完善保障体系?规范市场运作?促进全省住宅与房地产业持续健康发展

同志们：  
    这次会议的主要任务是，深入贯彻落实党的十六大和全国、全省人大政协会议精神，围绕全面建设小康社会和实现“大而强、富而美”新山东的战略目标，以完善城镇中低收入居民家庭住房保障，深入整顿和规范房地产市场为重点，促进全省住宅与房地产业持续健康发展。一会，赵克志副省长还要做重要讲话，我们一定要深入学习领会，认真抓好落实。下面，我就近年来我省住宅与房地产业的成就和今年的工作安排讲几点意见。
    一、五年来全省住宅与房地产业发展的成就
    1998年以来，全省住宅与房地产行业认真贯彻实施国家扩大内需的重大决策，抢抓机遇，改革创新，锐意进取，努力把住宅与房地产业培植为新的消费热点和经济增长点，各项工作取得了历史性突破，为拉动经济增长、改善人民生活条件做出了积极贡献。
    （一）住房制度改革稳步深化，住房新体制初步确立。1997年底，按照党的十五大提出的“改革城镇住房制度”的要求，我省制定出台了新的房改方案，率先在全省范围内取消福利分房，实行住房货币化分配。目前，住房实物分配已全部停止，货币化分配政策逐步落实并不断完善，全省各设区城市及所辖县市区的住房分配货币化方案已全部出台，16个设区城市、4个单批房改方案单位和95个县市区开始发放住房补贴，发放住房补贴的职工人数达到217万人。住房公积金覆盖面不断扩大，缴交住房公积金的职工人数达到423万，累计归集公积金240亿元，归集率81％。公有住房出售进展顺利，全省92％的可售公房已出售给职工，累计归集售房款250多亿元，长期沉淀的住房资金得到有效回收。住房福利分配体制的打破，使城镇居民的住房观念发生根本转变，“自住其力”的住房商品化意识基本形成，商品住房的个人购买比例由1997年的41.5％提高到2002年的83％，居民个人已取代社会集团成为住房市场的消费主体。住房实物分配停止后，兼顾不同收入阶层的经济承受能力和住房需求，我省着手建立高收入家庭购买商品房、中低收入家庭购买经济适用住房、最低收入家庭租住廉租住房的住房保障体系，住房供应新体制初步确立。
    （二）住宅建设规模快速增长，居民住房条件明显改善。五年来，全省城市住宅建设投资1315亿元，累计竣工住宅10045万平方米，居民人均居住面积提高2.4平方米，4平方米以下的住房特困户由1997年底的6万余户下降到目前的不足3000户。经济适用房成为住宅建设的重要组成部分，五年间完成投资194.8亿元，累计竣工1714.5万平方米。各地把经济适用住房建设作为政府的民心工程，积极落实优惠政策，努力降低建设成本，解决了一大批中低收入家庭的住房困难。经济适用住房的规划设计水平和建设质量不断提高，济宁洸河花园、青岛浮山新区等获得国家住宅小区建设试点金牌奖。
    （三）房地产开发力度不断加大，开发建设水平显著提高。2002年，全省房地产开发完成投资415亿元，实现商品住宅销售收入259亿元，分别是1997年的3.6倍、5倍，年均递增29％、39％。在固定资产投资中，房地产开发投资增速最快，所占比重1997年的6％上升到2002年的11％，对投资增长的拉动作用不断增强。房地产综合开发已经成为住宅建设的主导，所占比重由1997年的47％提高到2002年的71％，对于推进城市化进程、改善城市面貌发挥了重要作用。开发项目规模不断扩大，档次不断提高，青岛浮山新区、济南阳光舜城、淄博世纪花园等的建设规模都在100万平方米以上，济南雅居园小区、新世界阳光花园获得国家康居示范工程称号。对外开放取得突破性进展，我省成为国内继北京、上海之后第一个实施中美住宅合作示范项目的省份。
    （四）住房二级市场全面开放，存量房产交易日趋活跃。全省17个设区城市和大部分市县已经开放了住房二级市场，政策性、体制性障碍已经突破。自1999年开始开放住房二级市场以来，全省累计实现已购公房上市交易280.9万平方米，4.2万余户居民通过卖掉房改房实现了以小换大、以旧换新，改善了居住条件，住房梯度消费结构开始形成。房改房权属登记发证进度进一步加快，全省房改房发证率超过90％，为住房二级市场全面开放提供了产权保障。经过建设厅的积极协调，在省市两级有关部门的密切配合下，省直公房售后登记发证长期滞后的问题得到妥善解决，发证数量接近8万户，约占省直房改房总量的80％。在省直房改发证的带动下，铁路、油田、济钢、莱钢等单批房改方案单位的房改房登记发证工作已经启动。存量房产交易日趋活跃，2002年全省存量房产交易1477.5万平方米，是1997年的3.5倍，年均递增28.5％，存量房在房产交易中的比重达到44％，比1997年提高6个百分点。
    （五）物业管理迅速普及，居民居住质量有效提升。《山东省城市住宅小区物业管理办法》的发布实施，为全省物业管理的快速发展奠定了坚实的政策基础。全省物业管理企业从1997年底的不足300家迅速发展到2002年的1200余家，从业人员超过10万人，管理各类房屋面积近3亿平方米，管理物业的类型涉及住宅小区、大厦、工业区、医院、学校等各个方面。新建住宅小区实行物业管理的比例超过90％，旧小区推行物业管理的探索工作也取得了积极进展。物业管理水平不断提高，327个项目被评为省级物业管理优秀项目，其中109个项目获得国家级物业管理优秀项目称号。社会化、专业化、市场化的物业管理已经成为房屋管理的主要方式，也促进了城市管理水平的提高。作为劳动密集型产业，物业管理的快速发展还提供了大量的就业岗位，为扩大就业和实施再就业工程做出了一定贡献。
    二、2002年住宅与房地产工作情况
    2002年，全省住宅与房地产行业认真贯彻省委、省政府的各项部署，以促进住房消费、拉动经济增长为核心，以搞活住房二级市场、规范房地产市场秩序、强化住房公积金管理为重点，各项工作取得积极成效。
    （一）开放和搞活住房二级市场，存量住房交易空前活跃。提请省政府制定出台了《关于深化住房制度改革进一步开放和搞活住房二级市场的意见》（鲁政发[2002]22号），基本消除了制约市场发展的政策性、体制性障碍。相关配套政策进一步完善，省厅发出了《关于深化房改和搞活住房二级市场几个问题的通知》，细化和明确了省政府22号文件的有关政策。房地产交易收费大幅度降低，全省房地产权属登记和交易收费标准下调了70％，有效降低了居民住房消费成本。房产测绘行为趋于规范，全省培训房产测绘技术人员1500余人，审批房产测绘机构150余家。各地深入贯彻落实22号文件精神，烟台、潍坊、泰安、莱芜、临沂、聊城、滨州7个城市以政府文件出台了实施意见，其中莱芜、聊城、潍坊、临沂还下调了交易契税的个人负担比例。积极推行权属登记和交易监理一体化，新建商品房贷款抵押中的评估环节普遍取消，降低了住宅交易门槛。住房消费环境进一步优化，存量住房交易大幅度增长，全年全省交易量达到750万平方米，交易额达到73.8亿元，均比上年增长30％以上。其中，已购公房上市交易120.4平方米、13.6亿元，分别比上年增长61％、64％。
    （二）整顿和规范房地产市场秩序，优化市场环境初见成效。2001年下半年，省里对整顿和规范房地产开发经营市场秩序工作做了部署，各地进行了全面自查。2002年4月，省里对17城市的开发市场进行了全面清理检查，清查开发企业2013家、开发项目2102个，查处有违法违规问题的开发企业164家、项目389个，乱开发、无证开发、违规开发、炒地炒项目、虚假广告等突出问题得到初步遏制。2002年5月，根据全国整顿和规范房地产市场秩序电视会议精神，经省政府同意，省直7部门联合发出《关于进一步整顿和规范房地产市场秩序的通知》，将整顿和规范的范围扩大到整个房地产市场。针对《山东省城市房地产开发经营管理条例》实施中存在的问题，省人大城乡委和省建设厅在6城市进行了执法检查。抓好房地产市场违法违规典型案例的查处。针对全国电视会议曝光的济南槐荫区匡山办事处后屯村居委会的违法开发问题，进行了认真查处，依法处理了有关责任人员。对房地产价格评估机构脱钩改制开展了专项检查，规范了房地产评估市场。
    （三）强化和规范住房公积金管理，公积金管理体制改革稳步推进。认真贯彻国务院住房公积金工作会议精神，及时转发了国家的三个配套文件，先后召开了全省住房公积金管理工作会议及其贯彻落实情况调度会。省厅以管理机构调整作为强化和规范公积金管理的重点，采取开调度会、上门督查等方式，加强指导、协调和督促。经省政府同意，省建设厅住宅与房地产业处加挂了“山东省住房公积金监督管理办公室”的牌子，并依托山东住宅与房地产信息网，正在建设住房公积金监督管理信息系统。在各级政府和有关部门的共同努力下，目前各设区城市均已组建了住房公积金管理委员会，机构调整在有计划、有步骤地展开，8个城市的机构调整方案已经省政府批准，进入实施阶段。省直住房公积金已明确移交济南市，不设立分中心或经办网点，也不保留省直中心的牌子和机构。我省做法得到了建设部的充分肯定。
    （四）依法加强房屋拆迁管理，拆迁上访上升势头得到遏制。去年省厅接待拆迁上访50余起，其中多次深入上访发生地，现场调查处理了一些较复杂的上访案例。省厅还对问题较突出、群众反映较大的违法拆迁案例及责任部门进行了通报批评，责令限期违反拆迁政策、侵害被拆迁人权益的行为，维护了被拆迁人的合法权益。针对新旧拆迁条例对接过程中拆迁上访量较大的问题，省厅先后组织召开了全省建设系统信访工作座谈会和城市房屋拆迁、建设信