南方网讯　在今年“两会”期间，部分全国人大代表和政协委员对商品房的物业管理提出批评，提出一些物业公司服务质量不高，有的甚至与业主发生冲突，该领域已成为消费者投诉的一个热点问题。建设部有关负责人近日表示，建设部正在加紧制定和完善物业管理的有关法规，这将从根本上解决物业管理法制建设滞后、相关主体之间法律责任不清的问题。

　　■最新消息

　　打破建管不分垄断局面

　　一部旨在保护购房者权益，规范物业管理市场秩序的法规《物业管理条例》有望于年内颁布，与其相配套的部门规章，包括物业管理招投标办法、住房公共维修基金管理、物业管理业主会规则等也在加紧拟定之中。

　　建设部的主要政策是：逐步推进房地产开发、销售和物业管理分业经营，改变物业管理由房地产开发派生出来并依附于房地产开发的状况，从体制上明确建管不分产生的弊端。

　　打破谁建设、谁管理的垄断经营局面，推行和规范物业管理的招投标活动，对达到一定规模的住宅物业，应当通过招投标方式选聘有相应等级的物业管理企业，其他类型的物业鼓励通过招投标方式选聘物业管理企业。要加快市场化进程，把公平竞争作为政府调控市场的手段。

　　加强物业管理专业人员的培养和管理，建立物业管理人员职业资格制度。结合我国物业管理的实际情况，将分注册物业管理师和物业管理员两个层次。

　　整顿和规范市场秩序，加强对物业管理服务质量和收费的监管，制定“分等定级，质价相符”的服务质量标准与收费标准，由业主自主选择相应的物业管理服务，监督企业提高管理服务水平。建立健全物业管理企业信用档案系统建设，清理整顿管理水平低、收费不规范、社会形象差的企业。

　　■新闻分析

　　物业管理八大问题

　　建设部有关统计显示，自1994年建设部颁布《城市新建住宅小区管理办法》以来，全国已有近万个5万平方米以上的新建住宅小区实行了物业管理新体制。建设部完成的一份调查认为，物业管理当前亟待解决的突出问题有八个：

　　法制建设滞后。相关主体间的法律责任不清，成为物业管理发展的瓶颈，具体表现为：

　　———产权关系不明晰，如很多住宅小区房屋的共用部位、共用设施设备的产权界定无法明确，责、权、利难以界定，导致产生物业管理收费纠纷；

　　———法律责任不清，如在管理区域内发生丢车、人身伤害等刑事案件，物业管理企业应当承担什么责任，目前司法机关在调解和判决时缺乏法律依据；

　　———水电气等公用事业单位委托物业管理企业代收相关费用的责任关系不明确。

　　居民物业管理商品消费观念尚未建立，消费能力弱。目前，相当一部分地区普通居民住宅物业管理收费标准和收费率偏低，物业管理企业管理面积越大，亏损越大，企业经营的良性循环机制无法建立，极大地限制了行业的发展。

　　建设与管理职责不清，缺乏有效衔接。从全国看，约有三分之一的物业管理企业是从房地产开发企业派生出来的。这种体制决定了物业管理依附、受制于房地产开发，导致重建设、重销售、轻管理的问题无法得到根本解决。

　　市场机制尚未完全建立，企业经营不规范。多数新建住宅小区仍是开发企业自建自管，房改房物业管理基本上由原产权单位后勤部门转制的企业包揽，业主与物业管理企业双向选择机制尚未建立。

　　房改房和企业、事业单位推行物业管理难度大。国有大中型企事业单位的存量房屋占我国房屋总量很大比重，由于历史的原因，这些单位房屋管理体制改革具有一定的难度。

　　维修基金不到位。有的地方至今尚未建立起维修基金的归集、使用、管理制度；不少地方维修基金归集面小、归集率低；各地维修基金管理模式不一、管理不规范，存在挪用和违规使用情况，侵害了购房人的权益。

　　行业队伍素质偏低，人才短缺。我国物业管理起步较晚，物业管理学科的建立还在探索阶段，专业人才匮乏，从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，整体素质较低。

　　物业管理和社区建设相关主体的职责不清、关系不顺。业主会和居委会、居委会和物业管理企业间的关系一直没有理顺。有的认为业主会应从属于居委会，有的认为物业管理企业应归居委会或街道办事处领导，造成了很多矛盾。

　　编辑：欧阳星