资增长过猛，高档房地产开发项目过多的现

象要引起高度警惕，避免盲目开发带来的风险和损失。因此，中国房地产的形式可以概括为“高速发

展，供需两旺”。 

　　从1998年到现在，房地产一直保持20．6％的增幅，竣工面积增幅为19．6％，销售面积保持22．4

％的增长速度。销售增长率大于竣工增长率，可见房地产高速增长是由于需求拉动，是理性的，增长

的原因是因为“好卖”。2001年国内城市化率为37．6％，2002年城市化的水平达到39％，假若每年

增长1．4个百分点，就会有1800万人进城。这些进城的人群初期会居住在城乡结合部，根据国外的

资料，进城的人10年以后就有了购房的能力。这样，中国的城市化进程将为房地产提供旺盛的原动力。

其次是旧城改造，很多地方城市改造的总量非常大，持续时间较长，为房地产提供了持续的发展后劲。

住房制度改革的转制、房地产市场从计划经济到市场经济的转轨、从初级到现在具有一定档次的产品

的转变等，都将直接拉动房地产市场，特别是住房制度改革为行业发展造就了千载难逢的机会。城镇

化、旧城改造的加快，加上房改的继续深化，以及原有的住房需求，房地产市场快速发展没有理由发

生逆转，今年完全有可能是一个黄金年。 

　　研究和判断房地产市场最重要的还要从供求着手，从供与求的平衡关系就可以看出市场发展的动

力。这些需求可分为几个方面，一种是消费需求，一种是投资需求。假若是为了居住，这就是消费需

求，它不会造成泡沫；假若是为了投资赚钱，那么就是投资需求，这种需求存在着炒作，它可能会产

生泡沫。 

　　顾云昌表示，虽然房地产市场非常火热，但总需求还远远没有释放，未来发展必须要考虑农民进

城。现在看来势头还是很猛的，对房地产市场的需求拉动很大。从目前的情况来看，居民住房需求存

在较大发展空间，现在我们的人均住房面积是22平方米／人，而发达国家是30平方米／人，而且功

能和品质也存在一定的差距；再就是主动需求，包括大量的拆迁、改造等，这种需求是刚性的；另外，

还有城镇化建设的需求，每年需要1500万平方米，假若2020年我们的城市化率达到60％。这些需求

的综合作用，房地产发展将会持续发展而不是下降。但有一个问题业内人士必须留意，那就是房地产

开发有一定的周期性和时间，现在开发的产品可能几年以后才会销售，如果因为信息不对称，可能还

会存在风险，只有性价比良好、贴近市场的房子才能造就有效的供需关系，推动市场健康发展。