《房地产走入梯级消费年代》
2006-02-25 02:49:41 来源：不详 作者：佚名 分享到：
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■公房使用权上市为三级市场提供廉价租赁房源
■取消收益分成等利好政策的出台，使二手房市场房源增多
■许多房主“转按揭”后，将进入一级市场购新房
日前，北京市住房二三级市场的利好消息不断：公房使用权开放上市交易；已购公房上市交易取消收益分成、取消上市审批手续、降低土地出让金征收比例；银行“转按揭”业务进入实质性操作阶段；众多银行大力开展二手房贷款服务；廉租房屋的推出都将在很大程度上推动北京市房地产梯级消费格局的形成。这一切，令房地产中介公司兴奋不已，也让百姓们的“住房梦”有了盼头。
公房使用权上市激增二手房源
自２００３年１月１日开始，北京市将展开公房使用权交易试点，主要形式包括：公房承租人之间以互补差价的方式互换公房使用权；公房承租人有偿转让公房使用权；公房承租人以公房使用权交换住房产权；公房承租人将其承租的公房部分或全部转租给他人使用。
这就在租房居住和购买二手房（产权）居住两级消费台阶中，增加了购买公房使用权和公房承租人以公房使用权交换住房产权三个消费阶梯。同时，公房承租人将其承租的公房部分或全部转租给他人使用，将使得租赁市场房源进一步增加，从而在三级市场出现许多廉价租赁房源，这将从供给层面加强廉租消费阶梯的形成。
公房出售政策催化二手交易放量
２００３年３月１日起，北京市已购公房上市出售，取消原成交单价在４０００元以上要与原产权单位进行收益分配的规定。此举一出，促使原来因为不愿与原产权单位进行收益分成的公房业主出售名下的公房，二手房市场的房源供给大大增加。
与此同时，今年将会有更多的银行热衷于二手房按揭贷款服务，并不断推出灵活、多样、务实的还款形式吸引客户。
另外，由二手房买方负担的土地出让金征收比例也将由现在的３％（郊县１％）做相应的降低，这就进一步减轻了购买者的负担，刺激了二手房的需求。
以上来自供求两个方向的合力将使２００３年的北京的二手房市场呈现出买卖两旺、空前活跃的局面。房屋使用权交易、二手房买卖、新房销售可能会形成北京市房地产市场三足鼎立、三分天下的局面。
二手房“转按揭”进入实操阶段
各大银行早在２００２年就先后推出了“转按揭”业务，但是由于种种原因，“转按揭”业务在２００２年的住宅二级市场却是“雷声大，雨点小”。２００３年，随着银行业内“转按揭”业务、特别是跨行业“转按揭”业务实施规范和细则的出台，银行对相关操作流程的熟悉，大批股份制商业银行和中小银行的积极参与，以及以我爱我家公司为代表的房地产中介公司的介入，“转按揭”业务将进入实质性操作阶段。
由此，大量按揭中的商品房将进入住宅二级市场，购房者在购买已购公房二手房、购买商品房二手房和购买新房中间，又多了购买“按揭中的商品房”一种选择。而原来由于在按揭抵押中无法上市交易的大量二手商品房将迅速涌入市场，极大地缓解住宅二级市场房源紧张、供不应求的局面，平抑二手房的价格，同时，许多以“转按揭”形式出售二手商品房的卖家，在卖掉旧房后将会购买新房而进入一级市场，真正实现住宅一二级市场的互动。
政府鼓励中介涉足廉租市场
近来，除了兴建廉租房屋外，市政府有关部门还出台了鼓励房屋中介为廉租客户提供廉价房源的鼓励政策。以我爱我家为代表的一大批大型品牌中介公司都积极响应政府号召，借助自己成熟的营销渠道广泛征集廉价房源。通过政府的努力和房屋中介公司的积极参与，北京的廉租市场将会迅速发展、完善起来，从而形成房地产梯级消费的底部基础。
我爱我家房地产经纪有限公司市场部经理胡景晖认为，随着北京２００３年住宅二三级市场的逐步发展和完善，将会逐步形成——
（一）由廉租、公房转租、普通民宅租赁、公房使用权互换、公房使用权有偿转让、平价公寓租赁、中高端公寓租赁、别墅租赁为消费阶梯的房屋租赁的梯级消费体系；
（二）由已购公房二手房交易（包括按揭贷款购买）、转按揭商品房交易、普通商品房交易、二手公寓买卖、二手别墅买卖为消费阶梯的住房二级市场的梯级消费体系；
（三）届时，由经济适用房、小户型、普通商品房、甲级住宅、公寓、ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ、别墅构成的住房一级市场的梯级消费体系也日臻成熟；再通过住房一、二、三级市场的互动，最终形成北京房地产市场完整有机的梯级消费体 广大消费者将会摆脱以往除了房屋短期租赁和购买商品房之外别无选择的尴尬境地。个人和家庭可以根据自己具体的经济状况、住房需求、所处阶段，选择适合自己的住宅消费形态，并且根据以上个人及家庭因素的变化而随时调整自己的住宅消费形态。
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